НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Социальная политика государства является наиболее проблемным сектором правового регулирования. Современный уровень цен на недвижимость не позволяет гражданам приобрести ее без участия привлечения кредитных средств. Одним из способов решения данной проблемы можно считать применение такого инструмента как ипотечное кредитование, который способствует в какой-то мере установлению оптимального баланса между удовлетворенностью граждан в обеспечении индивидуальным жильем и системой государственных социальных инструментов.

Вопрос ипотечного кредитования в Российской Федерации регламентируется, прежде всего: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 ФЗ [1], Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395- 1 [2] и Гражданским кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ [3].

Постановлением от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации закреплено основное понятие: «Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства» [4].

На российском рынке банковских услуг кредитные организации предлагают различные условия оформления ипотечного кредитования, что позволяет заемщикам выбрать наиболее выгодный для него вариант.

К 2017-2018гг. после валютного кризиса в России (2014-2015г.) ситуация в экономике стабилизировалась. В течение 2015 года экономика работала в условиях низких цен на нефть (ниже уровня 2014 года в два раза), а также санкций, инициированных другими государствами. Курс рубля в 2014 году упал практически в 2 раза и к концу 2015г. стал ниже 17% к евро и 30% к доллару.

Реальные доходы населения упали из-за ухудшения макроэкономических показателей, при этом, потребительский спрос снизился на 10% в 2015г., что привело к росту сбережений, объем вкладов в этом же году поднялся на 24%. Следовательно, увеличился риск снижения спроса на жилье и ипотеку в краткосрочной перспективе из-за снижения платежеспособности населения.

В 2015 году объемы ипотечного кредитования сравнялись с 2012 годом. Было выдано 700 тысяч ипотечных кредитов. Рынок упал на 35%, это в два раза ниже по сравнению с 2009г. В стране из общего количества заемщиков по ипотеке просрочили платежи на 90 и более дней около 3%, это приблизительно 100 тысяч из 3,5 миллионов человек.

После снижения в 2015 году рынок ипотеки восстановился. Было выдано в 2016 году на 27% больше ипотечных кредитов, чем в 2015г.  Количество семей, которые улучшили жилищные условия, увеличились на 22 %. Сделали они это с помощью ипотеки. Средневзвешенная ставка по кредитам зафиксировалась на уровне 11,55%., в 2014 году ставка равнялась 11,4%. В целом за год ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,48%, уровень 2013-2014 годов.

На 1 января 2017 года доля ипотечной задолженности равно 2,65%, задолженность была со сроком задержки 90 или более дней. Данный показатель находится на уровне ведущих стран.

Центральный банк России предоставил статистику, в которой видно, что выданные ипотечные кредиты на 27% больше уровня 2015г. в денежном эквиваленте (856,4 тысяч кредитов - 1,47 трлн рублей). В количественном на 22 % больше.

В 2009 году рынок восстановился за 2 года, в 2015 году за один.

Изучив аналитические материалы о состоянии рыка ипотечного жилищного кредитования в 2017 и 2018 годах [5] можно сделать выводы:

1. Снижение процентных ставок привело к увеличению количества выданных ипотечных кредитов;
2. Пик кредитования был в декабре 2017года;
3. Средневзвешенная процентная ставка достигла 9.42%.

Наглядно данная статистика представлена на рис.1 .

Рисунок 1.

Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитований (ИЖК) с 01.09.2016 по 01.09.2018г.

Государство стремится поддерживать льготное социальное ипотечное кредитование. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей» [6] вступившее в силу с 2018 года, существенно внеся корректировки в программу государственной поддержки населения.

Семьи, которые имеют действующий ипотечный кредит, могут получить льготную ставку в 6 процентов, при условии, что у них родится второй или третий ребенок после 1 января 2018г.

В зависимости от приобретаемой недвижимости можно выделить основные формы ипотечных кредитов в России:

1. Приобретение строящегося жилья (строящейся квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на первичном рынке недвижимости);
2. Приобретение готового жилья договор купли-продажи (квартира, жилой дом или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости);
3. Строительство индивидуального строящегося жилья.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выделяет два вида ипотеки:

- ипотека в силу закона;

- ипотека по договору.

Главные отличия видов ипотеки:

1. Возникновение: на основании закона, другая - на основании договора.
2. Регистрация: согласно ст. 20 ФЗ-102, чтобы зарегистрировать ипотеку по договору необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо нотариуса, в то время как для регистрации ипотеки в силу закона достаточно заявления от залогодателя, либо залогодержателя, либо нотариуса.
3. При регистрации ипотеки в силу закона государственная пошлина не предусмотрена.

Залогодатель не всегда выполняет свои обязательства по погашению кредита. Тогда банк вправе взыскать имущество в счет погашения неоплаченного кредита [3].

Анализ судебной практики показывает, что суд не всегда удовлетворяет требования кредитора о взыскании имущества, но обязывает заемщика вернуть сумму кредита, проценты по кредиту.

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 29. – ст. 3400
2. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 N 395-1 (с изм. и доп., вступ. в силу с 26.09.2018) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 6. – ст. 492
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. – ст. 3301
4. Статистический сборник «Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России» стр.6) [Электронный ресурс: http://www.cbr.ru (дата обращения 28.10.2018)]
5. Аналитические материалы о состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2017году [Электронный ресурс: http://www.cbr.ru (дата обращения 28.10.2018)]
6. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711 (ред. от 21.07.2018) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по  выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей» // Собрание законодательства РФ. – 2018. - №.3. – ст. 547.