ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ И КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

STATE REGISTRATION AND CADASTRAL REGISTRATION IN THE LEGAL REGULATION OF REAL ESTATE OBJECTS

Vasily Chervonenko

Master's student, Department of Public Administration and Law, Azov State Pedagogical University,

Russia, Berdyansk

АННОТАЦИЯ

В статье исследуются основные вопросы правового регулирования государственной регистрации и кадастрового учета недвижимости в Российской Федерации. Рассматриваются проблемы классификации объектов, ошибки в кадастре и их влияние на права собственников, а также роль нотариального удостоверения сделок. Отмечается необходимость повышения ответственности за ошибки и улучшения взаимодействия между государственными органами и участниками рынка для создания более прозрачной и стабильной правовой среды.

ABSTRACT

The article examines key legal issues in state registration and cadastral accounting of real estate in the Russian Federation. It addresses classification challenges, cadastral errors affecting ownership rights, and the role of notarial certification. The need to increase liability for mistakes and improve cooperation among authorities and market participants is emphasized to ensure a more transparent and stable legal environment.

Ключевые слова: недвижимость; государственная регистрация; кадастровый учет; нотариат; правовая определенность; имущественный оборот.

Keywords: real estate; state registration; cadastral accounting; notary office; legal certainty; property turnover.

Недвижимость, как важный элемент имущественного оборота, требует четкого и последовательного правового регулирования, что обусловлено ее значимостью для экономики и социальной сферы. Основные трудности в регулировании недвижимости связаны с регистрацией прав, кадастровым учетом и применением закона на практике, что напрямую отражается на правах собственников и сторон сделок.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 130), к объектам недвижимости относятся земельные участки, месторождения, здания, строения и иные конструкции, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты их назначения или разрушения. Также к недвижимости относятся помещения и парковочные места при наличии официальной кадастровой регистрации. Термины «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» применяются как равнозначные, а главным критерием отнесения объекта к недвижимости выступает его неотделимость от земли без ущерба для функциональности [2].

Практическое применение норм о недвижимости связано с рядом сложностей. Ключевым фактором признания объекта недвижимостью является прочное крепление к земле через надежный фундамент, свидетельствующий о капитальном характере постройки и соблюдении строительных норм. Как отмечает В. Ходенева, техническая документация не гарантирует автоматического признания объекта недвижимостью из-за частых ошибок в кадастровом учете, поскольку распространены ошибки включения движимых объектов в кадастр, например, временных построек, принимаемых за капитальные здания [5]. Важным остается точное определение момента, когда объект приобретает юридический статус недвижимости – с начала строительства, кадастрового учета или регистрации права, что существенно влияет на судебные решения по имущественным спорам.

Создание объекта не всегда автоматически приводит к его признанию в качестве недвижимости. Важным фактором здесь является целевое назначение объекта, которое определяется через категорию и предназначение земельного участка, на котором он строится, а также наличие необходимых документов, подтверждающих отвод земельного участка для строительства и разрешение на возведение объекта. Постановка объекта на кадастровый учет придает ему правовой статус недвижимости и делает его индивидуально определенным элементом оборота. В соответствии с судебной практикой, неточности в кадастровой записи, затрагивающие права и интересы третьих лиц, могут стать основанием для пересмотра статуса объекта в суде, что приводит к признанию его не имеющим правового режима недвижимости (например, Решение № 2-304/2020 2-304/2020) [3].

Государственная регистрация недвижимости формирует юридическую презумпцию, при которой право признается действительным до судебного оспаривания, и может быть аннулировано только решением суда при наличии приоритетного права другого лица. Истец может доказать ошибочность внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что часто связано с отменой или признанием недействительным первоначального акта органа власти. Регистрация прав – ключевой элемент правового режима недвижимости, обязательная для всех вещных прав и ограничений, включая собственность, хозяйственное ведение, ипотеку и сервитуты, а также иные права, предусмотренные законом, при этом для некоторых объектов могут применяться дополнительные учетные процедуры.

Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, подтверждает ее проведение выдачей документа либо отметкой на представленных бумагах, а также обеспечивает доступ к данным ЕГРН. Однако на практике система сталкивается с рядом проблем: фиксируются случаи неполного, ошибочного или противоречивого отражения сведений в реестре, особенно при наложении границ участков или регистрации прав без надлежащих оснований [1]. Регистрация необходима для ограниченного круга сделок, правовые последствия которых наступают лишь после внесения записей. Любые корректировки условий договора также требуют отражения в реестре. Существенное значение имеет точность описания объекта и идентификация правообладателя – ошибки на этом этапе могут привести к утрате прав, оспариванию сделок или признанию сведений юридически ничтожными. В ситуациях, где требуется нотариальное удостоверение, допущенные процедурные нарушения ставят под сомнение действительность всего правового акта.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью применяется, главным образом, при распоряжении долями в общем имуществе и участии социально уязвимых лиц – несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных. Полное распространение обязательного нотариата на все сделки признано чрезмерным, так как создает дополнительные административные барьеры для добросовестных участников [4]. Особая форма заверения сохраняется для договоров пожизненного содержания с иждивением и управления имуществом подопечных. Нотариус проверяет правомерность сделки, разъясняет ее последствия и подготавливает документы для Росреестра. Несмотря на внедрение электронной системы, упростившей подачу запросов и ограничение регистрационных действий, сохраняется риск формальных нарушений, способных повлиять на юридическую силу результата.

Таким образом, актуальные проблемы в сфере регистрации, учета и правоприменения указывают на необходимость более точной и внутренне согласованной регламентации. Эффективность правового режима невозможна без пересмотра подходов к кадастровой регистрации, повышения ответственности за допущенные ошибки и улучшения механизмов информационного сопровождения сделок. Существенное значение приобретает системное взаимодействие Росреестра, нотариата, судебных органов, профессиональных участников рынка и собственников, что позволит сформировать более прозрачную и предсказуемую правовую среду, способствующую защите прав граждан и устойчивому развитию недвижимости как экономического института.

Список литературы:

1. Гинис Л.А., Капустянская Л.Р. О проблемах неполноты сведений и наличия реестровых ошибок в ЕГРН и путях их решения // МНИЖ. – 2023. – №1 (127). – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-problemah-nepolnoty-svedeniy-i-nalichiya-reestrovyh-oshibok-v-egrn-i-putyah-ih-resheniya (дата обращения: 30.06.2025).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.10.2024) // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142 (дата обращения 29.06.2025).
3. Дело № 2-304/2020 (2-4413/2019;) ~ М-4505/2019, первая инстанция // Архив судебных дел и решений : [сайт]. – URL: https://actofact.ru/case-05RS0031-2-304-2020-2-4413-2019-m-4505-2019-2019-12-10-0-0 (дата обращения: 01.07.2025).
4. Скугарев Н.А. Особенности и проблемы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Вестник магистратуры. – 2022. – №10-2 (133). – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-i-problemy-notarialnogo-udostove reniya-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 01.07.2025).
5. Ходенева В. Проблемы и пути решения ошибок в кадастровых данных // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2024. – № 6-3 (93). – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-i-puti-resheniya-oshibok-v-kadastrovyh-dannyh (дата обращения: 01.07.2025).