Статья опубликована в рамках: LXXXII Международной научно-практической конференции «Научное сообщество студентов: МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ» (Россия, г. Новосибирск, 02 декабря 2019 г.)
Наука: Юриспруденция
Скачать книгу(-и): Сборник статей конференции
ОСОБЕННОСТИ ВНЕСЕНИЯ СВЕДЕНИЙ В ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ
АННОТАЦИЯ
Единый государственный реестр недвижимости – относительно недавно созданный свод сведений, объединивший в себе ранее существовавшие государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав. Данная статья посвящена актуальным вопросам ведения Единого государственного реестра недвижимости, таким как определение круга лиц, на основании заявлений которых могут вноситься сведения в реестр, и лиц, являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости, осуществляющих подготовку документов, на основании которых вносятся данные сведения. Кроме того, в статье приведен анализ действующего законодательства и впервые систематизированы сведения о видах деятельности, которыми регламентируется подготовка различных видов документов для целей учета объектов недвижимости, зон и территорий.
Ключевые слова: Единый государственный реестр недвижимости, государственный кадастр недвижимости, кадастровая деятельность, землеустроительная деятельность, кадастровый учет, кадастровый инженер
Необходимость создания Единого государственного реестра недвижимости возникла в связи с принятием Федерального Закона №218-ФЗ от 13.07.2015г. [4]. Главной предпосылкой создания данного ресурса являлась стоящая задача выполнения Плана мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и сделок с ним», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 01.12.2012г. №2236-р, одной из целей которого являлось создание реестра путем объединения ранее существовавших государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав. [10]
В настоящее время соответствии с [4] Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме и включает в себя:
1) реестр объектов недвижимости;
2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
3) реестр границ;
4) реестровые дела;
5) кадастровые карты;
6) книги учета документов.
Источниками поступления сведений в реестры, являющиеся составными элементами ЕГРН, являются специфичные документы, прилагаемые к заявлениям. Однако, несмотря на тот факт, что в настоящее время наблюдается тенденция к ужесточению требований к исполнителям подготовки документов и самим документам [18], действующее законодательство не всегда предусматривает их подготовку лицом, обладающим для этого необходимыми компетенциями.
Одним из участников профессионального рынка недвижимости в сфере государственного кадастрового учета является кадастровый инженер. Понятие «кадастровый инженер» раскрывается в статье 29 Федерального Закона №221-ФЗ от 24.07.2007г. [5] При разборе требований, предъявляемых к данному субъекту кадастровых отношений, можно выделить такие ключевые факторы как требование к обязательному членству в саморегулируемой организации (профессиональном сообществе, осуществляющим функции по методическому обеспечению и контролю за их членами), требования к наличию высшего образования по ограниченному перечню специальностей и к сдаче квалификационного экзамена. При этом к лицу, которое не имело аттестат кадастрового инженера до 01.01.2016г., для включения в члены саморегулируемой организации также предъявляется требование обязательного опыта работы под руководством действующего кадастрового инженера в течение 2 лет (прохождение стажировки). Таким образом, государство смогло максимально урегулировать обеспечение качественной подготовки документов установив требование, что кадастровыми работами вправе заниматься только лицо, обладающее рядом профессиональных компетенций.
Согласно Федеральному Закону №221-ФЗ от 24.07.2007г., кадастровый инженер обладает специальным правом на осуществление кадастровой деятельности. [5] Проводя анализ данного понятия, можно выделить ключевой аспект, заключающийся в том, что кадастровая деятельность осуществляется только в отношении объектов недвижимого имущества. Однако, в упомянутом выше перечне составных элементов ЕГРН, помимо реестра объектов недвижимости, в который вносятся сведения посредством извлечения информации из документов, подготовленных кадастровым инженером, есть также реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества и реестр сведений о границах различных видов зон и территорий.
В реестр прав, ограничений и обременений недвижимого имущества сведения вносятся из документов, представленных правообладателем объекта недвижимости и судебными органами, а также путем интеграции сведений, уже содержащихся в ЕГРН, в отношении различных видов зон, ограничивающих право пользования объектом недвижимости. При этом подготовка документов, подтверждающих основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости, может осуществляться как физическими и юридическими лицами без посредников (пример – договор купли-продажи недвижимого имущества) или с участием специальных лиц (например – нотариуса), так и иными лицами.
В реестр границ вносятся сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий. [4] Проведя анализ действующего законодательства в области кадастровых, землеустроительных и градостроительных отношений, было выявлено, что документами, являющимися основаниями для внесения сведений о вышеуказанных зонах и территориях являются проект межевания территории, проект планировки территории, карта (план) объекта землеустройства и различные описания местоположения границ. При этом вышеперечисленные документы должны поступать в орган государственного кадастрового учета и регистрации прав путем межведомственного взаимодействия с органами исполнительной власти федерального, регионального и местного уровней.
Однако, в связи с большим объемом работы и отсутствием достаточного количества кадров, органы исполнительной власти осуществляют подготовку не всех вышеперечисленных документов самостоятельно, а привлекают для этого специалистов путем использования единой информационной системы в сфере закупок (к примеру, для установления границ зон с особыми условиями использования территории). [19] При этом требования к исполнителям по подготовке документации ограничиваются исключительно требованиями, установленными частью 4 статьи 3 Федерального Закона №44-ФЗ от 05.04.2013г. [7], в которой сказано, что участником закупки может являться любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала (за исключением зарегистрированного в пределах офшорной зоны) или любое физическое лицо, в том числе зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Из анализа действующих норм закона №44-ФЗ от 05.04.2013г. также следует, что несоответствие кода ОКВЭД юридического лица предмету закупки не является препятствием для участия в закупке. При этом заказчик в рамках данного закона не имеет права отклонить заявку на основании несоответствия кодов ОКВЭД. Кроме того, в Постановлении Правительства №99 от 04.02.2015г. [8], которым установлен перечень требований к участникам закупки, имеющим достаточные профессиональные компетенции, не входят работы, связанные с осуществлением кадастровой, градостроительной и землеустроительной деятельности. Проведение экспертизы документов, подготовленных в рамках исполнения контракта по данным видам работ, также не является обязательным.
По результатам исследования всех действующих законодательных норм на предмет выявления видов документов, на основании которых вносятся сведений в ЕГРН о различных объектах учета, вся полученная информация была систематизирована и представлена в Таблице 1. При этом было определено, к какой из видов деятельности относится подготовка различных документов в зависимости от сферы нормативно-правовых актов, которыми они регламентируются. Так было выявлено, что к результатам кадастровой деятельности относятся только межевой план, технический план, акт обследования и карта-план территории. При этом к результатам землеустроительной деятельности можно отнести только карту (план) объекта землеустройства, подготовленный в отношении границ между субъектами Российской Федерации или границами муниципального образования, поскольку только эти виды объектов относятся к объектам землеустройства в соответствии с Федеральным Законом №78-ФЗ от 18.06.2001г. [6] К результатам градостроительной деятельности были отнесены проект межевания территории и проект планировки территории, так как подготовка только этих видов документов регламентируются Градостроительным кодексом РФ. [3] Все иные виды документов, не относящиеся строго к одному виду деятельности в соответствии с нормами действующего законодательства, были определены как относящиеся к смешанному виду деятельности.
При этом, как упоминалось выше, требования к специалисту, подготавливающего документацию, на основании которой вносятся сведения в ЕГРН, определены только в отношении такого субъекта в сфере учетно-регистрационных действий, как кадастрового инженера. Однако, как следует из представленного выше анализа правовых отношений в различных сферах, в ЕГРН также вносятся сведения из документов, не относящихся к результатам кадастровой деятельности.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что действующим законодательством не разработан механизм защиты качества документации, подготовленной с целью внесения в ЕГРН сведений о различных объектах, поскольку не разработан перечень, регламентирующий квалификационные требования к специалистам, осуществляющим подготовку такой документации. Таким образом, достоверность сведений о границах различных видов зон и территорий, содержащихся в ЕГРН, может быть поставлена под сомнение, поскольку подготовку документации могут осуществлять лица, не обладающие достаточным количеством знаний, квалификацией и иными профессиональными компетенциями в данной сфере.
Описанная проблема является особенно актуальной в связи с тем, что неверное установление границ зон может повлечь за собой незаконное ограничение прав владельцев объектов недвижимости, расположенных в пределах таких зон. Для решения данной проблемы необходимо использовать комплексный подход, затрагивающий в первую очередь усовершенствование действующего законодательства в части установления требований к лицам, являющимися участниками закупок для государственных и муниципальных нужд и осуществляющих подготовку документации с целью внесения в ЕГРН сведений о различных видах зон и территорий, либо установления требований о необходимости проведения экспертизы в отношении подготовленной документации. Кроме того, необходимо осуществить проверку сведений о различных видах зон и территорий, содержащихся в ЕГРН, документация в отношении которых была подготовлена юридическими лицами, код ОКВЭД которых не совпадал с предметом закупки (достоверность документации, подготовленной данной категорией исполнителей ставится под сомнение в первую очередь).
Указанные мероприятия могли бы стать одним из шагов к упорядочиванию сведений Единого государственного реестра недвижимости и его реорганизации в новый качественный продукт, содержащий полные и действительно достоверные сведения о различных видах зон и территорий, в которых расположены объекты недвижимости на территории всей Российской Федерации.
Таблица 1.
Определение видов документов, на основании которых вносятся сведения в ЕГРН и круга лиц, осуществляющих их подготовку
Вид деятельности |
Объект учета |
Цель |
Вид документа, на основании которого вносятся сведения в ЕГРН |
Объекты недвижимости |
|||
Кадастровая |
Земельный участок |
1) Образование земельных участков в результате: -Объединения; -Раздела; -Перераспределения; -Раздела с сохранением исходного -земельного участка в измененных границах; -Выдела в счет доли (особый вид кадастровых работ, подготавливается на основании утвержденного проекта межевания); -Образования из земель неразграниченной государственной или муниципальной собственности. 2) Образование части земельного участка с различными целями: -Пример: установление частного сервитута. |
Межевой план |
Внесение изменений в характеристики существующих земельных участков в связи с: -Уточнением характеристик земельного участка или части земельного участка; -Исправлением реестровой ошибки.
|
|||
Градостроительная деятельность |
Несколько земельных участков |
Определение местоположения границ образуемых земельных участков при: 1. Образовании земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; 2. Образовании земельных участков из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам; 4. Образовании земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; 5. Образовании земельных участков для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения. |
Проект межевания территории |
Кадастровая |
Объекты капитального строительства: -Здание -Сооружение -Помещение -Объект незавершенного строительства
|
1) Образование объекта капитального строительства; 2) Уточнение характеристик объекта капитального строительства; 3) Учет части объекта капитального строительства. |
Технический план |
Снятие с учета объекта капитального строительства. |
Акт обследования |
||
Кадастровая |
Все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на территории кадастрового квартала или нескольких кадастровых кварталов |
Выполнение комплексных кадастровых работ, в результате которых: 1) Осуществляется уточнение местоположения границ ЗУ; 2) Осуществляется установление или уточнение местоположения на ЗУ зданий, сооружений, ОНС; 3) Обеспечивается образование ЗУ, на которых расположены здания, в т.ч. МКД, сооружения (за исключением линейных); 4) Обеспечивается образование ЗУ общего пользования; 5) Обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости |
Карта-план территории |
Границы различных видов зон |
|||
Градостроительная |
Красные линии |
Установление, изменение, отмена красных линий: - для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства - в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования. |
Проект межевания территории |
Градостроительная |
-Элементы планировочной структуры; -Границы территорий общего пользования; -Границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства |
1) Выделение элементов планировочной структуры; 2) Установление границ территорий общего пользования и границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства; 3) Определение характеристик и очередности планируемого развития территории. |
Проект планировки территории |
Землеустроительная |
Границы между субъектами Российской Федерации, границы муниципального образования |
Установление или изменение границ: 1) между субъектами Российской Федерации; 2) муниципального образования |
Карта (план) объекта землеустройства |
Смешанная
|
Границы: -населенных пунктов; -территориальных зон; -зон с особыми условиями использования территории; -территорий объектов культурного наследия; -особо охраняемых природных территорий. |
Установление, изменение или прекращение существования границ: 1)населенных пунктов; 2)территориальных зон; 3)зон с особыми условиями использования территории; 4)территорий объектов культурного наследия; 5)особо охраняемых природных территорий. |
Подготовленное в электронной форме графическое описание местоположения границ населенного пункта, зоны или территории с перечнем координат характерных точек границ такой зоны |
Смешанная
|
Границы публичных сервитутов |
Установление, изменение или отмена публичного сервитута. |
Описание местоположения границ публичного сервитута |
Смешанная |
Границы: -особых экономических зон, -охотничьих угодий, -территорий опережающего социально-экономического развития, -зон территориального развития в Российской Федерации, -игорных зон.
|
Установление, изменение или прекращение существования границ: 1)особых экономических зон; 2)охотничьих угодий; 3)территорий опережающего социально-экономического развития; 4)зон территориального развития в Российской Федерации; 5)игорных зон. |
Описание местоположения границ соответствующих территорий или зон для описания местоположения границ объекта землеустройства |
Смешанная
|
Границы: - водных объектов (береговые линии), - лесничеств, - лесопарков |
Установление, изменение или прекращение существования границ: 1) водных объектов; 2) лесничеств; 3) лесопарков. |
Описание местоположения границы зоны (подзоны) или территории |
Смешанная
|
Государственная граница РФ
|
Установление или изменение государственной границы РФ |
Описание местоположения Государственной границы Российской Федерации |
Список литературы:
- Формирование кадастровых сведений о земельных участках как основы управления в сфере использования и охраны земель: проблемы теории и практики: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. / Землякова Г.Л. // М.,2016. С. 62
- "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
- "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
- Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
- Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 06.03.2019)
- Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 31.12.2017)
- Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от от 01.05.2019)
- Постановление Правительства РФ от 4 февраля 2015г. №99 "Об установлении дополнительных требований к участникам закупки отдельных видов товаров, работ, услуг, случаев отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации, а также документов, подтверждающих соответствие участников закупки указанным дополнительным требованиям" (ред. от 21.03.2019)
- Постановление Правительства РФ от 30.07.2009 №621 "Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению" (ред. от 17.05.2016)
- Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 №2236-р О плане мероприятий ("дорожная карта") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
- Приказ Министерства экономического развития РФ от 08.12.2015 №921 “Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке”
- Приказ Министерства экономического развития РФ от 18.12.2015 №953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений"
- Приказ Министерства экономического развития РФ от 20.11.2015 №861 “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке”
- Приказ Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 №943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (в ред. от 27.02.2019г.)
- К вопросу о совершенствовании кадастровых работ, учета недвижимости и регистрации прав на нее / Бабаян К.Т., Гарай И.В. // Научный журнал КубГАУ. 2016. №117 (03). С. 1 – 13.
- Новейшие тенденции в совершенствовании правового регулирования земельно-имущественных отношений / Гречун С.А. // Актуальные проблемы российского права. 2016. №3 (64) март. С. 116 – 122.
- Новейшие технологии в кадастровой деятельности / Павлова В.А., Уварова Е.Л. // Записки Горного института. 2017. Т. 225. С. 313 – 319.
- Порядок и особенности внесения сведений в ЕГРН, утвержденных в градостроительной документации / Кряхтунов А.В., Авдеев Д.А. // Московский экономический журнал. 2019. №1. С. 81 – 85.
- Официальный сайт Единой информационной системы в сфере закупок. [Электронный ресурс] URL: http://zakupki.gov.ru
Оставить комментарий