СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ПРОЦЕССЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Квартира по договору социального найма – это возможность приобрести жилую площадь в собственное пользование на льготных условиях. Правила и порядок передачи такой собственности регулируется главами 7 и 8 Жилищного кодекса [1], федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» [2].

Невзирая на частое использование гражданами права на покупку жилых помещений в собственность, в  российском обществе договор социального найма жилого помещения все еще играет большую роль, так как для некоторой части населения РФ, в связи с материальными трудностями, данный договор – это единственная возможность улучшения жилищных условий [8, с. 25].

По рассматриваемому договору предоставляются жилые помещения из государственного или муниципального жилищного фонда, то есть такие жилые помещения, которые находятся в федеральной собственности (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации) или муниципальной собственности. В таком договоре в обязательном порядке указываются члены семьи нанимателя, которые будут проживать в предоставленном жилом помещении. Обязательность включения таких лиц в договор социального найма связана с тем, что в таком случае на них будут распространяться в равной мере все права и обязанности, предусмотренные для нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). 

Законодательство дает возможность заключать следующие типы договоров:

• пользование жилым помещением безвозмездно;
• социального найма жилого помещения.

Следует отметить, что главным условием при заключении договора является обязательная письменная форма. При заключении также обязательно должно быть положительное решение уполномоченного на это органа исполнительной власти. К данному органу относятся исполнительно-распорядительные органы местного самоуправления, в частности в Новосибирской области – это администрации муниципальных образований.

Кроме того, к договору социального найма жилого помещения может заключаться дополнительное соглашение, в котором обговариваются дополнительные условия по использованию жилого помещения. Данное соглашение может оформляться в виде договора или в виде приложения к уже заключенному договору. Дополнительным соглашением, к примеру, может стать внесение изменений в договор при дополнительном заселении людей.

Акт передачи жилого помещения также является обязательным документом. Именно он подтверждает, что у сторон отсутствуют обоюдные претензии по отношению к жилому помещению.

Нередко возникают ситуации, когда между нанимателем и членом семьи или лицом, вселенным в качестве такового в данное жилое помещение, возникает конфликт или, более того, утрачиваются семейные связи, в результате чего такой член становится бывшим членом семьи нанимателя. То есть между лицами складываются такие отношения, которые не позволяют им пользоваться жилым помещением «по взаимному согласию», в связи с чем, каждый по-своему желает разделить имеющееся жилье, к примеру, пользоваться какой-то конкретной комнатой.

Действующее законодательство не предоставляет члену семьи нанимателя жилого помещения право требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

В этом случае судебная практика показывает, что в обосновании своего отказа в удовлетворении требований истца суды ссылаются на статью 82 ЖК РФ, которая называется «изменение договора социального найма жилого помещения». Статья 82 ЖК РФ исчерпывающим образом устанавливает случаи, когда договор социального найма может быть изменен:

• во-первых, когда дееспособный член семьи получил согласие всех остальных членов семьи и наймодателя и требует признать себя по раннее заключенному договору нанимателем такого жилого помещения;
• во-вторых, когда дееспособный член семьи требует признать его нанимателем по причине того, что наниматель по договору социального найма умер;
• в-третьих, когда граждане, проживающие в одной квартире, но имеющие отдельные договоры социального найма, объединились, то есть создали семью. 

Иных оснований для изменения договора социального найма данной нормой, как видно, не предусмотрено. Первые два основания изменения договора социального найма вполне понятны, в первом случае, это право перевести права и обязанности нанимателя на иного члена семьи вместо прежнего нанимателя, ну, к примеру, по причине выбытия прежнего нанимателя в другое место постоянного жительства, во втором случае имеет место быть правопреемство в силу смерти нанимателя. 

Наиболее же интересным с точки зрения рассматриваемой нами ситуации является третий пункт, он говорит о ситуации, когда в одной квартире проживали несколько лиц, которые имели свои отдельные договоры социального найма (к примеру, в квартире 2 изолированные комнаты, в такую квартиру вселяют 2 человека, с каждым из которых заключается договор социального найма комнаты в этой квартире), однако впоследствии эти лица объединяются в семью (заключают брак, например). В этом случае норма закона позволяет им обратиться к наймодателю с требованием об изменении договора и заключении договора социального найма с одним из таких лиц [9, с. 89]. 

Из вышеуказанного исходят и суды, указывая на исчерпывающим образом установленные в ст. 82 ЖК РФ основания для изменения договора социального найма, которые «не регулируют обратной ситуации». То есть суд таким образом указывает, что фактически определение порядка пользования жилым помещением является разделением единого договора социального найма на несколько, то есть его изменением, что не предусматривается законоположениями жилищного законодательства (апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 10 июня 2016 г. по делу N 33-2303/2016) [4]. 

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать следующие выводы:

1. У членов семьи нанимателя, лиц, вселенных в качестве таковых, бывших членов семьи нанимателя нет права требовать определения порядка пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма (ст. 82 ЖК РФ, п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации») [3]. Определение порядка пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а именно закрепление за каждым из нанимателей определенных комнат в жилом помещении фактически является изменением договора социального найма жилого помещения.
2. Правом требовать в судебном порядке определить порядок пользования жилым помещением наделяется только лицо, которое владеет таким жилым помещением на праве собственности (то есть лицо, которое имеет долю в праве собственности на квартиру, дом и т.п.).
3. У бывшего члена семьи есть право обратиться к нанимателю и наймодателю о заключении с ним соглашения об определении порядка и размера участия лица в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения, в случае если такое требования не будет удовлетворено в досудебном порядке, то такое лицо имеет право обратиться с таким требованием в суд [6, с. 203].

Исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма закреплен в ст. 82 ЖК РФ. Положения этой статьи не предоставляют возможность нанимателю жилого помещения и членам его семьи изменить договор социального найма путем заключения разных договоров социального найма на занимаемые жилые помещения [5].

Рассмотрев процесс заключения и изменения договора социального найма, следует рассмотреть основания для выселения по договору социального найма. Выселение из жилья, предоставляемого по договору социального найма, возможно только на основании судебного решения. Причины, по которым может быть произведено выселение из жилья, предоставленного по социальному найму, строго ограничены и определены законом:

• дом подлежит сносу;
• жилое помещение будет переведено в нежилое;
• жилое помещение непригодно для проживания;
• дом будет отремонтирован или реконструирован таким образом, что жилое помещение не сохранится;
• жилое помещение будет передано религиозной организации;
• прекращено действие договора социального найма.

Законом предусмотрено выселение из жилья, предоставляемого по договору социального найма на разных условиях.

1. В случае если дом подлежит сносу, переводу в нежилой фонд или непригоден для проживания или в других ситуациях, не зависящих от нанимателя, выселяемым гражданам предоставляются благоустроенные жилые помещения по договору социального найма.

Благоустроенными считаются помещения, которые:

• равнозначны по площади помещению, из которых граждан выселяют;
• находятся в границах того же населенного пункта, что и прежнее жилье.

2. Если договор социального найма расторгнут по причине неуплаты нанимателями коммунальных услуг и платы за жилье в течение более 6 месяцев, то выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение по договору социального найма, соответствующее следующим требованиям:

• минимальный размер помещения рассчитывается по норме 6 кв. метров на человека;
• соответствие установленным санитарным и техническим требованиям и пригодность для постоянного проживания.

3. Если договор социального найма был расторгнут из-за использования жилого помещение не по назначению, систематического нарушения нанимателем прав соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, граждане могут быть выселены из занимаемого помещения без предоставления другого жилья. При этом должен быть соблюдены следующие процедуры:

• наймодатель выносит нанимателю предупреждение и устанавливает срок для устранения нарушений;
• если в указанный срок нарушения не были устранены, наймодатель вправе обратиться в суд.

В заключение заметим, что реализация права собственности на жилые помещения путем передачи их в социальный наем является проявлением социальной сущности права государственной и муниципальной собственности,  а также принципа социального государства, и требует специфического сочетания частных и публичных интересов. Отношения из договора социального найма сопоставимы с социальными услугами, такими как медицинские, образовательные. В процессе правоприменения следует учитывать данное обстоятельство при решении вопросов, связанных с исполнением договора найма жилого помещения.

Список литературы:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2017) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1. Ст.14.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2015. №29. Ст.4344.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 08.07.2009. №123.
4. Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 10.06.2016 по делу N 33-2303/2016 // СПС «Консультант Плюс».
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2015 N 33-0662 // СПС «Консультант Плюс».
6. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. – М. : Эксмо, 2015. – 126 с.
7. Журавлев Т. Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право. – 2017. – №2. – С.16-20.
8. Кириченко О. В. Договор социального найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан: дис. канд. юрид. наук. – Краснодар, 2015. – 236 с.
9. Садовникова Е. В. Проблемы правового регулирования договора социального найма жилого помещения: дис. канд. юрид. наук. – М., 2015. – 214 с.