О КВАЛИФИКАЦИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договором участия в долевом строительстве предусматривается, что одна сторона – застройщик, должен в предусмотренный в договоре срок, сам, либо с помощью третьих лиц, осуществить строительство многоквартирного дома, либо иной недвижимости, далее после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должен передать данный объект участнику долевого строительства, а участник строительства в свою очередь, принять объект этого строительства и уплатить за него предусмотренную договором сумму.

По квалификации договоров, договор участия в долевом строительстве является самостоятельным, двусторонним и возмездный договор, который существенно отличается от иных конструкций договоров. Характерными признаками, отличающими договор участия в долевом строительстве, являются следующие:

1) Данная конструкция договора имеет особый субъектный состав, сторонами в свою очередь выступают: застройщик – юридическое, или физическое лицо, обладающий земельным участком в собственности, или на праве аренды, который посредством привлечения денежных средств участников долевого строительства, осуществляет на данном земельном участке, строительство многоквартирного дома, либо иного объекта недвижимости. И участник долевого строительства – юридическое, или физическое лицо, посредством привлечение его денежных средств, приобретает право на долю в строящемся объекте, для стороны участника долевого строительства характерна множественность лиц.

2) Немаловажным признаком, выделяющим данную конструкцию, выступает цель привлечения денежных средств организациями и гражданами, а именно – осуществление строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данная цель привлечения, отличает данную конструкцию договора, например, от договоров в котором банки, либо иные кредитные организации привлекают денежные средства для их последующего размещения, в первую очередь дли выдачи кредитов и получении прибыль.

3) В свою очередь, согласно предмету договора участия, в долевом строительстве, застройщик обязан, не только осуществить строительство многоквартирного дома, либо иного объекта недвижимости, но и передать долю в созданном объекте недвижимости каждому из дольщиков, согласно условиям договора. Этот признак отличает данную конструкции договора, от договора подряда, в котором подрядчик осуществляет строительство за денежные средства заказчика и при окончании работ передает конечный результат, заказчику полностью.

4) Также одним из важных признаков договора долевого участия в строительстве, является специфика предмета, а именно ограничение его сферы действия,  имеется ввиду, что исходя из предмета – возможно строительство только зданий, которые включают в себя жилые и нежилые помещения, согласно ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве» объектом долевого строительства, является только жилое, либо нежилое помещение, которое подлежит передаче дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дама, либо иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

5) Кроме этого, у застройщика имеется рад предварительных обязанностей перед дольщиком, выполнение которых обязательно и является необходимым условием для будущего заключения договора долевого участия в строительстве между гражданами и организациями - дольщиком и застройщиком. К примеру, для наступления договорных отношений, застройщику для начала строительства, нужно получить то самое разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию строящегося объекта, также зарегистрировать право собственности, или право аренды земельного участка на котором будет осуществлено строительство.

6) В свою очередь, учитывая специфику конструкции договора, имеется ряд дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства, в частности конечно же дольщиков, как слабой стороны договора.

Прежде всего застройщик обладает залоговым правом на земельный участок и на строящий на это земельном участке, объекта недвижимости, которое возникает в силу прямого указания в законе и не требующее оформления отдельным договором залога. Правительство РФ наделено правом, устанавливать положения и формы типовых договоров обязательных для сторон, также если в качестве стороны по договору выступает гражданин, к данным отношениям подлежат применению нормы, регламентированные законодательством о защите прав потребителей.

Существует целый ряд авторов, которые считают, что с принятием закона об участии в долевом строительстве, по факту нового вид договора не появилось, они считают, что определение существенных признаков договора, не делают этот договор самостоятельным видом. Другие авторы, наоборот, считают, что с появлением регламентации и выделением признаков – появилась новая договорная конструкция, именуемая договором участия в долевом строительстве. Кроме авторов, существуют и разные квалификации данных договоров в правоприменительных органах, так скажем этот тип договоров рассматривается одними как договор простого товарищества, другими как договоры подряда, также данный вид договоров, чаще всего рассматриваться правоприменительными органами как особый вид договоров инвестиционной деятельности

Касаясь истории развития договора долевого участия в строительстве, можно выделить тот факт, что отсутствие правовой регламентации договора, в течении продолжительного периода, приводило к недостаточной защищенности отношений, нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства, чем в свою очередь пользовались внушительное количество недобросовестных застройщиков. Таким образом, недобросовестные застройщики привлекали денежный средства дольщиков и использовали их не по целевому назначению, а в результате банкротства застройщика, незавершенные объекты строительства включались в конкурсную массу, а граждане и организации-дольщики и вовсе теряли инвестируемые ими денежные средства.  Имели место случаи, когда даже по завершению строительства, возникали проблемы у дольщиков с разного рода дополнительными платежами, а также на одну и ту же долю в построенном объекте могли претендовать несколько дольщиков, в результате чего возникал конфликт интересов.

Приведенные проблемы, должны были быть решены посредством разработки и принятия специального закона, который бы детально регламентировал данного рода отношения в сфере недвижимого имущества. Обязанности сторон должны были заключатся в инвестировании денежных средств дольщиком и организации строительства объекта недвижимости застройщиком. Одним из обязательных условий для заключения договора, нужно признавать предварительное получение застройщиком, прав за земельный участок, на котором будет производиться строительство объекта недвижимости, такое право может возникнуть из соответствующего права собственности на земельный участок, либо из права аренды данного земельного участка. Также в качестве предварительных обязательств застройщика можно считать наличие у него самого проектно-сметной документации на застраиваемый объект недвижимости и разрешение на его строительство, кроме этого для гарантирования защиты прав дольщиков, застройщик должен иметь денежное обеспечение на сумму равную объему привлечённых денежных инвестиций дольщиками. В результате было предложено ввести государственную регистрацию на права застройщика и регистрацию права на строящиеся здания у дольщика, что было соответствующим образом регламентировано в специальном законе о долевом участии в строительстве, таким образом был создан приоритет права получения дольщиком соответствующего жилого помещения, чьи права были зарегистрированы ранее остальных. При завершении строительства, застройщик обязан передать жилые помещения в построенном объекте недвижимости в собственность дольщикам в соответствии с их долей предусмотренной договором между ними.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 3.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных 0.12 домов и иных объектов недви­жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.07.2017) // «Собрание законодатель­ства РФ», 03.01.2005. - №1. - Ч. 1. - Ст. 40.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994. - №32. - Ст. 3301.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Рос. Федерации. - 2003. - № 2.