СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

MODERN PROBLEMS OF THE LEGAL REGIME OF REAL ESTATE

Vasily Chervonenko

Master's student, Department of Public Administration and Law, Azov State Pedagogical University,

Russia, Berdyansk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются актуальные проблемы правового режима недвижимого имущества в условиях постоянного изменения законодательства и растущих требований к правовой определенности. Особое внимание уделено правовым трудностям, возникающим при оформлении сделок, самовольном строительстве, правовом статусе лесных и искусственных участков, а также внедрению цифровых технологий в оборот недвижимости.

ABSTRACT

The article discusses current problems of the legal regime of real estate amid constant legislative changes and growing requirements for legal certainty. Special attention is paid to legal difficulties arising during transactions, unauthorized construction, the legal status of forest and artificial land, and the introduction of digital technologies into real estate turnover.

Ключевые слова: недвижимое имущество; гражданское право; правовое регулирование; судебные споры; самовольное строительство; объект недвижимости.

Keywords: real estate; civil law; legal regulation; litigation; unauthorized construction; judicial practice; real estate object.

Актуальность вопросов современного правового статуса объектов недвижимости существенно возрастает ввиду постоянного изменения нормативных актов и усиливающихся запросов к юридической ясности и стабильности. Трудности, возникающие при оформлении операций с объектами недвижимости, равно как и проблематика нелегального строительства и разрешение конфликтующих правовых норм, настоятельно нуждаются в детальном изучении и выработке действенных механизмов разрешения.

Современное российское гражданское право устанавливает строгие требования к регулированию правоотношений, связанных с недвижимостью, требуя точной фиксации обязательств и государственной регистрации. В соответствии со статьёй 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относятся как традиционные объекты (земельные участки, здания, сооружения), так и иные капитальные постройки, прочно связанные с землёй [2]. Кроме того, законодательство предусматривает возможность признания недвижимостью некоторых видов движимого имущества – воздушных, морских и космических объектов. Указанный перечень не является исчерпывающим и может расширяться; при этом предприятие рассматривается как интегрированный имущественный комплекс, приравненный к объектам недвижимости.

Одним из ключевых критериев для выявления проблемных аспектов, возникающих при осуществлении сделок с недвижимостью, является динамика судебных споров в различных категориях дел. Основываясь на статистических данных судов общей юрисдикции, сложно сделать однозначные выводы, так как причины возникновения споров в каждой категории могут быть весьма разнообразными. Д. Д. Седов в своем исследовании обращает внимание на тот факт, что судебные разбирательства по вопросам сноса и признания права собственности на самовольные постройки являются частым явлением, обусловленным наличием существенных недостатков в законодательстве [6, с. 123]. Несмотря на значительные изменения, внесенные в статью 222 Гражданского кодекса РФ, направленные на уточнение понятия самовольной постройки и условий ее легализации, закон продолжает нуждаться в доработке отдельных моментов, которые вызывают трудности в правоприменении и приводят к многочисленным судебным спорам.

Проблема ликвидации жилых домов в зонах с особым режимом землепользования вне судебного порядка вступает в противоречие с конституционным правом на жилье, создавая риск лишения граждан единственного жилища без суда. Необходима законодательная ясность в вопросе признания самовольной постройкой незавершённых объектов и установления чётких критериев для их сноса или легализации. Из-за правовых пробелов ключевые решения по таким делам принимаются судами, нередко на основании субъективных оценок и общих принципов, что нарушает единообразие правоприменения [5]. Поэтому ответственность за устранение правовых противоречий и формирование ясных правил должна лежать на законодателе.

В своём исследовании С. В. Барсов обращает внимание на правовую неопределённость, связанную с тем, что леса не включены в перечень объектов недвижимости, установленный Гражданским кодексом РФ, а Лесной кодекс не даёт по этому поводу разъяснений [1, с. 97]. Несмотря на это, леса как объекты, прочно связанные с землёй, фактически подпадают под действие статьи 130 ГК РФ и должны рассматриваться как недвижимость. Согласно статье 8 ЛК РФ [4], лесные участки на землях лесного фонда находятся в федеральной собственности, тогда как прочие леса могут иметь разные формы собственности, что без ясной правовой регламентации создаёт трудности в управлении и риски конфликтов. С целью преодоления правовой неопределённости целесообразно рассмотреть возможность внесения законодательных изменений, направленных на более чёткое определение правового статуса лесов как объектов недвижимости. Таким образом, совершенствование правового регулирования в сфере недвижимости, включая лесные участки, тесно связано с общей тенденцией к модернизации имущественных отношений.

Продолжая эту линию, следует отметить необходимость правовой корректировки в сфере регулирования искусственных земельных участков. Д. Ф. Харисова подчёркивает важность унификации правового режима для таких участков, создаваемых на водных объектах, и предлагает расширить действие соответствующего закона с учётом практического многообразия целей – от строительства до сельского хозяйства и рекреации [7, с. 239]. Поскольку цели использования могут меняться, правовые принципы их образования не должны существенно различаться. В связи с этим целесообразно внести минимальные поправки в законодательство, обеспечив тем самым более гибкий и эффективный механизм управления.

Развитие правового регулирования в сфере недвижимости предполагает не только корректировку традиционных норм, но и адаптацию к современным технологическим реалиям. В этом контексте заслуживает внимания идея внедрения цифрового оборота недвижимости с использованием консорциумного блокчейна под управлением профессионалов, обладающих опытом в данной сфере [3, с. 70]. Для защиты владельцев цифровых прав при неправомерных операциях с недвижимостью должен предусматриваться специальный механизм восстановления доступа к цифровому коду. В качестве технологической альтернативы может использоваться система смарт-контрактов с мультиподписью, которая обеспечивает возврат прав на основании заранее установленных условий – например, при наличии судебного решения.

Таким образом, современные проблемы правового режима недвижимого имущества требуют внимательного анализа и поиска эффективных решений в условиях изменяющегося законодательства и растущих требований к правовой определенности. Сложности, возникающие при регулировании сделок с недвижимостью, а также вопросы, связанные с самовольным строительством и правовыми коллизиями, подчеркивают необходимость доработки существующих норм и создания четких правовых механизмов. Важно учитывать современные реалии и вызовы, стоящие перед правовой системой, чтобы обеспечить устойчивое развитие и эффективное управление недвижимым имуществом. Внедрение инновационных подходов, таких как цифровой оборот недвижимости, также может способствовать улучшению правоприменительной практики и защите прав участников рынка.

Список литературы:

1. Барсов С.В. Проблемы правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации // Молодой ученый. – 2021. – № 37 (379). – С. 96-98.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.10.2024) // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142 (дата обращения 29.06.2025).
3. Дорожилова Е.С. Влияние цифровых технологий на управление недвижимостью: экономический анализ и перспективы развития // Холодная наука. – 2024. – №. 6. – С. 68-75.
4. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025) // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299 (дата обращения 29.06.2025).
5. Максимкина Ю. Тенденции судебной практики по делам о самовольном строительстве // Адвокатская газета : орган Федеральной палаты адвокатов РФ. – 2023. – URL: https://www.advgazeta.ru/mneniya/tendentsii-sudebnoy-praktiki-po-delam-o-samovolnom-stroitelstve  (дата обращения: 29.06.2025).
6. Седов Д.Д. Проблемы правоприменительной практики при признании права собственности на самовольную постройку // Вопросы российского и международного права. – 2022. – Т. 12. – №. 7-1. – С. 121-127.
7. Харисова Д.Ф., Конокотин Д.Н. Некоторые вопросы образования искусственных земельных участков // Молодежь и наука: актуальные проблемы фундаментальных и прикладных исследований. – 2023. – С. 237-240.