ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются характерные особенности земельного участка как объекта договора аренды, исследуется вопрос о возможности заключения договора аренды относительно части земельного участка.

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, объект договора аренды, индивидуальные характеристики земельного участка.

Земля является одной из основ жизни и деятельности человека, в связи с чем необходима надлежащая правовая регламентация отношений, объектом которых выступает данный природный ресурс. Это касается как публичных аспектов использования и охраны земли, так и гражданско-правовых, затрагивающих вещно-правовые и обязательственные права на земельные участки.

Основы правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации устанавливает Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков. Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и их части. Как указывает В.Н. Харьков, данные правоотношения можно рассматривать «как в аспекте экономических (имущественных) отношений, где главным объектом выступает земельный участок, так и в аспекте природоохранных отношений, то есть сделать акцент на земле как природном объекте и природном ресурсе, состоящем в системе экологических связей в окружающей среде». Действительно, объектом субъективного имущественного права является именно индивидуально-определённая, а не характеризуемая родовыми признаками вещь. Следовательно, объектом арендного обязательства может быть лишь «обособленная» земля. Данная характеристика нашла своё отражение и в легальном определении земельного участка. Так, согласно ч. 2 ст. 6 ЗК РФ он является недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности и имеющей характеристики, которые позволяют определить её в качестве индивидуально-определённой вещи.

На законодательном уровне определены следующие основные сведения об уникальных характеристиках земельного участка как объекта недвижимости:

а) вид объекта недвижимости (земельный участок);

б) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

в) описание местоположения объекта недвижимости;

г) площадь объекта недвижимости.

Они на основании п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся в кадастр недвижимости. Кроме того, определяющими правовыми характеристиками земельного участка как объекта арендного правоотношения являются категория земли (целевое назначение), разрешённое использование участка и оборотоспособность.

Аренда земельных участков возможна только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, при этом п. 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. Такие особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и объясняются они, прежде всего, невозобновляемостью, а подчас и уникальностью данных объектов. Именно поэтому законодатель специально предусматривает меры, направленные на их рациональное использование.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен содержать информацию, позволяющую определить имущество для передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии такой информации условия договора, относящиеся к предмету аренды, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Это общее правило, безусловно, распространяется на аренду земельных участков.

Следует сказать о том, что части земельных участков могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов, в том числе сдаваться в аренду. Данное положение подтверждается и позицией Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Так, высшая судебная инстанция в п. 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указывает, что правила ст. 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если в силу договора аренды, заключенного на 1 год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то такой договор подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ. Важно заметить, что обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если право арендодателя на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстовое описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что стороны согласовали такое существенное условие как предмет, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, объектом договора аренды земельного участка может выступать непосредственно сам земельный участок либо его часть, индивидуализированная в условиях договора. Для того, чтобы существенное условие о предмете договора признавалось согласованным, в тексте сделки всегда необходимо указывать уникальные характеристики земельного участка, а именно его кадастровый номер, описание местоположения и площадь.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 06.12.2021)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
3. Харьков В.Н. Основы земельного права: учебное пособие. – Тула: Изд-во ТулГУ, 2014. – 132 с.
4. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2012. № 1.