О НАСУЩНЫХ ПРОБЛЕМАХ АРЕНДЫ

Договор аренды является одним из наиболее часто заключаемых соглашений в системе договорных типов гражданского права РФ. Заключение договора – это не результат хаотичных нецелесообразных социальных взаимодействий, ему, как правило, предшествуют ряд определенных последовательных действий сторон, преследующих единую цель. Но зачастую, видя эту цель, стороны забывают учесть обстоятельства, которые могут стать препятствием для пользования и владения объектом аренды, и полагаются лишь на нормы ГК РФ.

Несмотря на достаточно подробную регламентацию данного вида договора в Разделе IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств» и применение к нему норм общей части обязательственного права части ГК РФ на практике возникают обстоятельства, которые стороны предвидеть не могли или же могли предвидеть, но преследуя цель – заключить как можно скорее договор, приняли решение согласовать договор с максимально общими положениями, учитывая лишь «внутренние» обстоятельства объекта аренды и пользования им. А препятствия могут возникнуть не только от «внутренних», но и от «внешних» обстоятельств, и положений о «форс-мажорах» или основаниях для изменения или расторжения договора зачастую недостаточно для справедливого разрешения возникшей между сторонами ситуации. Таковыми ситуациями могут быть экономические или же политические изменения в государстве, в мире, пандемия, сторонний шум в помещении, смена фасада здания, в котором находится арендуемое помещение и многое другое.

Особенно интерес к данной проблеме возрос после того, как мир узнал о COVID-19, российской «спецоперации», уходе с российского рынка многих международных компаний и брендов, чем и обусловлена актуальность данной темы, так как релевантная судебная практика начала формироваться относительно недавно – после наступления вышеуказанных обстоятельств. Нормы ГК РФ в еще большей степени нуждаются в реформировании для того, чтобы участники гражданского оборота могли справедливо распределить риски невозможности пользования объектом аренды между собой.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. С точки зрения закона понятия «аренда» и «имущественный наем» тождественны.

Аренда предполагает наличие двух видов прав арендатора на арендуемое имущество: временное пользование, которому также сопутствует передача прав владения ею (например, аренда коммерческого помещения), либо только временное пользование без права владения ею (например, аренда ячейки хранения в камере хранения железнодорожного вокзала).

Арендные отношения отличаются многообразием своих видов, которое учитывает и законодатель, разделяя Главу 34 Гражданского кодекса РФ на несколько параграфов в зависимости от видов арендуемого имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений и т.д.). Такое деление обусловлено спецификой законодательного регулирования аренды каждого конкретного вида арендуемого имущества и необходимостью определения в законе прав и обязанностей арендатора и арендодателя, особого порядка пользования ими и имуществом, отличного от общих положений об аренде. При этом, не исключена возможность и в некоторых случаях необходимость применения к отдельным арендным договорным типам общих норм об аренде в отсутствие специальных норм об отдельных договорах.

Договор аренды по своей юридической природе является договором возмездным (предполагает арендную плату за аренду имущества), консенсуальным, двусторонним (арендодатель и арендатор) и взаимным.

Сторонами данного договорного типа являются Арендодатель и Арендатор, обладающие комплексом взаимных прав и обязанностей. Несмотря на имеющуюся правовую регламентацию содержания договора аренды, к сожалению, возникают ситуации, при которых законодательного и договорного регулирования недостаточно для определения рисков невозможности пользования объектом аренды между арендодателем или арендатором. Подобные риски зачастую связаны с недостатками арендованного имущества. При этом наша доктрина рассматривает недостатки тесно связанные с объектом аренды и присущие именно ему, так называемые, «внутренние» недостатки, но российской доктрине следовало бы выделить и «внешние» недостатки, которые также могут возникнуть в процессе аренды и так же, как и внутренние недостатки влияют на возможность и особенности пользования объектом аренды. Подобное деление проводит немецкая доктрина. Считаем данное деление вполне логичным, так как часто в процессе пользования и (или) владения арендованным имуществом возникают «дефекты», которые стороны не могли предвидеть при заключении соглашения, например, всем известная пандемия, российская «специальная операция» или же обычный ремонт или смена фасада жилого дома, в котором расположено коммерческое помещение, которые существенно затрудняют пользование объектом аренды, снижают трафик и, как следствие, прибыль арендатора, арендовавшего объект с такими внешними недостатками.

Гражданский кодекс РФ определяет два вида недостатков: материальные (статья 612 ГК РФ) и юридические (статья 613 ГК РФ). «Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках» (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Комментируя данные нормы, юристы отмечают, что под недостатками имущества по смыслу статьи 612 ГК РФ понимается некая невозможность использования арендованного имущества по его целевому назначению как на момент возникновения недостатка, так и в дальнейшем при пользовании объектом аренды в течение оставшегося срока договора.

Судебная практика также подтверждает довод о том, что существенным материальным недостатком арендуемого имущества является невозможность или частичная невозможность пользования арендуемым имуществом по его целевому назначению. При этом бремя доказывания данного обстоятельства лежит на арендаторе. У арендатора возникают права, предусмотренные статьей 612 ГК РФ только при наличии уведомления арендодателя о недостатках арендованного имущества. Сложившаяся судебная практика подтверждает, что уведомление арендодателя о возникших недостатках – это обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков.

Также арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми. В противном случае он лишается прав на уменьшение арендной платы, расторжение договора и др.

У арендодателя в подобных ситуациях так же имеется право на защиту своих прав в случае передачи им имущества с недостатками, которые были либо оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо могли быть им обнаружены при заключении договора аренды. Только при доказанности какого-либо из данных фактов арендодатель будет освобожден от ответственности за передачу в аренду имущества с недостатками.

Таким образом, российская судебная практика и доктрина слишком узко подходят к недостаткам арендованного имущества и определению этих недостатков, зачастую ограничиваясь лишь недостатками, непосредственно связанными с арендованным имуществом, при этом, учитывать нужно не только внутренние недостатки, но и внешние недостатки объектов аренды, вызванные природными явлениями, ремонтными работами, политическими и экономическими событиями и т.д. То есть российской судебной практике нужно расширить критерии, позволяющие применить способ защиты прав арендатора при возникновении не только внутренних, но и внешних недостатков.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022).
2. Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2013 № Ф05-14383/2013 по делу № А40-147351/12-157-1416.
3. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2010 по делу № А56-42399/2008.
4. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2017 № Ф07-10041/2017 по делу № А05-13621/2015.
5. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.09.2021 № Ф01-4325/2021 по делу № А82-15692/2020 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.04.2021 № Ф06-3589/2021 по делу № А65-18403/2020 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 (с изм. и доп. по состоянию на 01.09.2011)
8. Материальные недостатки арендованного имущества, которые не связаны с качеством вещи. Три примера из немецкой практики. Айнур Шайдуллин, магистр РШЧП`2018.
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // БВС РФ. – 2016. – №5.
10. Петрова Д.С. «Последующее изменение обстановки и его влияние на договорные обязательства в российском праве: политико-правовой анализ и актуальные проблемы правоприменения» // Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 5/2021.
11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Вавилин Е.В., Гонгало Б.М., Ем В.С. и др.; под ред. Крашенинникова П.В. – М.: Статут, 2014. (автор комментария к статье 612 ГК РФ – Рузакова О.А.).
12. Гражданское право: В 2 т.: Учебник (том 1) под ред. Б.М. Гонгало. - Статут, 2018 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 11.12.2021).