ИСТРЕБОВАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ИЗ ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ

Как показывает судебная практика, собственники, проживающие в многоквартирных домах, нередко сталкиваются с проблемой реализации права на владение, пользование и распоряжение общим имуществ многоквартирного дома. Причиной является обладание данным имуществом (например, чердаком, подвалом) третьими лицами на основании договоров купли-продажи, аренды, ссуды, а иногда правовые основании и вовсе отсутствуют. Для определения законности обладания общим имуществом третьими лицами проанализируем нормы гражданского и жилищного законодательств.

Положениями ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются те части дома, которые предназначены для обслуживания и имеют вспомогательный характер. К общему имуществу в частности относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, коридоры, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Наибольшее количество споров вызывает правовая принадлежность собственникам помещений подвалов в многоквартирных домах. Суды, разрешая спор о праве собственности на подвал, ставят вопрос, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Если в подвале нет коммуникаций, и он спроектирован как отдельное помещение, то собственники не могут на него претендовать. При этом, исходя из буквального толкования ст. 36 ЖК РФ не следует, что подвалы, в которых отсутствуют инженерные коммуникации, не являются общим имуществом. В подвале также могут быть расположены инженерные коммуникации, которые «требуют постоянного открытого доступа для его эксплуатации и контроля» [10, с.28]. Предположим, что в подвале проходит водопроводная труба, которая в результате ее многолетней эксплуатации пришла в негодность, в трубе возникло напряжение, и произошел ее разрыв. Для устранения такой аварии необходим как раз постоянный открытый доступ к инженерному оборудованию для его надлежащей эксплуатации и контроля.

ЖК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве собственности на общее имущество и совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома должно осуществляться только с согласия собственников помещений в порядке, установленном ЖК РФ. При наличии согласия квалифицированного большинства голосов собственников помещений (более 2/3), оформленного протоколом общего собрания, отдельные элементы общего имущества могут быть переданы в пользование [5]. Полное отчуждение общего имущества допустимо только с согласия всех собственников помещений.

Однако на практике немало     случаев, когда общее имущество собственников помещений неправомерно оказывается во владении и пользовании у третьих лиц, в том числе у органов местного самоуправления. Например, в Новосибирске, по данным общественных организаций, более двух тысяч подвалов и колясочных в многоквартирных домах находятся в собственности у муниципалитета. В Санкт-Петербурге больше трети «подземных» этажей также находятся в муниципальной собственности [1].

Способами защиты права собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество являются негаторный и виндикационный иски. Правильное понимание и применение возможностей тех или иных способов защиты влияет непосредственно на результат разрешения спора и на достижение необходимого правового результата.

В случае если право индивидуальной собственности на общее имущество в многоквартирном доме зарегистрировано в ЕГРН за одним лицом, то собственники помещений в доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд должен рассматривать такое требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав, не соединенных с лишением владения (негаторное требование) [2, с. 20].

Если же лицо, на имя которого в ЕГРН внесена запись о праве собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с виндикационным иском об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения. Такое виндикационное требование можно соединить с требованием о признании права общей долевой собственности. Одним из наиболее распространенных способов защиты вещных прав является виндикационный иск. Как rei vindicatio он был известен еще римскому частному праву, где считался главным иском для защиты права собственности [9].

Виндикационный иск (с лат. "vim dicere" – "объявляю о применении силы") предусмотрен на случай незаконного выбытия (утраты) вещи из фактического владения собственника и заключается в принудительном истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Так, использование механизма виндикации предполагает выяснение факта наличия у лица права на спорное имущество.

На требования о виндикации распространяется общий срок исковой давности, который начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права (ст. 196 ГК РФ). Трехлетний срок, установленный для защиты прав лица, чьи права нарушены, не может исчисляться с даты регистрации перехода права на спорное имущество или с даты приобретения данного имущества. Так, суд отклонил в удовлетворении доводы общества «Консул 7» о необходимости исчисления срока исковой давности с даты приобретения обществом права собственности на спорные помещения, поскольку трехлетний срок исчисляется со дня, когда истцу стало известно о нарушении его права [4].

Виндикационный иск также может быть заявлен одновременно с требованием о приведении помещения в первоначальное состояние. Показательным может служить следующее дело. Требования ТСЖ выражались в истребовании имущества из чужого незаконного владения и в приведении помещения в первоначальное состояние. Суд удовлетворил требование ТСЖ, поскольку данный способ защиты соответствовал характеру допущенного нарушения, ведь ответчик без соответствующего решения общего собрания собственников не только самовольно занял спорное помещение, но и изменил его состояние [8].

Неоднозначным является разрешение вопроса о том, кто может выступать истцом в споре об истребовании общего имущества многоквартирного дома из чужого незаконного владения. В судебной практике долгое время существовали две прямо противоположных позиции относительно правомерности обращения лиц, управляющих многоквартирным домом (управляющих организаций, ТСЖ, ЖК) от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений. Точку в этом вопросе ВАС РФ поставил в 2014 году. Разрешая спор, суд исходил из того, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ, как юридическому лицу. Следовательно, предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, которые и являются материальными истцами по делу. Собственники должны наделить ТСЖ полномочием признать за ними право общей долевой собственности на спорное имущество [3].

Срок исковой давности для обращения в суд с виндикационным иском для лица, управляющего многоквартирным домом, исчисляется с момента, когда о нарушении права на общее имущество узнали сами собственники помещений дома.

Суды при рассмотрении споров об истребовании общего имущества многоквартирного дома из чужого незаконного владения руководствуются критерием, указанным в Постановлении ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 – назначение спорного помещения на момент первой приватизации квартиры в многоквартирном доме. В частности, суду для правильного разрешения спора необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира, а также было ли на указанный момент спорное помещение многоквартирного дома предназначено (сформировано, учтено) для самостоятельного использования или фактически использовалось как общее имущество.

Поскольку именно приватизация гражданами жилых помещений являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на технические подвалы и этажи, то это право в отношении каждого дома возникало только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме [7].

Арбитражный суд рассмотрев иск о признании права общей долевой собственности на комнату, в которой располагались демонтированные лестничные пролеты с первого этажа в подвал, и о виндикации данной комнаты применил позицию, о том, что необходимо проверять, в каком состоянии находилось общее имущество на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. В данном случае это 1994 год.

Доказательством принадлежности спорного имущества публичному собственнику отнюдь не является факт включения спорного имущества в реестр муниципальной собственности. Внесение имущества в названный реестр не исключает возможности судебного усмотрения об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации права собственности на указанное имущество за соответствующим муниципальным образованием [6].

Подводя итог, отметим, что в случае, если общее имущество многоквартирного дома выбыло из владения собственников помещений помимо их воли, то они вправе обратиться в суд за защитой нарушенных жилищных прав и истребовать выбывшее имущество из чужого незаконного владения путем обращения в суд с виндикационным иском.

Список литературы:

1. Бухарова О. Подвал не сдается. // Российская газета. – 2017. – № 7386. URL: http://gkhkontrol.ru/2017/10/41396.html (дата обращения: 27.02.2018).
2. Киракосян С.А., Бежан А.В. Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома // Юрист. – 2017. – № 23. – С. 20-25.
3. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 по делу № А45-13856/2015. Режим доступа URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 27.02.2018).
4. Письмо Минстроя России от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04 «О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов». URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 27.02.2018).
5. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25. 11. 2014 г.  по  делу № А45-5262/2013.        URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 27.02.2018).
6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Режим доступа URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 27.02.2018).
7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № А65-654/2008-СГ3-14/13. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 27.02.2018).
8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.2014 № 19488/13 по делу № А73-762/2013. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 27.02.2018).
9. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017 // СПС «КонсультантПлюс».
10. Филиппова О. С. Защита прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме // Вестник ОМЮА. – 2016. – № 4 (33). – С. 26-31.