СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ESSENTIAL TERMS OF THE CONTRACT OF EQUITY PARTICIPATION IN CONSTRUCTION

Rudolf Bauer

 first-year Master's student, direction «Lawyer in the field of financial market (financial lawyer)», St. Petersburg State University,

Russia, St. Petersburg

Vasily Chumachenko

IV-year Bachelor's student, direction «Jurisprudence», St. Petersburg State University,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматривается вопрос, относительно существенных условий договора долевого участия в строительстве, а также его правовой сущности и использования на практике. Данный вопрос является актуальным и не вызывает сомнений. Включение в такой договор существенных условий – важная гарантия защиты прав любого дольщика.

ABSTRACT

This article deals with the issue of the essential terms of the contract of equity participation in construction, as well as its legal essence and use in practice. This issue is relevant and does not cause doubts. The inclusion of essential conditions in such a contract is an important guarantee of the protection of the rights of any shareholder.

Ключевые слова: долевое участие в строительстве, инвестирование, дольщик, застройщик, существенные условия.

Keywords: equity participation in construction, investment, equity holder, developer, essential conditions.

В последнее время все большую популярность приобретает инвестирование в строительство. Одним из таких видов является долевое участие. Мотивы, которые побуждают разных субъектов вкладываться именно в этот инструмент инвестирования, даже невозможно пересчитать. Но основными являются: по сравнению со вторичным жильем - заниженная цена, возможность проживать в собственном жилом помещении «с нуля», большая вероятность через некоторое время переуступить права дольщика новому лицу с выигрышем по сравнению с первоначальной ценой. Но, одновременно стоит сказать, что долевое участие в строительстве прошло тернистый путь в российской реальности. Главная проблема, которая может возникнуть – «обманутые дольщики». В последнее время российский законодатель пытается всячески решить возникающие проблемы в данной сфере инвестирования, т.к. страдают прежде всего физические лица, которые нуждаются в жилье.

Правовое регулирование. После распада СССР сфера долевого участия в строительстве только начинала набирать обороты. В основном, население вкладывалось в жилищно-строительные кооперативы до конца 1990-х г.г. Однако, все большую популярность стало набирать долевое участие в строительстве. На первых этапах данные общественные отношения регулировались по-разному: с помощью договора товарищества, с возможностью заключения предварительного договора купли-продажи с обеспечительным платежом или просто договором инвестирования». В связи с фактическим отсутствием гарантий прав инвесторов, государство решило урегулировать сферу долевого участия, и появился Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ-214) [1]. Правовое регулирование указанного закона было настоящим прорывом, но не решило множество проблем. В частности, с введением закона не исчезла проблема «обманутых дольщиков». Но в свете реформ конца 2010-х г.г. и внесения изменений в закон, проблема практически решилась.

Понятие и сущность договора долевого участия в строительстве. Согласно п.1 ст.4 ФЗ-214: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Как можно понять из данного определения, договор долевого участия предполагает в себе наличие двух субъектов – застройщика и участника долевого строительства (дольщика). Застройщиком может быть только хозяйственное общество со специальным статусом (п.1 ст.2 ФЗ-214), а вот дольщиками могут быть как физические, так и юридические лица. Стоит также заметить, что договор долевого участия в строительстве – как раз один из договоров, которые до сих пор подлежат государственной регистрации в силу закона. Юридические последствия заключения такого договора возникают только после момента его государственной регистрации. Также договор долевого участия может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Существенные условия договора долевого участия в строительстве. ФЗ-214 в ст.4 указывает исчерпывающий перечень существенных условий договора. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ст.4 , такой договор считается незаключенным.

Прежде всего, договор долевого участия в строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В частности, обязательно наличие схематического плана квартиры с планировкой и метражом. Также до сведения дольщика в договоре долевого участия должна быть доведена информация об этажности многоквартирного дома, его площади, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, а также классе энергоэффективности, сейсмостойкости. Застройщик обязан в договоре раскрыть информацию о назначении объекта долевого строительства, о его местонахождении в доме, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. Представляется, что указанные требования нужны для включения в договор, чтобы не позволять застройщикам произвольно менять планировку и назначение как многоквартирного дома, так и самих помещений. В случае, если застройщик все-таки решит внести изменения, то сделать это можно только посредством заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Другим существенным условием является наличие в договоре срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Это необходимо для перераспределения рисков и внесения ясности в срок действия договора. Дольщик должен понимать, когда он сможет получить квартиру (или иной объект недвижимости) в срок. В случае, если застройщик не передаст вовремя дольщику квартиру, то тогда будет нести гражданско-правовую ответственность, включая штрафы, неустойку и другие санкции.

В договоре долевого участия также необходимо указание цены договора, сроки и порядок ее уплаты. В частности, дольщик может платить застройщику в рассрочку, с помощью средств банковского кредита, или иметь длительную отсрочку в исполнении обязательства по уплате. При этом, вносит ясность в отношения сторон по оплате.

Указание в договоре долевого участия гарантийного срока на объект долевого строительства является немаловажным обстоятельством. Учитывая, что дольщиками в основном являются физические лица, они заинтересованы в получении гарантии пользования многоквартирным домом и возможности требования с застройщика устранения недостатков. Стоит также заметить и положение п.9 ст.4 ФЗ-214, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ-214.

Последним и важным существенным условием договора долевого участия в строительстве является «вариативное» условие: или исполнение застройщиком обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию. Очень долго застройщики противились введению этого правила в ФЗ-214, поскольку он вводил их экономический дисбаланс при строительстве. Но данное требование, вступившее в силу с лета 2019 года, как раз и призвано решить проблему «обманутых дольщиков». Ранее было требование о предоставлении обеспечения со стороны застройщика (страхование, залог, поручительство и т.д.). Однако время показало, что такие средства не спасали дольщиков от ситуации банкротства застройщика, в результате чего, и ввели обязанность по отчислению в компенсационный фонд или использование счетов эскроу, которые предоставляют больше гарантий дольщикам.

В заключение можно сказать, что договор долевого участия является одним из самых распространенных договоров, которые заключают физические лица в последнее время. Важность этого инструмента инвестирования и защиты прав участников долевого строительства не вызывает сомнения.

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»