Телефон: 8-800-350-22-65
WhatsApp: 8-800-350-22-65
Telegram: sibac
Прием заявок круглосуточно
График работы офиса: с 9.00 до 18.00 Нск (5.00 - 14.00 Мск)

Статья опубликована в рамках: XLIV Международной научно-практической конференции «Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ» (Россия, г. Новосибирск, 07 мая 2018 г.)

Наука: Юриспруденция

Скачать книгу(-и): Сборник статей конференции

Библиографическое описание:
Краева Д.А. К ВОПРОСУ О СПОСОБАХ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА // Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ: сб. ст. по мат. XLIV междунар. студ. науч.-практ. конф. № 9(44). URL: https://sibac.info/archive/meghdis/9(44).pdf (дата обращения: 29.03.2024)
Проголосовать за статью
Конференция завершена
Эта статья набрала 0 голосов
Дипломы участников
Диплом Выбор редакционной коллегии

К ВОПРОСУ О СПОСОБАХ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Краева Даниела Алексеевна

студент, кафедра гражданского права ТГУ,

РФ, г. Томск

Для более подробного раскрытия данного вопроса следует выяснить, что же понимают под способом реализации заложенного имущества. Легальное определение данного правового явления отсутствует, однако его можно вывести путём толкования норм ФЗ «Об ипотеке». Поскольку способы реализации заложенного недвижимого имущества находятся в зависимости от порядка обращения взыскания на него, можно выделить различные их виды:

при внесудебном порядке обращения взыскания к способам реализации предмета ипотеки относятся: его продажа на открытом или закрытом аукционе; оставление заложенного имущества залогодержателем за собой; продажа залогодержателем заложенного имущества другому лицу;

при судебном порядке обращения взыскания – путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ «Об ипотеке». При этом суд может с согласия сторон установить в решении, что имущество подлежит реализации путём проведения аукциона.

Законодатель противопоставляет в ст. 56 и ст. 59 ФЗ «Об ипотеке» такие способы реализации заложенного недвижимого имущества, как публичные торги и аукцион. В целях исследования данных способов реализации заложенного имущества для начала определим сущность торгов в целом, охарактеризуем каждый способ и проведём их разграничение по различным критериям.

Есть несколько подходов к пониманию правовой природы торгов. Одни исследователи говорят о них как о гражданско-правовой сделке [7], другие считают, что это «один из видов юридических фактов, имеющих цель – последующее заключение гражданско-правового договора и являющихся предпосылкой для этого» [4]. Существует и третья точка зрения на правовую природу торгов, которая получила более широкое распространение в юридической литературе, и она состоит в том, что торги представляют собой сложный юридический состав [8]. Исходя из этого, можно сделать вывод, что торги представляют собой совокупность последовательно осуществляемых организатором торгов и их участниками действий по организации торгов, их проведению, а также оформлению результатов, направленных на заключение договора. Сущность торгов вне зависимости от их вида, а также формы заключается в их состязательности: выявление из заинтересованных лиц победителя, который предложит наилучшие условия с целью заключения с ним договора.

В ГК РФ правовое регулирование проведения торгов осуществляется статьями 447-449, также ст. 449.1, которая была введена сравнительно недавно и посвящена именно публичным торгам. В ней закреплено легальное определение публичных торгов, под которыми понимают, «торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом» [1].  При этом признак «публичности», применимый к публичным торгам в данном случае означает не «их открытость для неопределённого круга лиц», а скорее как «достижение определённой государственной цели, направленной на исполнение решения суда или исполнительных документов». Публичные торги подлежат регулированию как общими (ст. 448, 449 ГК РФ), так и специальными правилами, которые установлены ГК РФ и процессуальным законодательством, прежде всего ФЗ «Об исполнительном производстве». В свою очередь регулирование аукциона, осуществляется ст. 447- 449, ст. 59 ФЗ «Об ипотеке», а части ими не предусмотренной – определяется соглашением сторон о внесудебном порядке обращения взыскания.

Таким образом, можно вывести основные черты, характерные для публичных торгов: принудительность; их применение в рамках исполнительного производства; публичный интерес; обязательность. В то время как при внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество законодателем предусмотрена альтернатива аукциону в качестве приобретения предмета залога залогодержателем либо третьими лицами. Также аукцион может проводиться как при внесудебном порядке обращения взыскания, так и судебном.

Отличие между публичными торгами и аукционом также и в субъектном составе, который обычно состоит из организатора торгов; участников, непосредственно участвующих в них и заинтересованных лиц (собственники имущества; лица, имеющие имущественные права; претенденты на участие в торгах), которые могут подать иск о признании торгов недействительными.  Организатором публичных торгов является «лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства» (п. 2 ст. 449.1 ГК РФ). Таким организатором, к примеру, может быть Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, а также его территориальные органы [3]. Что же касается аукциона, здесь реализация предмета ипотеки осуществляется «организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени» (п. 1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке»). Законодателем конкретно не определена форма заключаемого договора, однако он в любом случае будет возмездным, так как в силу п. 1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке», стороны устанавливают сумму вознаграждения организатора торгов, удерживаемую им суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. При этом разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, будет выплачиваться за счет залогодержателя. По мнению А. М. Бронникова, взаимоотношения между организатором и заказчиком торгов должны регулироваться агентским договором [6, с. 93], по которому «организатор (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению залогодержателя (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала» (ст. 1005 ГК РФ). Но есть и множество других точек зрения на этот счёт: его относят и к договорам возмездного оказания услуг, поручения, комиссии, также и к числу смешанных договоров, которые содержат отдельные их элементы [5]. Думается, следует согласиться с тем, что данный договор является агентским, и к нему будут применяться не только правила гл. 52 ГК РФ, но и гл. 49 и гл. 51 в зависимости от того, выступает ли организатор торгов от имени заказчика торгов или от собственного имени. Такой договор может заключаться согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ со специализированной организацией.

Соотношение «публичных торгов» и «аукциона» также следует из п. 4 ст. 447 ГК РФ, согласно которой, торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме предусмотренной законом. Конкурсная форма проведения торгов также установлена в ФЗ «Об ипотеке» в отношении земельных участков, жилых домов и квартир (ст. 68, ст. 78). К иным формам относятся, например, запрос предложений, запрос цен, запрос котировок, публичное предложение и др.. Аукцион и конкурс как две основные формы торгов различаются в зависимости от того, кто признаётся выигравшим торги: либо лицо, предложившее наиболее высокую цену при аукционе, либо лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия в случае конкурса.  ФЗ «Об исполнительном производстве в п. 3 ст. 87 прямо  указывает на то, что публичные торги по реализации заложенного имущества должника, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, осуществляется в форме аукциона.

Обобщив вышесказанное, можно отметить, что применение того или иного способа реализации заложенного недвижимого имущества зависит от порядка обращения взыскания на него. Также следует сказать, что  публичные торги являются разновидностью торгов по признаку «публичности», и то, что они могут осуществляться в различных формах, предусмотренных законодательством. Таким образом, под способом реализации заложенного недвижимого имущества подразумевается его продажа с публичных торгов, а также по соглашению сторон – с аукциона или оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа другим лицам.

 

Список литературы:

  1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс] : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ : (в ред. от 23 марта 2015 г.)  // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
  2. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] : федер. закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ : (в ред. от 31 дек. 2017 г.)  // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
  3. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Электрон. Дан. – М., 2018. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
  4. Балакин В. В. Торги как институт гражданского права в условиях современной рыночной экономики : дис. … канд. юрид. наук / Балакин В. В. – М., 2004. – 213 с.
  5. Беляева О. А. Торги : теоретические основы и проблемы правового регулирования : дис. … док. юрид. наук :  / Беляева О. А. –  М., 2012. – С. 163
  6. Бронников А. М. Правовое регулирование реализации заложенного имущества на торгах : дис. … канд. юр. наук / А. М. Бронников. – М., 2017. – 175 с.
  7. Лаукарт А. Н. Гражданско-правовое регулирование проведения публичных торгов и признания их недействительными: автореф. дис. … канд. юрид. наук  / Лаукарт А. Н. – Краснодар, 2009. – 24 с.
  8. Сачук, Т. И. , Мацуров В. Е. Недействительность торгов: отдельные вопросы судебной практики / Т. И. Сачук, В. Е. Мацуров // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. –  2004. –  № 1. –  С. 64-77.
Проголосовать за статью
Конференция завершена
Эта статья набрала 0 голосов
Дипломы участников
Диплом Выбор редакционной коллегии

Оставить комментарий

Форма обратной связи о взаимодействии с сайтом
CAPTCHA
Этот вопрос задается для того, чтобы выяснить, являетесь ли Вы человеком или представляете из себя автоматическую спам-рассылку.