ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

АННОТАЦИЯ

В настоящей статье рассматриваются особенности приобретения права собственности на объект самовольного строительства в судебном порядке. Обращается внимание, что судебная процедура легализации самовольной постройки осуществляется путём подачи искового заявления о признании права собственности, которое должно соответствовать законодательно установленным требованиям. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ не требует от истца предоставления доказательств усилий по легализации самовольной постройки для приобретения права собственности, однако отсутствие таких доказательств может привести к отрицательным юридическим последствиям для него. Кроме этого, законодательные и судебные акты создают правовую коллизию относительно признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка.

ABSTRACT

This article discusses the specifics of acquiring ownership of an unauthorized construction object in court. Attention is drawn to the fact that the judicial procedure for the legalization of unauthorized construction is carried out by filing a statement of claim for recognition of ownership, which must comply with legally established requirements. Paragraph 3 of art. 222 The Civil Code of the Russian Federation does not require the plaintiff to provide evidence of efforts to legalize unauthorized construction for the acquisition of property rights, however, the absence of such evidence may lead to negative legal consequences for him. In addition, legislative and judicial acts create a legal conflict regarding the recognition of ownership of an unauthorized building for a tenant of a land plot.

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, судебный порядок, судебная практика, арендатор земельного участка.

Keywords: unauthorized construction, ownership, judicial procedure, judicial practice, land tenant.

Правовую природу самовольной постройки можно охарактеризовать как двойственную. С одной стороны, объективно её можно считать правонарушением, так как самовольное строительство нарушает нормы земельного и градостроительного законодательства. С другой стороны, самовольная постройка может быть одним из способов приобретения права собственности.

По своей правовой природе самовольное строительство относится к первоначальным способам приобретения права собственности на имущество – «первоначальные способы связаны с тем, что право собственности возникает вновь, без перехода права собственности от прежнего собственника к новому, в том числе в случаях, когда прежнего собственника не существовало» [1, с. 85]. Хотя законодательство чётко определяет условия приобретения права собственности на недвижимость, на практике часто возникают сложности.

Судебная процедура легализации самовольной постройки осуществляется путём подачи искового заявления о признании права собственности.

Н.Е. Фомина отмечает, что «данный способ применяется в тех случаях, когда у лица отсутствовала возможность получить необходимые правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, которые регулируют отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель» [2, с. 21].

Для того чтобы лицо могло претендовать на право собственности на объект самовольного строительства, необходимо соблюдение определённых законодательных норм и правил. В первую очередь, это касается правового титула субъекта в отношении земельного участка, на котором возведена постройка. Земельный участок должен находиться либо в собственности у лица, либо на основании одного из других вещных прав: пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Следует подчеркнуть, что данный перечень вещных прав закрытый и не допускает расширительное толкование.

Кроме наличия участка с установленным законом вещным правом, необходимо также соблюдение таких условий, как: лицо, которое осуществило строительство, должно иметь право на выполнение строительных работ на конкретном земельном участке; на момент обращения в суд с соответствующими исковыми требованиями объект строительства должен соответствовать законодательным требованиям, а именно нормам планировки, застройки и землепользования, а также выполнять условия, установленные в других нормативных документах; сохранение постройки не должно нарушать права и законные интересы других лиц, таких как соседи, и не должно представлять угрозу для жизни и здоровья людей.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда организация построила склад с административно-бытовыми помещениями на своем участке, но получила отказ от Комитета по строительству, архитектуре на ввод объекта в эксплуатацию. Суд удовлетворил требования истца, так как экспертиза подтвердила соответствие постройки требованиям и ее безопасность, а организация предпринимала меры по легализации, подав заявление на ввод в эксплуатацию. Участок принадлежит компании, и постройка соответствует назначению [3].

В рамках судебного разбирательства важно четко определить предмет спора, распределить бремя доказывания и обозначить применимые нормы права, поскольку в судебной практике можно найти примеры необоснованного отказа в удовлетворении исковых требований.

Так, администрация подала иск о сносе самовольной постройки, так как отсутствовало разрешение на строительство. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, так как администрация не доказала угрозу для жизни и здоровья граждан и не ходатайствовала о назначении соответствующей судебной экспертизы. Верховный Суд РФ обратил внимание, что предмет спора – требование о сносе объекта, возведенного без разрешения, и указал на необходимость рассмотрения иска по существу и определения правового режима объекта по правилам ст. 222 ГК РФ [4].

Анализируя данную ситуацию, практикующие юристы пишут, что «при разрешении этого дела произошла путаница с предметом спора и распределением бремени доказывания. Главным основанием для отказа в иске администрации стала недоказанность угрозы спорной постройки для жизни и здоровья граждан» [5]. Суды изучали вопрос о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, несмотря на отсутствие требований о легализации постройки от ответчиков.

Если к исковому заявлению о признании права на самовольное строение не приложены необходимые доказательства, это приводит к оставлению заявления без движения согласно ст. 136 ГПК РФ и ст. 128 АПК РФ. Суд устанавливает срок для предоставления таких доказательств.

Наличие отрицательных юридических последствий для истца, который не предоставляет доказательства своих усилий по легализации самовольной постройки, вызывает вопросы по поводу формулировки п. 3 ст. 222 ГК РФ, где данное условие для приобретения права собственности на самовольное строительство вовсе не указано. Как пишет В.В. Добросельцева, «упомянутое требование отражено в Обзоре судебной практики по делам, касающимся самовольных построек, тем не менее, Верховный Суд РФ не должен выполнять роль законодателя» [6, с. 194].

В этой связи возникает необходимость внести изменения в абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ, указав необходимость предоставления суду данных доказательств: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, «либо предпринимало необходимые меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, в чем органом местного самоуправления лицу было отказано».

После получения решения суда о признании права собственности на самовольную постройку необходимо обратиться в Росреестр. Удостоверение государственной регистрации прав осуществляется путём получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Интересно рассмотреть возможность обращения арендатора земельного участка в суд с требованием признания права собственности на самовольную постройку. Исследуя законодательство Российской Федерации о самовольном строительстве, в частности ст. 222 ГК РФ, можно прийти к выводу, что право аренды не даёт возможности требовать признания права собственности на объект спорного правоотношения [7].

В то же время изучение Земельного кодекса РФ показывает, что арендатор имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие виды зданий и сооружений (ст. 40 и 41) [8].

В данной ситуации можно заметить серьёзный пробел в правовом регулировании, так как при данных условиях арендатор теряет возможность полностью реализовать права, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

На это в своей работе также указывают С.А. Дондупова, Р.А. Балдаева – «законодательные и судебные акты о самовольном строительстве создают правовую коллизию по поводу признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка» [9, с. 21].

Верховный Суд РФ в своем Обзоре судебной практики подчеркнул возможность обращения арендатора земельного участка с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку при выполнении определенных условий [10].