РОЛЬ ИПОТЕКИ В ФОРМИРОВАНИИ ГРАЖДАНСКИХ ФИНАНСОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

THE ROLE OF MORTGAGES IN THE FORMATION OF CIVIL FINANCIAL RELATIONS

Kovtun Elena

Master's student, Department of Law, Azov State Pedagogical University,

Russia, Berdyansk

АННОТАЦИЯ

Статья рассматривает ипотеку как ключевой инструмент формирования гражданских финансовых отношений и анализирует ее влияние на экономические и правовые процессы общества. Цель исследования – выявить пробелы в законодательстве, предложить меры по совершенствованию механизмов регулирования и оценить воздействие ипотечного кредитования на финансовую устойчивость домохозяйств. Особое внимание уделяется роли ипотеки как института, влияющего на экономическое поведение граждан.

ABSTRACT

The article examines the role of mortgage as a key instrument in forming civil financial relations and its impact on modern economic and legal processes. The study aims to identify legislative gaps, propose improvement measures for regulatory mechanisms, and assess the influence of mortgage on households’ financial stability. The research emphasizes mortgage as a multifaceted institution affecting citizens’ economic behavior and societal legal processes.

Ключевые слова: гражданское право; сделка; договоры; защита прав; добровольность; равноправие; имущественная ответственность.

Keywords: civil law; transaction; contracts; protection of rights; voluntariness; equality; property liability.

Научная актуальность изучения роли ипотеки в формировании гражданских финансовых отношений обусловлена ее значительным влиянием на экономические и правовые процессы в современном обществе. Ипотека выступает ключевым инструментом, обеспечивающим доступ к жилью для широких слоев населения, что способствует социальной стабильности и улучшению качества жизни. В условиях растущей урбанизации и увеличения спроса на жилье ипотека становится важным механизмом решения жилищной проблемы, особенно для молодых семей и граждан с ограниченными доходами.

Одновременно ипотека формирует сложные финансовые взаимосвязи между заемщиками, кредиторами и другими участниками рынка. Эти отношения требуют четкого правового регулирования для минимизации рисков и предотвращения конфликтов. Несовершенство законодательства, пробелы в нормативно-правовой базе и отсутствие эффективных механизмов защиты прав участников ипотечных сделок могут привести к финансовым потерям, судебным разбирательствам и снижению доверия к системе в целом.

Гражданско-правовые отношения возникают на основе различных юридических фактов, каждый из которых имеет свою специфику. Одним из наиболее распространенных оснований является договор, который оформляет соглашение сторон по поводу купли-продажи, аренды, займа, подряда и иных сделок. Вторым значимым основанием выступает незаконное поведение, приводящее к причинению вреда имуществу, здоровью или моральному состоянию лица, что требует возмещения ущерба. Третьим основанием являются обязательства, прямо предусмотренные законодательством, которые возникают независимо от воли сторон, но в силу прямого указания закона.

Формирование гражданско-правовых связей осуществляется посредством специально разработанных норм права, задающих строгие рамки для начала и ведения соответствующих взаимодействий. Что касается института ипотеки, юридические основы его существования определены Федеральным законом № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5], подробно устанавливающим форматы юридического оформления данных соглашений, очерчивающим круг компетенций и обязательств заинтересованных лиц, а также организующим процесс принудительной реализации предмета залога. Важнейшей особенностью указанного акта является признание возможности установления ипотеки, как на основе отдельного соглашения, так и в случаях, прямо предписываемых самим законом, подчеркивая его исключительное положение и практическую востребованность в современном гражданском обороте.

Статья 1 Федерального закона об ипотеке устанавливает ключевые основания возникновения ипотеки и принципы ее регулирования. Эта норма является важным элементом системы гражданско-правовых отношений, поскольку непосредственно влияет на поведение участников ипотечной сделки – залогодержателя и залогодателя. Основная цель данной нормы заключается в обеспечении баланса интересов сторон, что соответствует общей задаче гражданского права – защите прав и законных интересов субъектов правоотношений.

Статья устанавливает гарантии для залогодержателя, наделяя его правом на удовлетворение финансовых требований за счет заложенного имущества при неисполнении обязательств залогодателем. Эта норма непосредственно связана с договором как ключевым основанием возникновения гражданско-правовых отношений [4]. В контексте ипотеки договор выступает юридической основой, определяющей права и обязанности сторон. Залог, как институт гражданского права, выполняет функцию обеспечения исполнения обязательств, что подчеркивает его значимость в защите интересов участников правоотношений.

В рамках ипотечных отношений залогом служит объект недвижимости, принадлежащий как самому должнику, так и третьему лицу. Эта норма носит специальный характер, поскольку ипотека представляет собой один из механизмов обеспечения исполнения обязательств, закрепленных в статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 4 данной статьи подчеркивается, что правила ГК РФ применяются к залогу недвижимости лишь в части, не урегулированной специальным законодательством об ипотеке [1]. Как отмечает П. Н. Малышев, преобладающая часть залоговых правоотношений формируется на основе договорной ипотеки, что подчеркивает ее значимость в системе гражданско-правовых гарантий [2, с. 284].

Заключение договора залога предполагает оформление двустороннего соглашения между лицом, предоставляющим займ, и владельцем недвижимости, которое фактически означает передачу последним своего недвижимого имущества в распоряжение кредитора взамен на предоставление определенной денежной суммы. Основным актом, фиксирующим подобного рода взаимоотношения, является договор об ипотеке, выступающий центральным звеном в данном процессе [6, с. 234]. Документ этот наделяет соответствующие стороны обязательствами, направленными на выполнение определенных действий: владелец обязуется выплатить определенную сумму вместе с начисленными процентами в установленные сроки, тогда как заимодавец обеспечивает сохранность залога и обладает правами на реализацию имущества в случае неисполнения заемщиком принятых на себя обязательств.

Соглашение также детально регулирует порядок распоряжения недвижимостью, несет прописанные в нем гарантии безопасности и четко обозначает взаимные права и обязанности участников операции. Как показывает судебная практика, четкая фиксация всех условий взаимодействия сторон в договоре залога недвижимости является ключевым фактором, обеспечивающим эффективную юридическую защиту интересов как кредитора, так и заемщика в рамках ипотечных правоотношений – это неоднократно подчеркивал Верховный Суд РФ, отмечая важность детального описания в договоре всех существенных условий, включая порядок расчетов, условия реализации заложенного имущества и ответственность сторон [3].

Таким образом, проведенное исследование роли ипотеки в формировании гражданских финансовых отношений позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования правового регулирования данной сферы. Существующая нормативно-правовая база, регулирующая ипотечные отношения, демонстрирует определенные пробелы, что негативно сказывается на развитии финансовых правоотношений между участниками рынка. В современных условиях особую актуальность приобретает задача модернизации законодательства с учетом потребностей практики и тенденций развития рыночных отношений.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // КонсультантПлюс : сайт. – URL: https://www.consultant.ru (дата обращения: 08.08.2025).
2. Малышев П.Н. Ипотека: залог объекта недвижимости в силу закона и в силу договора //Вестник науки. – 2023. – Т. 2. – №. 11 (68). – С. 283-291.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» // КонсультантПлюс : сайт. – URL: https://www.consultant.ru (дата обращения: 08.08.2025).
4. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С.П. Гришаев // КонсультантПлюс : сайт. – URL: https://www.consultant.ru (дата обращения: 08.08.2025).
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // КонсультантПлюс : сайт. – URL: https://www.consultant.ru (дата обращения: 08.08.2025).
6. Фирсова Н.В., Алмакаев Д.Н. Некоторые аспекты договора об ипотеке // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2022. – №. 11-3. – С. 234-237.