ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ПЛАНИРОВОЧНОГО РАЙОНА НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТЮМЕНИ

Актуальность данной работы заключается в том, что города – это исторически сложившиеся сложные системы, поэтому развитие их территории в существующей застройке требует детальной проработки и учета всех особенностей в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его частей.

Объектом исследования является 6-ой планировочный район «Центральный» в городе Тюмени. Однако в силу большой протяженности территории выбранного объекта исследования, особенности формирования и развития планировочного района решено рассмотреть на примере элемента данного планировочного района, а в точности, земельный участок под жилым микрорайоном «Правобережный», расположенный по адресу город Тюмень, улица Барабинская, 1, а также прилегающие к указанному земельному участку другие земельные участки.

Цель данной работы состоит в том, чтобы рассмотреть особенности территории элемента 6-ого планировочного района «Центральный» на примере земельного участка под жилым микрорайоном «Правобережный» и прилегающих к нему земельных участков.

Территория города Тюмени разделена на 19 планировочных районов, одним из которых и является 6-ой планировочный район «Центральный».

Рисунок 1. Фрагмент застройки микрорайона «Правобережный»"

Данный планировочный район является одним из самых больших планировочных районов города Тюмени, занимающий центральное положение и включающий историческую часть города. Границами территории планировочного района являются правый берег р. Тура – ул. Мельникайте – ул. Пермякова по ГП – Транссибирская магистраль – лог с руслом реки Тюменка. Площадь территории в указанных границах составляет 1708 га. Планируемая численность населения с учетом развития района должна составить 190,4 тыс. человек. Коэффициент плотности застройки – 0,7.  Плотность населения в проектируемых 

границах планировочного района составляет 111 чел./га. [3]

Разделение территории города на отдельные планировочные районы (городские, жилые районы и микрорайоны) проводится согласно градостроительной документации. Такой процесс разделения подразумевает процесс планировочного районирования. Такая необходимость обусловлена стремлением улучшить систему обслуживания населения с помощью организации центров в каждом отдельном планировочном районе.  [7]

Под планировочным районом следует понимать территорию, которая представляет собой самостоятельный объект проектных работ по районной планировке и градостроительству. [7]

С целью выявления особенностей была рассмотрена конкретная территория планировочного района на примере земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218001:18296, расположенного по ул. Барабинской с прилегающими к нему территориями.

Согласно данным Росреестра данный земельный участок площадью 80136 м² принадлежит ООО «ТСЗ» на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, и предоставлен для размещения многоэтажной жилой застройки. В настоящий момент на данном земельном участке ведется строительство жилого микрорайона «Правобережный». Проект микрорайона предполагает возведение 15 монолитно-кирпичных 19-ти этажных домов с подземными паркингами и объектами коммерческой недвижимости.

Согласно фрагменту проекта планировки, на территории данного микрорайона будут предусмотрены, зона для жилой застройки, зона учебно-образовательного назначения и зона торгового назначения и общественного питания. В настоящий момент данный земельный участок граничит с 19-тью смежными земельными участками, о чем свидетельствует экспликация земель выданной Департаментом земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени, которые в свою очередь неоднородны по использованию и формам собственности. Поэтому важно отметить, что возникает потребность в приведении окружающей территории в соответствие с утвержденным проектом планировки территории.

Согласно плану, строительство должно завершиться в декабре 2019 года. Таким образом, данный микрорайон будет располагаться в центральном районе и иметь прекрасный живописный вид из окон домов на реку Туру. Однако водное законодательство устанавливает ряд требования для строительства вблизи водного объекта.

В отношении водного объекта реки Туры, протяженность которой составляет 1030 км, установлена водооохранная зона шириной 200 м от местоположения береговой линии, т.е. границы водного объекта. При анализе чертежа градостроительного плана земельного участка нельзя не заметить, что установленная водоохранная зона сечет земельный участок приблизительно на половину, что, в свою очередь, указывает на ограничения, связанные с использованием данного участка. Важным аспектом является то, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, которые обеспечат охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод. [1] Для того, чтобы разобраться будет ли новый микрорайон оборудован специальными сооружениями, обеспечивающими защиту водного объекта, было рассмотрено положительное заключение негосударственной экспертизы, выполненной ООО «Геопроект», которое свидетельствует о том, что есть документы по условиям подключения, технические условия на отвод вод.

Таким образом, новый микрорайон будет подключен к централизованной системе водоотведения (канализации), а отвод талых и ливневых вод с территории предусматривается за счет дождеприемных колодцев проектируемой закрытой ливневой канализации по лоткам проездов, с последующим подключением в существующую сеть ливневой канализации. Также в заключении есть упоминание о том, что выпуск внутреннего водостока будет выполняться на рельеф в бетонный лоток. [4]

Рисунок 2. Фрагмент градостроительного плана земельного участка

Кроме всего, анализируя все тот же градостроительный план земельного участка под жилой микрорайон нельзя не заметить, что участок неправильной формы и его граница изломана, а также действующие красные линии секут данный земельный участок с юго-западной стороны.

Заключение негосударственной экспертизы свидетельствует о том, что рельеф строительной площадки относительно ровный, местами искусственно спланирован. Абсолютные отметки изменяются в пределах 56,34 – 58,76 м. Увязка естественного рельефа с условиями застройки обеспечивается за счет подсыпки, максимальная высота которой 6,03 м. [4] Однако данный факт может оказать и негативное влияние на застраиваемую территорию.

В ходе консультационной беседы с доктором технических наук по специальности «Основания и фундаменты, подземные сооружения» кафедры геотехники в Тюменском индустриальном университете было выяснено, что участок, относится к пойменным территориям, которые делятся на различные геотехнические категории сложности (3 категории). Для такого вида территории могут быть характерны переслаивание грунтов, либо частое переслаивание грунтов, то есть при выполнении изысканий в одном месте может находиться определённый вид подземного слоя, а в другом – отсутствовать. Кроме всего, отсыпка способна давать усадку, и в таком случае срабатывает негативный фактор – происходит трение по сваям, а затем грунты, проседая, утягивают сваи за собой вниз. При строительстве на подобных территориях следует учитывать вид территории и применять соответствующие техники строительства, чтоб обезопасить объект от возникновения негативных последствий.  

Кроме всего вышеизложенного нельзя не упомянуть о том, что данная территория, которая в настоящее время предоставлена для строительства жилого микрорайона, ранее была занята Тюменской нефтебазой, что подтверждается картой 1951 года города Тюмени и фрагментом дежурного плана 2000 года. Согласно федеральному закону от 21.07.1997 №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», Нефтебаза относится к одним из таких объектов.

Рисунок 3. Фрагмент дежурного плана в городе Тюмени за 2000 год

Определить точно класс опасности Тюменской нефтебазы не представляется возможным, так как данный объект являлся мобилизационным и данные о нем не распространяются. Однако, на территории, где располагались автопредприятия, нефтебазы и прочие объекты, участвующие в обороте ГСМ должна проводится рекультивация, т.е. очистка земель от загрязняющих веществ и восстановление природных свойств земли. Данный процесс подразумевает возвращение к исходным характеристикам все нарушенные человеком компоненты, в результате чего земли вновь пригодны для использования как в хозяйственных целях, так и под застройку. Таким образом, есть право полагать, что земельный участок под бывшей нефтебазой было необходимо рекультивировать, так как такой опасный производственный объект не мог не оказать влияние на него. Данные о проведении рекультивации на данном земельном участке отсутствуют.

Таким образом, подводя итог, можно сделать вывод, что при близком расположении земельного участка, предназначенного для застройки, необходимо обязательно выполнять требования водного законодательства и учитывать особенности пойменной территории. Также обязательным требованием для застройки территории должны быть рассмотрение предыдущего использования земельного участка в условиях существующей застройки и как следствие проведение необходимых экологических мероприятий в случаях необходимости. Кроме всего проект границ земельного участка должен быть оптимизирован с действующим проектом красных линий, а неоднородность по использованию и формам собственной соседних земельных участков должна быть устранена в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Список литературы:

1. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.10.2016).
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».
3. Постановление Администрации города Тюмени от 13 января 2014 года №10 «Об утверждении проекта планировки 6-го планировочного района «Центральный» города Тюмени».
4. Положительное заключение негосударственной экспертизы № 72-2-1-2-0018-17 объект капитального строительства «Жилой квартал с объектами соцкультбыта в районе улиц Барабинская – Мельникайте в городе Тюмени. Четвертый этап строительства».
5. Публичная кадастровая карта на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.ru/site/
6. Официальный сайт застройщика ООО «ТСЗ». Группа компаний «Дом» http://жкправобережный.рф/
7. Сборник общедоступной информации для студентов разных предметных областей http://studopedia.ru/