АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) - это свод достоверных и систематизированных правил об объектах недвижимости, правах на них, а так же других сведений, предусмотренных законом. Включает в себя: кадастр недвижимости, реестр вещных прав на объекты недвижимости и ограничения (обременения), а так же реестр границ территориальных зон и других объектов. Цели ведения ЕГРН не многочисленны, но обширны и особо важны для государства. В них входит: налогообложение - один из источников бюджета страны, обеспечение гарантий прав - основная задача правового государства, информационное обеспечение деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления - предоставление актуальных правовых и имущественных сведений.

Необходимость регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними предусмотрена ст. 131 ГК РФ [1]. Однако ответственность за неисполнение и сроки необходимые для их исполнения законодательством не установлены. Процедура регистрации усложняется сбором документов подтверждающих возможность возникновения права на объект недвижимости, отсутствием регистрации договоров перехода права, утерей документов, несвоевременным обращением собственника в органы кадастрового учета, не использование права наследования, различные судебные тяжбы, наложенный арест на объект недвижимости, результаты мошеннических действий в заключении сделок и многое другое. Это снижает заинтересованность возможных правообладателей в регистрации их прав, особенно если это необходимо в судебном порядке, отсутствует мотивация в действии до наступления необходимости распоряжения своим имуществом [6, с. 111].

С 1 января 2017 г. вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2], окончательно закрепивший создание единой многоцелевой государственной учетно-регистрационной системы информации об объектах недвижимости, обеспечивающей разнообразные потребности участников рынка недвижимости и субъектов государственного управления, начиная от различных аспектов совершения сделок с недвижимым имуществом и снижения административных барьеров до рассмотрения имущественных споров в судебном порядке. Сложность и многоплановость указанных в данной сфере вопросов, изменчивость внешней среды и растущая потребность в достоверной кадастровой информации не позволяют окончательно разрешить все имеющиеся проблемы, однако, поиск путей их решения активно продолжается.

Объекты недвижимости, подлежащие постановке на кадастровый учет и государственной регистрации, формально можно разделить на две группы:

1. ранее учтенные - объекты недвижимости, которые регистрировались ранее и в отношении которых была составлена регистрационная запись о праве собственности.
2. вновь созданные - объекты недвижимого имущества, право собственности на которые еще не зарегистрировано.

В соответствии с действующим законодательством, все объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в Росреестре.

К таким объектам относятся:

• любые жилые дома, предназначенные для постоянного проживания и расположенные на земельных участках, находящихся в пределах населенных пунктов;
• дачные и садовые дома, возведенные на участках, принадлежащих территории садовых кооперативов, партнерств и товариществ;
• любая нежилая недвижимость, в том числе бани, сараи, гаражи, хозяйственные строения и т.д.

На все эти объекты должно быть оформлено право собственности. В настоящий момент государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно по заявлению заинтересованного лица.

Уклонение от постановки объектов недвижимости на учет может быть расценено налоговыми органами как попытка избежать уплаты налогов. До сих пор неизвестно общее количество неучтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков.

Наиболее существенной проблемой, остается, так называемая, фрагментарность, незавершенность кадастровых сведений, связанная с заявительным характером их формирования, т.е. с отсутствием правовой обязанности собственника (правообладателя) учесть и зарегистрировать объект недвижимости в установленном законом порядке [5, с. 9]. Отсутствие достоверных сведений является серьезным препятствием для функционирования цивилизованного рынка недвижимости и делает невозможной адекватную реализацию фискальной политики государства. Особо остро этот вопрос стоит в отношении неучтенных земельных участков и земельных участков, не имеющих точного описания местоположения границ. Признание бесперспективности такой ситуации привело к необходимости проведения массовых кадастровых работ независимо от волеизъявления самих собственников объектов недвижимости.

С 2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3] уполномоченные органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов РФ получили право проводить в отношении каждого населенного пункта, а также территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан комплексные кадастровые работы.

По результатам осуществления указанных кадастровых работ производится уточнение местоположения границ земельных участков, а также устанавливается или уточняется местоположение на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Становится возможным образование земельных участков с расположенными на них зданиями, в том числе многоквартирными домами, сооружениями, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами. Далее, благодаря проведению комплексных кадастровых работ должно быть обеспечено образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами. В результате это должно способствовать исправлению реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

Комплексные кадастровые работы в настоящее время могут быть выполнены только в том случае, если имеется утвержденный проект межевания территории соответствующего элемента или земельного участка. Поэтому до утверждения данных документов существует возможность провести кадастровые работы в отношении объекта недвижимости с учетом его фактического использования. Согласование местоположения границ земельных участков осуществляется специальной согласительной комиссией на собраниях правообладателей таких земельных участков. В результате выполнения комплексных кадастровых работ подготавливается карта-план территории в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера [4, с. 185-186].

В то же время, для того, чтобы мотивировать собственников к уточнению границ земельных участков в индивидуальном порядке, с 1 января 2018 г. установлен запрет на распоряжение (продажу, дарение, обмен и т.п.) земельными участками, в отношении которых не было проведено межевание (в кадастре отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка), вне зависимости от наличия свидетельства о праве собственности на этот участок или иного правоустанавливающего документа. Для подтверждения установления границ земельного участка достаточно заказать кадастровую выписку о земельном участке через Интернет. Если в ней присутствуют координаты поворотных точек границ земельного участка, то граница земельного участка установлена. В противном случае необходимо провести межевание, воспользовавшись услугами кадастровых инженеров.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1994. -  № 32. - ст. 3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29 (часть I). - ст. 4344.
3. Федеральный закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 52 (часть I). - ст. 7558.
4. Маркеев А.И., Покидова Ю.С., Сафронова Н.А. Государственный кадастровый учет неучтенных объектов недвижимости и государственная регистрация права на них // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2018. - Т. 8. - № 1. - С. 185-188.
5. Матевосьян Е.Н. Актуальные вопросы совершенствования системы кадастровых отношений // Экономика строительства и природопользования. - 2017. - № 1 (2). - С. 9-15.
6. Никифоров А.В. Основные цели ведения единого государственного реестра недвижимости и возможные проблемы, возникающие при регистрации прав // Актуальные проблемы рационального использования земельных ресурсов: сборник статей по материалам II Всероссийской (национальной) научно-практической конференции. Под общей редакцией С.Ф. Сухановой. - Курган, 2018. - С. 111-114.