ИПОТЕЧНОЕ  КРЕДИТОВАНИЕ  В  РОССИИ

Соболева  Елена  Станиславовна

Ядрихинская  Анастасия  Олеговна

Османова  Айшан  Эхтирам  Кзы

студенты  3  курса,  Кафедра  Финансов,  кредита  и  банковского  дела,  Московский  государственный  университет  экономики,  статистики  и  информатики  (МЭСИ),  РФ,  г.  Москва

Е-mail:  ajsh94@yandex.ru

Перепелица  Денис  Григорьевич

научный  руководитель,  доцент  кафедры  Экономической  теории  и  инвестирования,  Московский  государственный  университет  экономики,  статистики  и  информатики  (МЭСИ),  РФ,  г.  Москва

Интерес  к  ипотечному  рынку  со  стороны  субъектов  экономики  существовал  всегда.  Банки  старались,  невзирая  на  сложную  экономическую  и  геополитическую  ситуацию,  не  повышать  ставки  в  данной  области  кредитования.  Ипотека  остается  наименее  рискованным  видом  банковского  кредитования,  помимо  этого,  необеспеченное  кредитование  демонстрирует  значительные  темпы  роста  просроченной  задолженности,  что  заставляет  многие  кредитные  организации  все  больше  направлять  свой  взгляд  именно  на  ипотечный  рынок.  Со  стороны  населения  сложилась  тенденция  увеличения  спроса  на  квартиры,  так  как  в  этом  физические  лица  видели  инвестиции  в  недвижимость  —  защиту  от  текущей  нестабильности  и  возможного  обесценения  национальной  валюты.  Для  начала  стоит  рассмотреть  основные  тенденции  российского  ипотечного  рынка,  которые  определяют  его  текущее  состояние.

За  первое  полугодие  2014  года  рост  портфеля  ипотечных  жилищных  кредитов  составил  12,25  %  по  сравнению  с  аналогичным  периодом  2013  года  (в  2013  году  сложилась  аналогичная  ситуация  —  рост  составил  10,86  %).  Ставка  по  рублевым  ипотечным  кредитам  во  втором  квартале  этого  года  возросла,  в  начале  года  ставка  по  рынку  была  равна  12,2  %.  Повышение  ставок  на  ипотечном  рынке,  в  первую  очередь,  связано  с  подорожанием  фондирования  для  самих  банков.  Увеличение  ключевой  ставки  привело  к  росту  ставок  на  рынке  МБК,  а  закрытие  международных  рынков  не  снизило  стоимость  заемных  средств  для  банков.

Рынок  ипотечного  жилищного  кредитования  является  сильно  концентрированным.  Крупнейшие  5  кредитных  организаций  России  занимают  72,9  %  рынка  (доля  Сбербанка  составляет  практически  половину  всего  рынка).  Крупнейшие  банки  привлекают  «длинное»  фондирование  по  более  низким  ставкам,  это  в  свою  очередь  дает  возможность  утверждать  то,  что  клиентам  выгодны  ипотечные  продукты,  чем  в  других  банков.  Среди  ипотечных  кредитов  лишь  3,54  %  по  состоянию  на  1  июня  2014  года  являются  валютными  и  эта  доля  снижается.  В  категории  ипотечного  кредитования  доля  просроченной  задолженности  доходит  до  13,6  %,  тогда  как  по  рублевым  ипотечным  кредитам  просрочка  по  состоянию  на  1  июня  составляет  всего  0,92  %.  Таким  образом,  суммарный  уровень  просроченной  задолженности  по  ипотечным  жилищным  кредитам  на  1  июня  2014  года  составил  1,37  %,  уменьшившись  с  1,45  %  с  начала  второго  квартала  этого  года  [1;  3].

Исходя  из  выше  приведенных  данных,  можно  сделать  вывод,  что  рынок  ипотечного  кредитования  имеет  тенденцию  роста,  которая  не  будет  изменяться  в  ближайшее  время.

Учитывая  сложившуюся  геополитическую  ситуацию,  необходимо  сказать  о  санкциях,  введенных  против  России,  и  их  влиянии  на  рынок  ипотечного  кредитования.  Экономические  санкции,  которые  были  введены  США  и  странами  ЕС,  в  отношении  государственных  российских  банков,  могут  привести  к  изменениям  на  рынке  ипотеки  России  в  среднесрочной  перспективе.  Возможно  возниконовение  ситуации,  при  которой  последует  одновременный  рост  стоимости  заёмных  средств  для  банковского  сектора,  при  общем  спаде  в  экономике,  ускорении  инфляции  и  уменьшении  доходов  физических  лиц.  Данные  факторы  могут  привести  к  снижению  темпов  роста  рынка  российской  ипотеки.

В  сложившейся  ситуации  можно  говорить  о  негативных  последствиях  введения  санкций  для  финансовой  сферы  Российской  Федерации.  Если  ЦБ  Росси  не  изменит  свою  политику,  то  фондировать  ипотечный  рынок  в  текущих  объемах  будет  невозможно,  затяжное  действие  санкций  может  привести  к  изменениям  условий  ипотечного  кредитования.  Безусловно,  это  отразится  и  на  политике  участников  рынка,  в  частности  можно  ожидать  увеличение  процентных  ставок  по  ипотечному  кредитованию  и  сокращение  сроков  данного  вида  кредитования.

Иными  аспектами  введения  санкций  могут  стать  снижение  ликвидности  финансовых  организаций,  изменение  оценки  рисков  локальными  инвесторами,  а  также  возникновение  проблем  с  пролонгацией  иностранных  кредитов  для  отечественных  организаций.  В  такой  ситуации  возможен  рост  процентных  ставок  и  требований  на  рынке  МБК,  и  увеличение  в  свою  очередь  процентных  ставок  для  физических  и  юридических  лиц  со  стороны  банковского  сектора.

Однако  ряд  экспертов  считает,  что  данный  этап  санкций  к  серьезным  последствиям  не  приведет,  ухудшение  ситуации  на  рынке  не  ожидается,  при  этом  в  ближайшем  будущем  улучшения  условий  кредитования  не  будет.  Также  в  краткосрочном  периоде  санкции  не  будут  иметь  серьезного  воздействия,  но  если  ситуация  не  изменится  или  санкции  ужесточатся,  то  возможны  изменения  в  стоимости  привлеченных  средств  банков,  которые  попали  под  санкции.  Вполне  ожидаемо,  что  этого  не  произойдет,  при  условии,  что  российские  кредитные  организации  привлекут  иные  ресурсы  фондирования  или  получат  дополнительную  государственную  поддержку  [3].

Вероятно,  что  негативная  экономическая  ситуация  в  России,  может  повлиять  на  рынок  ипотеки  и  рынок  недвижимости,  что  приведет  к  снижению  объема  спроса  только  на  объекты  нового  строительства.  Однако,  исходя  из  выше  приведенных  показателей,  развитие  такой  ситуации  маловероятно. 

Также  можно  отметить,  что  основной  проблемой  для  банков,  попавших  под  санкции  является  отсутствие  дешевого  заемного  капитала.  Негативные  изменения  на  рынке  вероятны,  но  реальные  их  последствия  проявятся  приблизительно  через  год.  Застройщики,  которые  уже  взяли  кредиты  на  строительство  по  старым  ставкам  не  имеют  возможности  для  дополнительного  финансирования.  Они  в  свою  очередь,  будут  предлагать  покупателям  выгодные  схемы  рассрочки,  стимулируя  спрос  среди  покупателей,  не  получивших  одобрение  по  ипотеке,  или  не  желающих  использовать  этот  инструмент.

Исходя  из  вышесказанного,  можно  сделать  вывод,  рынок  ипотечного  кредитования  в  России  развивается  относительно  быстрыми  темпами,  однако  при  этом  существуют  и  неблагоприятные  аспекты.  Рассматривая  проблемы  ипотечного  кредитования  на  данном  этапе  в  первую  очередь,  стоит  отметить  низкую  платёжеспособность  населения.  Около  60  %  населения  нуждаются  в  улучшении  условий  жилья,  и  лишь  некоторые  могут  самостоятельно  приобрести  недвижимость.  Для  других  способом  покупки  жилья  могло  бы  стать  ипотечное  кредитование,  однако  на  сегодняшний  день  не  все  могут  это  себе  позволить  из-за  низкого  уровня  дохода.  Если  учесть,  что  средняя  заработная  плата  в  России  в  2013  году  была  30000  рублей,  ипотека  для  большинства  населения  или  недоступна,  или  приобретает  форму  финансовой  зависимости.  Данную  проблему  возможно  решить  при  увеличении  роста  благосостояния  населения. 

Важной  проблемой  в  области  ипотечного  кредитования  в  России  являются  высокие  проценты  по  ипотечным  кредитам.  Банковские  организации  не  способны  снизить  процентные  ставки  по  кредитам,  поскольку  стоимость  привлечения  денежных  ресурсов  для  них  высока  (необходимо  чтобы  уровень  инфляции  был  ниже  процентов  по  депозитам,  в  противном  случае  вкладчикам  нет  смысла  держать  средства  в  банке).  Поэтому,  увеличиваются  проценты  по  кредитам,  в  частности  для  приобретения  недвижимости.  В  России  эту  проблему  можно  решить,  снизив  темпы  инфляции.  Не  маловажными  являются  проблемы  банковского  сектора  и  влияние  экономической  нестабильности  в  сфере  кредитования.  Банки  имеют  различные  риски,  из-за  того,  что  кредит  под  залог  недвижимости  является  долгосрочным.  Ситуация  в  мировой  экономике  отражается  на  рынке  жилищного  кредитования  и  в  России.  Рынок  ипотеки  развивается  быстрыми  темпами,  когда  наблюдается  экономическая  стабильность  и  невысокий  уровень  инфляции,  но  на  сегодняшний  день  темпы  инфляции  постоянно  возрастают,  возрастают  риски  банков  и  неплатёжеспособность  заёмщиков.  Особо  остро  эта  проблема  проявилась  в  сфере  ипотеки  во  время  экономического  кризиса  2008—2009  годов.  Наиболее  рискованными  кредитами  считаются  кредиты  без  первоначального  взноса,  поэтому  многие  банки  исключили  такие  программы  кредитования  из  своих  продуктов.  На  сегодняшний  день  представлена  возможность  кредитования  с  минимальным  первоначальным  взносом  равным  10  %,  однако,  при  этом  возрастают  процентные  ставки  и  требования  к  операциям,  связанным  со  страхованием. 

Проблемы  развития  ипотеки  в  России  связаны  также  со  сложностью  привлечения  банками  денежных  средств  на  длительный  срок  (длинные  деньги).  Сейчас  этот  вопрос  решается  с  помощью  депозитов  и  вкладов,  но  это,  зачастую,  денежные  средства,  привлеченные  на  короткий  срок.  Очевидно,  банкам  необходимы  новые  источники  долгосрочного  финансирования.

К  проблемам  ипотечного  кредитования  можно  отнести  и  монополизацию  рынка  кредитования.  На  данный  момент  рынок  первичного  жилья  не  является  «прозрачным».  В  стране  недостаточно  строительных  организаций,  занимающихся  увеличением  числа  зданий,  здоровая  конкуренция  не  наблюдается,  а,  значит,  владельцы  строительных  компаний  искусственно  завышают  цены  на  жилье,  с  целью  получения  максимальной  прибыли.  Безусловно,  это  серьезный  ущерб  для  граждан,  нуждающихся  в  жилье,  ведь  высокие  цены  порождают  отсутствие  возможности  приобретения  жилья.

Банки,  осуществляющие  услуги  ипотечного  кредитования,  также  зависят  от  цен,  которые  диктуют  монопольные  строительные  компании.  Решить  эту  проблемы  можно,  если  уменьшать  цены  на  жилье  на  первичном  рынке.  Соответственно,  следует  развивать  конкуренцию  между  строительными  компаниями,  основывать  новые  организации,  которые  будут  специализироваться  на  строительстве  зданий,  в  частности  социального  жилья.  Для  данной  многообещающей  сферы  бизнеса  необходимо  создавать  льготные  условия,  таким  образом,  ипотечное  кредитование  будет  более  привлекательным  продуктом  на  рынке  недвижимости. 

К  тому  же  в  Российской  Федерации  существуют  проблемы  в  области  государственных  программ  поддержки  и  поиске  альтернативных  способов  вложения  денежных  средств.  Вкладчики  предпочитают  размещать  средства  во  вкладах  сроком  более  года,  а  все  расчеты  между  организациями  проводятся  при  помощи  безналичного  расчета.  Значит,  с  недостаточным  количеством  наличных  средств  можно  столкнуться  как  в  государственных  структурах,  как  и  в  кредитно-финансовых  организациях.  В  такой  ситуации  альтернативным  направлением  можно  считать  различные  государственные  программы.  Для  этого  нужно  улучшить  деятельность,  связанную  с  выпуском  акций  и  ценных  бумаг,  которые  можно  в  любой  момент  купить  или  продать,  и  которые  должны  стать  для  банков  на  долгое  время  результативным  финансовым  инструментом.  Таким  образом,  если  государство  не  станет  активно  развивать  ипотечное  кредитование,  и  не  будет  применять  иные  результативные  и  эффективные  для  населения  льготные  программы,  процесс  популяризации  ипотечного  кредитования  будет  также  дальше  развиваться  относительно  медленными  темпами.

Следует  отметить,  что  миграционная  политика  в  стране  тоже  создает  проблемы  в  области  кредитования.  С  каждым  днем  увеличивается  объем  кредитов  на  строительство  жилья,  но  не  во  всех  регионах,  так  как  очевидна  разница  в  уровне  жизни.  Вследствие  этого  возникает  ситуация,  когда  при  свободной  экономике  в  благоприятных  центрах,  увеличиваются  мигранты  и  как  следствие  растет  спрос  на  недвижимость.  Равномерный  доход  может  способствовать  уменьшению  цены  на  недвижимость,  тем  самым,  повлияв  на  большее  распространение  ипотечного  кредитования. 

Конечно,  существуют  проблемы  и  в  сфере  законодательных  основ,  в  настоящее  время  маховик  законодательных  основ  по  развитию  ипотечного  кредитования  в  РФ  запущен.  На  данный  момент  одним  важных  этапов  по  совершенствованию  системы  ипотечного  кредитования  в  нашей  стране  стало  создание  АИЖК  (Агентства  по  ипотечному  жилищному  кредитованию).

Еще  одной,  весьма  важной  проблемой  является  психологический  фактор,  ипотека  не  пользуется  всеобщей  популярностью  в  России,  так  как  граждане  не  готовы  выплачивать  кредит  в  течение  нескольких  лет  [1;  2;  4].

Таким  образом,  можно  сделать  вывод,  что  обеспечение  роста  благосостояния  населения  и  его  уверенности  в  завтрашнем  дне,  снижение  темпов  инфляции,  поддержка  банков,  увеличение  количества  программ  социальной  направленности  поможет  российскому  рынку  развиваться  активными  темпами.  Также  стоит  отметить,  что  на  данный  момент  Министерство  строительства  России  представило  на  рассмотрение  Правительству  Российской  Федерации  новую  стратегию  развития  ипотечного  кредитования  до  2020  года.  Согласно  представленной  стратегии  в  2017  году  должно  произойти  увеличение  ипотечных  жилищных  кредитов.  Достигнуть  результатов  планируется  с  помощью  развития  рынка  специальных  ипотечных  кредитов  для  социально  приоритетных  категорий  населения.  Необходимо  также  отметить  новое  предложение,  поступившее  от  Правительства  Российской  Федерации,  касающееся  ипотечных  кредитов.  В  сентябре  был  внесен  законопроект,  согласно  которому  необходимым  является  выдача  и  обращение  так  называемых  электронных  закладных.  Внедрение  такого  электронного  документооборота  способствует  ускорению  обработки  всех  необходимых  документов  на  70%.  Данное  предложение  способно  улучшить  качество  взаимодействия  на  рынке  ипотеки  в  Российской  Федерации.  Устранение  указанных  проблем,  стабилизация  экономики  на  мировой  арене,  внедрение  и  реализация  новых  предложений  и  программ  будут  способствовать  развитию  рынка  ипотечного  кредита  в  Российской  Федерации  [3].

Список  литературы:

1. Аналитическая  новостная  социальная  сеть  —  «ЛюдиИпотека»  —  [Электронные  ресурсы]  —  Режим  доступа.  —  URL:  www.ludiipoteki.ru  (дата  обращения  03.11.2014).
2. Журнал  «Тенденции».  Ежемесячный  теоретический  научно-практический  журнал  выпуск  №  10,  октябрь  2014  года.
3. Официальный  сайт  ЦБ  РФ  —  [Электронные  ресурсы]  —  Режим  доступа.  —  URL:  www.cbr.ru  (дата  обращения  15.11.2014).
4. Сайт  «Недвижимость»  —  [Электронные  ресурсы]  —  Режим  доступа.  —  URL:  www.realty.rbc.ru  (дата  обращения  10.11.2014).