ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Кадастровая стоимость представляет собой независимую оценку объекта недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. При этом она максимально приближена к рыночной стоимости, поскольку складывается в основном из таких показателей как спрос и предложение на объект недвижимости (будь то квартира, земельный участок, дом и др.).

В соответствии с ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» вступившим в силу с 1 января 2017 года, кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физических лиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные, вводит новые критерии и новые правила оценки объектов недвижимости, изменен порядок исчисления налога на имущество: перейти полностью на новую систему расчетов планируется к 2020 году [1]. Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ).

Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Граждане получили завышенные  налоговые суммы. Это возникло из-за недостатка достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.

Применяется не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а кадастровая. Она, в свою очередь, практически соответствует рыночной стоимости. В результате таких изменений налог на имущество увеличился в несколько раз.

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость интересуемого объекта недвижимости, можно воспользоваться таким ресурсом, как официальный сайт Росреестра. Однако такая информация носит справочный характер и для официального подтверждения кадастровой стоимости ее недостаточно.

Возможна ситуация, при которой независимый оценщик может допустить ошибку при расчетах кадастровой стоимости. Это впоследствии приводит к неверному исчислению налога на имущество и, как правило, в сторону увеличения. В таких ситуациях в силу закона у гражданина имеется возможность восстановить нарушенное право и обжаловать (оспорить) оценку.

Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет, они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Старые дома в селах не оценят дороже аналогичных по площади, недавно отстроенных коттеджей [2, с. 10].

Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет, за исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае, если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30%.

Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.

Кадастровая стоимость необходима для:

1. Расчета налогов и сборов. Ранее для этих целей на всей территории России использовалась инвентаризационная стоимость, которая значительно ниже кадастровой. Это связано с тем, что в ее расчет основывается на затратах на постройку объекта недвижимости и амортизации имущества;
2. оформления ипотечного кредита. Банки учитывают эту стоимость, поскольку в случае невозврата займа, квартира может быть реализована и именно за данную сумму.
3. вступления в наследственные права;
4. оформления сделок купли-продажи, дарения и др.

Существует несколько способов узнать кадастровую стоимость недвижимости:

1. Она указывается в кадастровом паспорте;
2. лично обратиться в Росреестр, многофункциональный центр и заказать справку о кадастровой стоимости объекта или выписку из государственного кадастра недвижимости;
3. на сайте Росреестра.

Если гражданин считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, то он вправе оспорить ее. В соответствии с новыми правилами существует три основных способа оспаривания:

1. Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами. Согласно действующим нормам комиссии, рассматривают заявления об исправлении ошибки и признании кадастровой стоимости равной рыночной, а по новому закону за ними закрепят только последнее полномочие;
2. такое заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней;
3. подача заявления в суд о признании недействительным решения комиссии;
4. в судебном порядке, подав административное исковое заявление. При этом не требуется обращение в комиссию с требованием признать стоимость в размере рыночной стоимости или об исправлении ошибки;

Однако для юридических лиц Законом об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования такого вопроса.

У него в обязательном порядке должна быть специальная лицензия на осуществление соответствующей деятельности. В указанном отчете указывается рыночная цена квартиры, которая существенно ниже стоимости по кадастру.

Помимо этого, новой системой несколько расширен перечень объектов недвижимости, подлежащих налогообложению.

В сложившейся ситуации, когда приняты новые законы и данная система еще не отлажена до конца, увеличится число судебных разбирательств. Кроме того, нет единообразия в толковании некоторых норм, что может привести к непредсказуемости судебного решения [4, с. 47].

В целом такие нововведения призваны увеличить количество денежных поступлений в доход государства. Но не каждому гражданину будет по карману платить налог на имущество, который будет составлять несколько тысяч рублей, хоть и рост налога на имущество физических лиц рассчитан до 2020 года.

Список литературы:

1. Федеральный закон от №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" Электронный ресурс]. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
2. Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. - М., 2011, № 2. - С. 9-14
3. Хотько А.В. К вопросу об объекте государственной кадастровой оценки земель поселений // Российское право: образование, практика, наука. - Екатеринбург: ГОУ ВПО "Урал. гос. юр. акад.", 2010, № 5-6 (70-71). - С. 107-115
4. Черкашина Т.А., Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земель больших и средних городов в условиях реформирования земельных отношений // Финансовые исследования. 2009. № 23. С. 44-50.