РАЗВИТИЕ  КРЕДИТНОЙ  КООПЕРАЦИИ  В  ЖИЛИЩНОЙ  СФЕРЕ

Ефимова  Ольга  Александровна

студент  6  курса.  Псковского  филиала  РАНХиГС,  кафедра  гуманитарных  и  социально-экономических  дисциплин,  РФ,  г.  Псков

Пантелеева  Анжела  Петровна

научный  руководитель,  канд.  экон.  наук,  доцент,  Псковский  филиал  РАНХиГС,  РФ,  г.  Псков

E -mail:  pskov.20013@yandex.ru

По  данным  Росреестра,  каждое  четвертая  сделка  с  недвижимостью,  зарегистрированная  с  января  по  сентябрь  2013  г.,  оформлялась  с  использованием  ипотечного  кредита.  Этот  показатель  является  рекордным  с  2010  г.  При  этом  из  общего  числа  обратившихся  за  ипотечным  кредитом  положительное  решение  получили  только  22  %.  Основные  причины  отказов  по  ипотечным  кредитам  представлены  на  рисунке  1.1  [1].

Рисунок  1.1.  Основные  причины  отказов  по  ипотечным  кредитам

Рассмотрим  другие  способы  приобретения  объектов  недвижимости.  Первый  вариант  покупки  объекта  недвижимости  —  это  ипотечный  кредит,  второй  вариант  -  потребительский  кредит  и  третий  вариант  вступление  в  жилищный  кооператив.  Различают  потребительские  ипотечные  (ПИК),  жилищно-накопительные  (ЖНК)  и  жилищно-строительные  (ЖСК).

Однако  можно  выделить  и  четвертый  вариант  —  это  предоставления  рассрочки  компаниями-застройщиками,  в  виде  долевого  строительства.  Однако  риск  в  данном  случаи  высокий. 

Жилищно-строительный  кооператив  это  некоммерческая  организация,  которая  осуществляет  строительство  дома  для  конкретных  пайщиков.  После  окончания  строительства  и  выплаты  всех  паев  членами  кооператива,  ЖСК,  как  правило,  ликвидируется  либо  преобразовывается  в  ТСЖ  (товарищество  собственников  жилья),  которое  в  дальнейшем  возьмет  на  себя  функции  по  управлению  домом.

Автор  предлагает  использование  жилищно-накопительного  кооператива  (ЖНК),  который  позволит  своим  участникам  накопить  необходимые  денежные  средства  для  приобретения  объекта  недвижимости.  Схема  работы  ЖНК  проста,  нужно  вступить  в  кооператив,  внести  паевой  взнос  на  объект  недвижимости  и  ежемесячно  вносить  членские  взносы.  После  того  как  на  счете  накапливается  сумма  50  %  от  стоимости  объекта  недвижимости,  пайщик  получает  право  на  получение  займа  от  ЖНК.  Погашение  займа  осуществляется  в  соответствии  с  графиком,  куда  включаются  и  членские  взносы.

Принцип  действия  этих  структур  мало  отличается  от  описанного  выше,  добавляется  лишь  механизм  дополнительного  кредитования  граждан,  однако  ответственности  за  свои  действия  они  несут  меньше,  чем  помещенные  властями  в  довольно  жесткие  рамки  ЖНК.

Преимущество  ЖНК  в  том,  что  механизм  взаимодействия  с  пайщиком  довольно  простой  и  прозрачный.

Ипотека  на  жилье  предусматривает  более  высокую  плату  за  рассрочку,  чем  в  кооперативах.  Так,  приобретая  жилье  по  ипотеке,  покупатель  рискует  переплатить  не  менее  70  %  покупной  цены  квартиры. 

Динамика  средневзвешенной  ставки  по  ипотечным  кредитам  в  2010—2013  гг.  представлена  на  рисунке  1.2  [1].

По  итогам  года  средневзвешенная  ставка  по  ипотечным  кредитам,  выданным  в  2013  г.,  составила  12,6  %.  При  этом,  согласно  отчету  Центробанка,  по  валютным  жилищным  кредитам  ставка  показала  стабильное  падение  на  0,1  процентного  пункта,  составив  9,7  %.

В  жилищных  кооперативах  в  роли  процентной  ставки  выступают  ежемесячные  членские  взносы,  величина  которых  устанавливается  в  зависимости  от  длительности  рассрочки:  около  1—3  %  годовых  в  случае  кратковременной  рассрочки  и  5—7  %  в  случае  длительной  рассрочки  (Рисунок  1.3).

Ипотека  на  жилье  проигрывает  кооперативам  и  в  размере  первоначального  взноса.  Приобретая  квартиру  по  ипотеке,  покупателю  придется  заплатить  от  20  до  30  %  общей  стоимости  жилья,  в  то  время  как  программы  в  рамках  кооперативов  предусматривают  меньший  первоначальный  взнос  —  от  10  %  стоимости  жилья.

Рисунок  1.2.  Динамика  средневзвешенной  ставки  по  ипотечным  кредитам  в  2010—2013  гг.

Рисунок  1.3.  Средневзвешенная  ставка  по  ипотечным  кредитам  и  средневзвешенная  стоимость  членских  взносов  в  ЖНК  в  2013  г.

Но  есть  и  риски.  До  полной  выплаты  пая  (имеется  ввиду  стоимость  жилья  с  учетом  рассрочки,  которую  предоставляет  кооператив),  в  качестве  собственника  квартиры  выступает  ЖСК  или  ЖНК.  Возможен  вариант,  что  кооператив  рано  или  поздно  будет  признан  банкротом,  что  приведет  к  потере  пайщиками  квартир.  В  этом  случае  им  могут  быть  предоставлены  лишь  скромные  денежные  компенсации.

Между  тем,  ЖСК  имеет  больше  гарантий  надежности,  нежели  ЖНК.  В  последнем  случае  шанс  приобрести  квартиру  зависит  от  числа  вступивших  в  кооператив  новых  членов.  Кроме  того,  настоящий  ЖНК  бывает  трудно  отличить  от  пирамиды.  ЖСК  же  учреждается  для  строительства  определенного  дома  и  его  члены  могут  напрямую  контролировать  и  отслеживать  процесс  строительства  дома.

Таким  образом,  можно  подвести  итог,  что  ипотека  на  жилье  менее  рискованна,  но  в  то  же  время  и  менее  выгодна,  чем  кооператив.

Помимо  коммерческих  банков  определенную  роль  в  формировании  дополнительного  платежеспособного  спроса  на  жилье  могут  сыграть  другие  организации.  Учитывая  приведенные  выше  данные,  можно  сделать  вывод,  что  развитие  кредитной  кооперации  в  жилищной  сфере  должно  стать  одним  из  приоритетных  направлений  жилищной  политики  региона.

Одним  из  действенных  инструментов  для  развития  кредитной  кооперации  в  Псковской  области  является  применение  льготного  налогообложения.

Так,  согласно  статье  284  Налогового  кодекса  РФ  налоговая  ставка,  подлежащая  зачислению  в  бюджет  субъекта  РФ  законами  субъекта  РФ  может  быть  понижена  до  13,5  %.  В  связи  с  этим  предлагается  для  потребительских  ипотечных  (ПИК),  жилищно-накопительных  (ЖНК),  жилищно-строительных  (ЖСК),  а  также  кредитных  потребительских  кооперативов,  у  которых  в  структуре  займов  преобладают  кредиты  на  приобретение/строительство  жилья  (более  70  %),  снизить  ставку  по  налогу  на  прибыль,  уплачиваемый  в  бюджет  Псковской  области,  с  18  %  до  13,5  %.

Согласно  статье  380  Налогового  кодекса  РФ  налоговые  ставки  по  налогу  на  имущество  устанавливаются  законами  субъекта  РФ  и  не  могут  превышать  2,2  %.  При  этом  допускается  установление  дифференцированных  ставок  в  зависимости  от  категорий  налогоплательщиков  и  (или)  имущества,  признаваемого  объектом  налогообложения.  Согласно  закону  Псковской  области  от  20.11.2003  (ред.  от  08.04.2013)  «О  налоге  на  имущество»,  действующая  ставка  налога  на  имущество  —  2,2  %.  Так  как  до  погашения  полной  стоимости  жилья  оно  находится  в  собственности  кооператива,  предлагается  для  потребительских  ипотечных  (ПИК),  жилищно-накопительных  (ЖНК),  жилищно-строительных  (ЖСК),  а  также  кредитных  потребительских  кооперативов,  у  которых  в  структуре  займов  преобладают  кредиты  на  приобретение/строительство  жилья  (более  70  %),  снизить  данную  ставку  до  0,5  %,  чтобы  помочь  покупателям  жилья  избежать  дополнительной  финансовой  нагрузки.

Законом  Псковской  области  №  1022-ОЗ  от  29.11.2010  «О  дифференцированных  ставках  налога,  взимаемого  в  связи  с  применением  упрощенной  системы  налогообложения»  с  01.01.2011  года  установлены  следующие  дифференцированные  ставки  налога  для  организаций,  применяющих  упрощенную  систему  налогообложения  с  объектом  доходы  за  вычетом  расходов  в  размере  от  5  %  до  15  %  в  зависимости  от  вида  деятельности.  В  целях  стимулирования  развития  кредитной  кооперации  в  жилищной  сфере  предлагается  для  потребительских  ипотечных  (ПИК),  жилищно-накопительных  (ЖНК),  жилищно-строительных  (ЖСК),  а  также  кредитных  потребительских  кооперативов,  у  которых  в  структуре  займов  преобладают  кредиты  на  приобретение/строительство  жилья  (более  70  %),  установить  минимальную  ставку  в  размере  5  %.  (Рисунок  1.4).

Рисунок  1.4.  Динамика  коэффициента  обеспеченности  населения  Псковской  области  жильем  в  2013—2016  гг.

Указанные  меры  позволят  увеличить  число  потребительских  ипотечных  (ПИК),  жилищно-накопительных  (ЖНК),  жилищно-строительных  (ЖСК),  а  также  кредитных  потребительских  кооперативов,  у  которых  в  структуре  займов  преобладают  кредиты  на  приобретение/строительство  жилья  (более  70  %),  действующих  в  Псковской  области  (в  настоящее  время  их  шесть),  а  также  значительно  увеличить  число  их  пайщиков.

Развитие  кредитной  кооперации  в  жилищной  сфере  приведет  с  лагом  в  2—3  года  к  росту  обеспеченности  жильем  населения  Псковской  области  (Рисунок  1.5).

Рисунок  1.5.  Динамика  коэффициента  обеспеченности  населения  Псковской  области  жильем  в  2014—2017  гг.

Вступление  в  организации  кредитной  кооперации  будет  интересно  прежде  всего  заемщикам,  имеющим  недостаточный  доход  или  доход,  не  подтвержденный  документально,  а  также  заемщикам,  желающим  приобрести  объект  недвижимости  на  вторичном  рынке.

Список  литературы:

1.Ипотечный  бум:  статистика  и  перспективы  //  BSN.  Ru:  [сайт].  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.bsn.ru/analytics/analitics_articles/russia/17082/  (15.12.13).

2.Федеральная  служба  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии:  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  https://rosreestr.ru/wps/portal/  (15.12.2013).