АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ТАГАНРОГА КАК ОБЪЕКТА ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Экономические явления, возникшие в 2014 году, актуализировали вопрос о сохранении сбережений граждан посредством инвестирования в различные активы, с целью их сохранения и преумножения на общем фоне финансовой нестабильности. Одним из наиболее привлекательных активов является объект первичной недвижимости, в связи с возможностью приносить стабильный пассивный денежный поток и возрастать в цене, сводя на минимум активное участие инвестора при реализации инвестиционных стратегий. [9]

Целью настоящего исследования является анализ первичного рынка жилья г.Таганрога и определение потенциала данного сегмента рынка как объекта для инвестирования. В рамках заданной цели можно выделить такие задачи, как:

- выявление основных тенденций, характерных для первичного рынка жилья г.Таганрога;

- оценка потенциала первичного жилья как объекта для инвестирования.

Таким образом, первый этап работы сводится к выявлению наиболее важных тенденций, характерных для рынка первичной недвижимости г.Таганрога и сформированных под воздействием как глобальной (макро), так и рыночной (локальной) ситуации. Анализ текущей конъектуры позволил сформулировать тенденции, представленные ниже.

1. Падение спроса посредством негативной макроэкономической ситуации.

Снижение реальных располагаемых доходов населения, девальвация рубля и высокие темпы уровня инфляции, вызванные мировым финансовым и политическим кризисом поспособствовали ухудшению покупательской способности населения г. Таганрога на объекты жилой недвижимости на 70% по сравнению с 2014 годом. [4] Динамика основных макроэкономических показателей представлена в таблице 1.

Таблица 1

Динамика основных макроэкономических показателей за 2014-2016гг.

Анализ основных макроэкономических параметров (табл.1) позволяет сделать вывод об общей неблагоприятной макроэкономической обстановке, в рамках которой ведется активная борьба участников рынка за покупательский спрос. В связи с этим повышенное внимание уделяется качеству квартир, репутации застройщика, а также отделке и концептуальной проработке. [5] Наибольшим спросом у инвесторов на первичном рынке пользуется жилье сегмента «эконом-класс», а также значительно упавшая в цене элитная недвижимость. [11]

2. Запуск программ, стимулирующих покупательский спрос.

Рост ключевой ставки ЦБ в четвертом квартале 2014 г. до уровня 17% сделал процесс получения квартиры под ипотеку труднодоступным, вынудив Правительство принять меры по поддержанию отрасли. В данный момент 30% квартир в новостройках реализуется посредством ипотечного кредитования в рамках программы «ипотека с государственной поддержкой», действующей до 01.01.2017г. Участие банков в данной программе сопровождается определенными преимуществами для инвесторов:

- приобретение квартиры на первичном рынке с помощью ипотечного кредита под 11% годовых при первоначальном взносе в 20% от стоимости жилья;

- предоставление льготных условий для инвесторов, заключающиеся в снижении ставки до 8% при первоначальном взносе в 40% от стоимости жилья. [7]

В частности, анализируя локальный рынок, можно отметить, что спрос на заявки по получению ипотеки с государственной поддержкой в г. Таганроге в 2016 году вырос на 40%. [6]

Альтернативными способами оплаты за объект недвижимости являются беспроцентная рассрочка, предоставляемая застройщиками города при первоначальном взносе до 80% и сроком погашения до 1 года, а также программа «TRADE-IN», в рамках которой собственник продает свою квартиру застройщику, а на полученные деньги приобретает объект недвижимости в новостройке. [2]

Запуск данных программ для реализации объектов недвижимости на первичном рынке жилья играет определяющую роль в условиях негативной макроэкономической ситуации и служит действующем механизмом для стимулирования покупательского спроса.

3. Сохранение объемов предложения на рынке новостроек.

В 2015 году выполнение плана по вводу жилья достигло 100%. Таганрог находится в числе городов-лидеров Ростовской области по данному показателю. За первое полугодие 2016 года введено 15 многоквартирных жилых домов площадью 42832,5 кв. м, что соответствует 32,3% выполнения плана по вводу жилья на 2016 год. [1]

Структура предложения новых квартир в различных районах города представлена в таблице 2.

Таблица 2

Территориально-ценовая структура предложения на рынке новостроек г.Таганрога

Исходя из таблицы 2 видно, что наибольшую долю на рынке занимает район «Северный». Данный показатель продиктован относительно недорогой ценой за земельный участок, малой освоенностью района многоэтажными конструкциями, а также расширением городской агломерации.

Наибольшая цена за приобретение всех типов квартир характерна для центрального района ввиду высокой инфраструктурной обеспеченности: наличия транспортной инфраструктуры, большинства культурных и исторических мест, зданий и парков. [8]

Основными застройщиками города Таганрога являются 14 компаний, которые реализуют более 5000 квартир на первичном рынке. [3] Анализ количества реализуемых объектов на первичном рынке жилья г.Таганрога за период 2014-2018 гг. представлен в таблице 3.

Анализ ситуации по реализуемым объектам на первичном рынке жилья г.Таганрога (табл. 3) позволяет сделать следующие выводы:

- 60% компаний осуществляют девелоперскую деятельность на рынке недвижимости более 8 лет (1 из компаний - более 5 лет);

- 35% компаний осуществляют девелоперскую деятельность на рынке недвижимости менее 5 лет;

- свыше 80% объектов, находящихся в продаже, составляют квартиры в жилых комплексах;

- 100% объектов недвижимости Таганрога реализуют застройщики данного города.

Таблица 3

Анализ количества реализуемых объектов на первичном рынке жилья за период 2014-2018 гг.

Таким образом, выполнение плана по вводу жилья отличается сохранением динамики, ввиду наличия инвестиционного потенциала отдельных районов города, а также повышения заинтересованности государства в благоприятном экономическом климате города, выраженной в финансовой и законодательной поддержке рынка посредством разработки программ.

4. Снижение цены за квадратный метр.

Данный факт, на наш взгляд, является следствием начала строительства жилых комплексов в черте города. Жилые комплексы обладают рядом специфических преимуществ, которые выгодны как для компании-застройщика, так и для потребителя в лице инвестора, либо другого субъекта рынка. Это обеспечивается за счет положительного влияния на городскую инфраструктуру, поскольку многие объекты предусматривают постройку магазинов, торговых центров, финансовых отделений, что способствует появлению дополнительного количества рабочих мест.

Использование современных технологий строительства позволяет сократить общие издержки и снизить цену за квадратный метр. Средняя стоимость продажи квадратного метра жилья в г.Таганроге на октябрь 2016 г. составляет 39,4 тыс. рублей, что ниже показателя 2015 г. на 4%. При этом средняя стоимость аренды в новостройках находится на уровне 15,2 тыс. рублей. [10]

Основные характеристики жилых комплексов г.Таганрога представлены в таблице 4.

Рассмотренные в Таблице 4 характеристики наглядно показывают, что в большинстве объектов, сопоставимых по стадии реализации, средняя цена за квадратный метр находится ниже среднестатистического показателя более чем на 4 тысячи рублей (экономия около 200 тыс. рублей при продаже квартиры по рыночной цене). Относительно высокие цены характерны для объектов, чьих конкурентным преимуществом является местоположение, развитая инфраструктура и высокая степень готовности.

Таблица 4

Основные характеристики жилых комплексов г.Таганрога

Оценка ключевых характеристик позволила выявить наиболее обоснованные с точки зрения экономики проекты для инвестирования (табл.5). К ним можно отнести находящиеся в стадии строительства ЖК «Парус», ЖК «Андреевский» и ЖК «Чучева, 42», а также уже сданные ЖК «Авиатор» и ЖК «Милари».

Анализ параметров наиболее привлекательных проектов (табл.5), основанный на определении их ключевых характеристик, репутации компаний-застройщиков и рыночных цен, является субъективным фактором при принятии управленческого решения в инвестировании сбережений и может быть оценен каждым инвестором по-разному в зависимости от преобладающих тенденций на рынке жилой недвижимости.

Таблица 5

Ключевые параметры реализуемых в жилых комплексах инвестиционно привлекательных объектов

Таким образом, в ходе анализа были выявлены основные тенденции, характерные для первичного рынка недвижимости города Таганрога. Среди них: падение покупательского спроса посредством макроэкономической ситуации; запуск программ, стимулирующих покупательский спрос; сохранение объемов предложения; снижение цен за квадратный метр как следствие строительства жилых комплексов. Вышеуказанные явления оказывают существенное влияние на рынок новостроек, и дальнейшее состояние данного сегмента рынка в большей степени будет обусловлено развитием перечисленных факторов.

Оценка потенциала первичного рынка жилья как объекта для инвестирования предполагала рассмотрение ряда перспективных проектов в различной стадии готовности, а также определение их ключевых характеристик: инфраструктурной обеспеченности, местоположения и удаленности от центра, степени готовности, цены за квадратный метр и времени до реализации.

Результат исследования первичного рынка жилья как объекта для инвестирования позволил сделать вывод о наличии кризисных процессов на рынке первичной недвижимости г.Таганрога. Но, несмотря на это компании-застройщики нашли решение в обеспечении доступности покупки квартир посредством развития жилых комплексов на территории города, наиболее перспективными из которых являются: ЖК «Парус», ЖК «Андреевский», ЖК «Чучева, 42, ЖК «Авиатор» и ЖК «Милари».

Сформулированный вывод является основанием для дальнейшего учета развития наиболее важных тенденций рынка и ключевых параметров объектов с точки зрения разработки и реализации стратегии для инвестирования.

Список литературы:

1. Администрация города Таганрога, официальный сайт [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: https://tagancity.ru/ (дата обращения: 6.11.2016)
2. Ассоциация застройщиков города Таганрога, официальный сайт [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://ap-r.ru/#purchase-programs (дата обращения: 6.11.2016) 
3. Ассоциация застройщиков города Таганрога, официальный сайт [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://ap-r.ru/#purchase-programs (дата обращения: 6.11.2016) 
4. Всеглядова Д. Рынок недвижимости недвижим [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://www.taganrogprav.ru/ (дата обращения: 26.10.2016)
5. Дударева А. Покупатель стал более требовательным и более компетентным [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://ekb.dk.ru/news (дата обращения: 28.10.2016)
6. Земляникина О. В Таганроге люди все чаще берут ипотечные кредиты [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://taganrog-life.ru/realty/ (дата обращения: 6.11.2016)
7. Ипотека с господдержкой [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: https://kreditipo.ru/ipoteka-s-gospodderzhkoj-v-2017-godu/ (дата обращения: 4.11.2016)
8. Кулюк П. В Таганроге наиболее целесообразно покупать одно и трех комнатные квартиры на вторичном рынке жилья [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: https://rosrealt.ru/index.php (дата обращения: 10.11.2016)
9. Мрочковский Н. Инвестиции в недвижимость: 25 суперстратегий [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://fictionbook.ru/author/nikolayi_mrochkovskiyi/investicii_v_nedvijimost_25_superstrategiyi/read_online.html (дата обращения: 20.10.2016)
10. Росриэлт. Недвижимость в России и за рубежом [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: https://rosrealt.ru/Taganrog (дата обращения: 18.11.2016)
11. Трушин Г. Алексей Оленев: самый стойкий в кризис - эконом-класс [Электронный ресурс]. – Режим доступа. – URL: http://realty.vesti.ru/articles/14061  (дата обращения: 28.10.2016)