СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ СФЕРЕ

MODERN PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF MORTGAGES IN THE BUSINESS SPHERE

Kovtun Elena

Master's student, Department of Law, Azov State Pedagogical University,

Russia, Berdyansk

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена исследованию проблем правового регулирования ипотечного кредитования в предпринимательской сфере, выявлению недостатков действующего законодательства и предложений по его совершенствованию. Рассматриваются вопросы недостаточной регламентации ответственности банков, непрозрачности условий выдачи кредитов и неэффективности мер защиты прав предпринимателей. Предложены рекомендации по улучшению правовой базы, направленные на защиту интересов всех участников процесса.

ABSTRACT

The article is devoted to the study of the problems of legal regulation of mortgage lending in the business sector, the identification of shortcomings in the current legislation, and proposals for its improvement. The article discusses the issues of insufficient regulation of banks' liability, the lack of transparency in the conditions for issuing loans, and the ineffectiveness of measures to protect the rights of entrepreneurs. The article provides recommendations for improving the legal framework to protect the interests of all participants in the process.

Ключевые слова: ипотечное кредитование; правовое регулирование; недостатки законодательства; условия кредита; защита прав предпринимателей; улучшение правовой базы.

Keywords: mortgage lending; legal regulation; shortcomings of legislation; loan conditions; protection of entrepreneurs' rights; improvement of the legal framework.

Актуальность вопросов современного правового статуса обусловливается необходимостью совершенствования норм, регулирующих ипотеку, так как действующие механизмы часто оказываются недостаточно эффективными и требуют изменений. Недостаточно урегулированные аспекты создают риски для заемщиков и снижают привлекательность ипотечного кредитования.

Целью исследования является выявление современных проблем правового регулирования ипотеки в предпринимательской сфере и подготовка предложений по устранению выявленных недостатков. Методологически исследование базируется на изучении действующего законодательства, судебной практики и специализированной литературы, используя методы анализа, сравнения и систематизации материала.

В условиях современных экономических трансформаций нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования требует углубленного анализа в рамках предпринимательского права, учитывая наличие значительных пробелов и недостатков в действующем законодательстве. Как отмечает М. Н. Ермак [1, с. 17], актуальность вопросов функционирования рынка ипотеки и его правового регулирования существенно возросла в современных условиях из-за глобализации финансовых рынков, цифровизации банковских услуг, изменений в законодательстве о залоге недвижимости, усиления конкуренции между финансовыми институтами и необходимости защиты прав участников ипотечных отношений.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [5], определяющей основные понятия и сферу применения закона, исследование вопросов правового регулирования ипотеки приобретает особую значимость, что обусловлено преобладанием ипотечных механизмов в большинстве сделок с недвижимым имуществом.

Эмпирические данные свидетельствуют о преобладании двух ключевых категорий судебных дел в сфере бизнес-ипотеки – систематические нарушения заемщиками-предпринимателями обязательств по договорам, обеспеченным залогом коммерческой недвижимости, и конфликты, связанные с реализацией кредиторами права обращения взыскания на объекты нежилого фонда [3].

Современное правовое регулирование ипотечного кредитования демонстрирует ряд системных недостатков, требующих незамедлительного внимания законодателя. Одной из ключевых проблем является отсутствие детализированных норм, устанавливающих ответственность кредитных организаций за нарушение условий ипотечных соглашений, что существенно повышает риски для предпринимателей, вовлеченных в данную сферу. Это правовое упущение способствует формированию условий для злоупотреблений со стороны финансовых институтов, что подрывает доверие к системе в целом.

Кроме того, действующее законодательство не учитывает особенности применения ипотечных инструментов в различных сегментах предпринимательской деятельности, особенно в контексте малого и среднего бизнеса, ориентированного на развитие коммерческой недвижимости. Отсутствие специализированных норм для данной категории субъектов создает дополнительные барьеры для их эффективного функционирования [4, с. 1238]. Еще одной значимой проблемой является недостаточная регламентация процедур передачи прав требования по ипотечным кредитам между финансовыми организациями, что порождает правовую неопределенность для предпринимателей при смене кредитора и может привести к необоснованному изменению условий кредитования [2, с. 122].

Действующий закон не устанавливает единых правил учета ипотечных обязательств при оценке финансов предприятий, усложняя работу инвесторов и партнеров. Механизмы разрешения споров по ипотеке тоже неэффективны, нарушая баланс интересов сторон. Необходимо создать комплекс мер для защиты прав и обязанностей участников, разработать эффективные инструменты разрешения конфликтов и детально закрепить положения об ипотеке в законе.

Баланс интересов заемщиков и кредиторов обеспечивается сложной системой правовых гарантий. Одна из главных проблем – непрозрачные условия кредитования: заявленные проценты часто ниже реальных ставок, а договор скрывает дополнительные комиссии. Особенно уязвимы малый и средний бизнес, владельцы которого нередко плохо разбираются в финансовых продуктах. Еще одна острая проблема – жесткая практика взыскания долгов кредиторами, вплоть до давления на заемщиков, что иногда ведет к банкротству компаний, хотя возможно было бы провести реструктуризацию задолженности.

Недостаток эффективных механизмов защиты прав предпринимателей в случае неправомерных действий кредиторов усугубляется несовершенством законодательной базы и отсутствием прозрачных процедур урегулирования споров. Особенно тревожным является факт, что при возникновении конфликтных ситуаций предприниматели часто оказываются без адекватной правовой поддержки.

Для эффективного решения проблем в сфере кредитных обязательств предлагается реализовать следующий комплекс мер:

• разработать детальные критерии оценки залогового имущества с учетом специфики бизнеса;
• внедрить унифицированные формы договоров залога с разработкой алгоритмов оценки кредитных рисков;
• сформировать единый государственный реестр аккредитованных оценщиков, включающий информацию о квалификации специалистов;
• создать специализированные арбитражные центры по залоговым спорам, внедрить систему превентивной медиации.

Таким образом, масштабное распространение ипотечных сделок на рынке коммерческой недвижимости, сопровождаемое значительным количеством судебных разбирательств, обусловленных неисполнением кредитных обязательств, а также сложностями, связанными с обращением взыскания на жилье, указывает на актуальность пересмотра и модернизации правовых механизмов регулирования ипотечных отношений.

Список литературы:

1. Ермак М.Н., Ноздрева И.Е. Ипотечное кредитование в России: тенденции развития в коммерческих банках // Вестник науки. – 2025. – Т. 5. – №. 3 (84). – С. 17-25.
2. Морозов М.В. Актуальные проблемы предпринимательского права // Фундаментальная и прикладная наука. – 2022. – С. 122-126.
3. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке [Электронный ресурс] // Федеральные арбитражные суды : официальный сайт. – URL: https://arbitr.ru/materials/2943 (дата обращения: 07.08.2025).
4. Разумовский Д.Ю., Карамян А.Д., Ренева А.Е. Перспективы и особенности развития промышленной ипотеки в Российской Федерации // Весенние дни науки ИнЭУ. – Екатеринбург, 2024. – С. 1238-1241.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.07.2025) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // КонсультантПлюс : сайт. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396 (дата обращения: 08.08.2025).