БАНКОВСКОЕ  КРЕДИТОВАНИЕ  СТРОИТЕЛЬСТВА  ОБЪЕКТОВ  КОММЕРЧЕСКОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ

Мухамадишина  Резеда  Ришатовна

студент  1  курса  магистратуры,  финансово-кредитное  отделение

Института  экономики  и  финансов  К(П)ФУ,  РФ,  г.  Казань

E-mail:  rezedushka92@mail.ru

Рынок  недвижимости  выступает  важным  фактором  экономического  роста  страны,  поскольку  является  катализатором  развития  товарных  и  финансовых  рынков,  рынка  труда,  формирует  инфраструктуру  смежных  отраслей  экономики,  а  также  позволяет  решать  социальные  проблемы  общества.

Основной  проблемой,  сдерживающей  развитие  рынка  коммерческой  недвижимости,  является  обеспечение  достаточного  уровня  финансовых  ресурсов  для  реализации  строительных  проектов,  ввиду  их  высокой  капиталоемкости  и  длительных  сроков  реализации.

В  российских  условиях  коммерческие  банки  играют  важную  роль  при  финансировании  девелоперских  организаций  посредством  их  кредитования.

Прежде  чем  приступить  к  анализу  инвестиций  в  строительство  недвижимости,  необходимо  исследовать  собственно  понятие  «инвестиции».

По  нашему  мнению,  «инвестиции»  —  это  все  возможные  виды  имущественных  и  интеллектуальных  ценностей,  вкладываемых  инвесторами  в  объекты  предпринимательства  и  другие  виды  деятельности  с  целью  получения  экономической  выгоды,  а  также  достижения  иного  экономического  или  внеэкономического  эффекта,  как  в  краткосрочном,  так  и  в  долгосрочном  периоде,  которое  связано  с  факторами  времени,  риска  и  ликвидности.

Проанализировав  понятие  «инвестиции»,  перейдем  к  рассмотрению  понятия  «недвижимости»  с  целью  дальнейшего  анализа  инвестиций  в  строительство  недвижимости.

В  соответствии  со  ст.  130  ГК  РФ  к  недвижимым  вещам  (недвижимое  имущество,  недвижимость)  относятся  земельные  участки,  участки  недр  и  все,  что  прочно  связано  с  землей,  то  есть  объекты,  перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их  назначению  невозможно,  в  том  числе  здания,  сооружения,  объекты  незавершенного  строительства. 

К  недвижимым  вещам  относятся  также  подлежащие  государственной  регистрации  воздушные  и  морские  суда,  суда  внутреннего  плавания,  космические  объекты.  Законом  к  недвижимым  вещам  может  быть  отнесено  и  иное  имущество. 

Экономической  особенностью  недвижимости  как  объекта  инвестирования  является  то,  что  она  принадлежит  к  числу  таких  товаров,  которые  одновременно  могут  выступать  как  потребительский  товар  и  как  капитал.  Один  и  тот  же  объект,  например  квартира,  может  рассматриваться  и  как  источник  дохода  (при  сдаче  ее  в  аренду  и  при  покупке  с  целью  последующей  перепродажи  на  растущей  ценовой  динамике  рынка)  и  как  предмет  потребления.

Таким  образом,  объект  недвижимости  может  выступать  для  разных  лиц  и  как  разновидность  финансового  актива  (имеющего  в  отличие  от  иных  видов  данного  актива  —  акций,  облигаций,  валюты  —  вещную  форму)  и  как  реальный  актив,  предназначенный  для  личного  или  производственного  использования.

Недвижимость  как  финансовый  актив  обладает  следующими  особенностями  [1,  с.  26]:

·     Неравномерность  денежных  потоков,  которые  связаны  с  состоянием  объекта  недвижимости  в  различные  периоды  их  формирования  и  функционирования.

·     Высокий  «пороговый»  уровень  инвестиций. 

·     Необходимость  профессионального  управления. 

·     Низкая  ликвидность  недвижимости  обусловлена  длительным  сроком  строительства,  а  соответственно  и  большим  сроком  реализации  объекта  на  рынке.

·     Высокие  транзакционные  издержки  при  осуществлении  сделок  с  недвижимостью.

·     Высокая  степень  риска  и  неопределенности  вследствие  иммобильности  и  малоликвидности  недвижимости.  Также  инвестиции  в  недвижимость  подвержены  риску  изменения  внешней  среды.  Ситуация  усугубляется  неадекватностью  систем  доступа  информации  и  более  длительными  сроками  капиталовложений.

$1·     Гибкость  условий  финансирования.  Финансирование  недвижимости  может  происходить  различными  путями,  которые  отличаются  временем  осуществления,  методами  расчета  процентов,  долевым  участием.

$1·     Сложности  юридического  оформления  имущественных  прав;  участие  многих  экономических  субъектов  в  создании  объекта  жилой  недвижимости  и  необходимость  четкой  координации  их  действий  для  минимизации  затрат  и  сроков  строительства.

Данные  особенности  следует  учитывать  при  выборе  объекта  недвижимости  в  качестве  объекта  инвестирования,  поскольку  они  значительно  усложняют  процесс  оценки  эффективности  инвестиций.

Для  финансирования  строительства  объектов  коммерческой  недвижимости  на  практике  девелоперами  используются  различные  источники,  к  которым  относятся:  внутренний  источник  (собственные  средства  девелопера),  внешние  источники  (привлеченные  и  заемные  средства). 

Долевое  (привлеченное)  финансирование  предусматривает,  что  инвестор  получает  право  владеть  долей  проекта  и  участвовать  в  управлении  им.  В  свою  очередь  долговое  (заемное)  финансирование  основано  на  возвратной  и  возмездной  основе.

Также  внешние  источники  финансирования  строительства  делятся  на:  инструменты  рынка  ценных  бумаг  (облигационные  займы,  первичное  размещение  акций  (IPO)),  банковское  кредитование,  прямые  инвестиции  со  стороны  потенциальных  инвесторов,  закрытые  паевые  инвестиционные  фонды  недвижимости.

Важнейшим  элементом  инвестиционной  инфраструктуры  являются  банки,  роль  которых  выражается  в  аккумулировании  временно  свободных  ресурсов  и  их  последующей  трансформации  в  инвестиционные  кредиты  реальному  сектору  экономики.

Что  касается  финансирования  строительства  объектов  коммерческой  недвижимости,  то  в  настоящее  время  преобладающим  источником  является  долгосрочный  банковский  кредит,  что  обусловлено  высокой  капиталоемкостью  данных  проектов,  длительными  сроками  их  окупаемости,  зависимостью  проектов  от  текущей  ситуации  на  рынке  коммерческой  недвижимости.

Основным  банковским  продуктом,  используемым  для  банковского  кредитования  девелоперских  организаций  в  сфере  строительства  объектов  коммерческой  недвижимости,  является  проектное  кредитование.

Проектное  кредитование  девелоперского  проекта  -  это  долгосрочное  целевое  кредитование  банком  специально  созданной  проектной  компании,  которая  выступает  девелопером  —  застройщиком  проекта,  владеющим  имущественными  правами  на  реализацию  проекта  (права  на  земельный  участок,  оформленная  исходно-разрешительная  документация  и  т.  д.)  и  являющимся  будущим  балансодержателем  объекта.  При  этом  основным  источником  обслуживания  кредита  и  погашения  основного  долга  является  прибыль  от  реализации  девелоперского  проекта  (доход  от  сдачи  в  аренду  площадей  или  продажи  объекта).

За  счет  этого  кредита  банк  может  осуществлять  финансирование  следующих  затрат  девелопера  [3,  с.  146]:

·     приобретение  земельных  участков  (прав  собственности  или  долгосрочной  аренды),  прав  на  реализацию  проекта;

·     финансирование  затрат  на  строительство  объекта  недвижимости  и  приобретение  необходимого  оборудования;

·     приобретение  акций  (долей  участия  компаний,  владеющих  правами  на  объект  недвижимости);

·     погашений  текущей  задолженности  по  кредитам,  предоставленным  другими  банками,  которые  были  использованы  на  финансирование  проекта  настоящим  банком-кредитором.

Для  банка  выгодно  кредитовать  отдельную  проектную  компанию  по  следующим  причинам: 

·     риски  текущей  деятельности  учредителей  проектной  компании  не  влияют  на  проект;

·     денежные  потоки  компании  имеют  прозрачную  структуру;

·     возможность  в  качестве  залога  принимать  все  активы  и  бизнес  учредителей  проектной  компании  в  целом;

·     возможность  контролировать  долговую  нагрузку  компании-заемщика  ввиду  отсутствия  других  банков-кредиторов.

К  преимуществам  проектного  кредитования  для  девелоперов  можно  отнести  такие  особенности  как:

·     юридическое  и  операционное  выделение  проекта  из  текущей  деятельности  инициатора  в  отдельную  специально  созданную  проектную  компанию; 

·     возможность  привлечения  большого  объема  заемного  финансирования; 

·     длительные  сроки  заемного  финансирования; 

·     финансирование  проекта  на  забалансовой  основе,  когда  при  участии  в  проекте  нескольких  соакционеров  привлеченный  долг  может  быть  не  отражен  в  консолидированной  отчетности  инициатора  проекта,  тем  самым  показывая  более  привлекательные  коэффициенты  уровня  долговой  нагрузки  у  инициатора  проекта; 

·     более  жесткие  контрактные  условия  по  договорам  на  строительство  объекта,  поставку  сырья  и  продажу  готовой  продукции.

Однако  проектное  кредитование  строительства  имеет  и  свои  недостатки:

·     качество  проектов,  ниша  клиента  на  рынке,  а  также  доходы  его  операций  должны  соответствовать  довольно  высоким  требованиям;

·     банк  должен  анализировать  денежные  потоки  клиента;

·     вероятность  изменения  начального  бизнес-плана  проекта,  так  как  кредитор  может  оперировать  своими  финансовыми  моделями;

·     получить  долгосрочное  кредитование  проекта  довольно  сложно,  если  компания  имеет  небольшой  опыт  работы  на  рынке;

·     на  случай  форс-мажорных  расходов  клиент  должен  иметь  собственные  свободные  средства;

·     более  дорогие,  по  сравнению  с  корпоративным  финансированием,  условия  финансирования,  поскольку  кредиторы  оценивают  выделенный  новый  проект  как  более  рискованный  по  сравнению  с  уже  действующим  предприятием;

·     более  длительный  период  организации  финансирования  вследствие  необходимости  согласования  условий  соглашений  между  несколькими  участниками  проекта;

·     высокие  транзакционные  издержки,  связанные  с  привлечением  различных  юридических,  финансовых  и  технических  консультантов; 

·     меньшая  финансовая  свобода  менеджмента  проектной  компании  ввиду  необходимости  соблюдения  множества  различных  финансовых  ограничений.

Для  использования  банком  схемы  проектного  кредитования,  проект  должен  отвечать  следующим  условиям:  пройти  стадию  предварительного  проектирования,  иметь  подготовленные  строительные  сметы  и  успешно  реализованные  аналоги,  обладать  высокой  расчетной  эффективностью,  значительно  превышающей  стоимость  привлекаемого  капитала,  притом,  что  длительность  эксплуатации  проекта  должна  быть  значительно  больше,  чем  срок  кредитования.

По  сравнению  со  стандартной  формой  кредита  на  пополнение  оборотных  средств,  проектное  кредитование  привязано  к  конкретному  проекту,  графики  его  выборки  и  погашения  привязаны  к  графику  реализации  этого  проекта.  Кроме  того,  основным  залогом  могут  выступать  права  на  землю,  где  реализуется  кредитуемый  проект,  и  права  требования  на  строящиеся  помещения,  которые  по  обычным  видам  кредитов  в  качестве  залогов  чаще  всего  не  рассматриваются.

Контроль  осуществляют  либо  собственные  службы  банка,  либо  надзорные  компании,  с  которыми  заключен  договор.  Они  осуществляют  технический  надзор  и  финансовый  аудит,  стремятся  удостовериться  в  том,  что  проект  функционирует  в  соответствии  с  оговоренными  затратами  и  согласованными  техническими  характеристиками.

Таким  образом,  кредитование  строительства  объектов  коммерческой  недвижимости  —  это  особый  вид  кредитной  деятельности,  так  как  он  обладает  отличительными  чертами.

Во-первых,  в  качестве  заемщиков  выступают  не  частные  лица,  а  профессиональные  девелоперы,  которые  занимаются  реализацией  строительных  проектов.

Во-вторых,  срок  строительных  кредитов  зависит  от  длительности  строительного  цикла.  Как  правило,  для  обычных  проектов  срок  в  среднем  не  может  превышать  трех-пяти  лет,  для  жилищного  строительства  —  одного-трех  лет.

В-третьих,  строительным  кредитам  присущи  особые  процедуры  подготовки,  выдачи  и  управления. 

И  наконец,  обеспечением  по  строительным  кредитам  могут  выступать  не  только  залог  недвижимости  (земельный  участок,  вновь  создаваемые  объекты  недвижимости),  но  и  прочие  активы  застройщика  (строительные  материалы,  оборудование  и  т.  д.).

Список  литературы:

1. Вахрамеев  Э.Ю.  Инвестирование  в  объекты  недвижимости  паевыми  инвестиционными  фондами:  Дисс.  канд.  эк.  наук  /  Вахрамеев  Э.Ю.  СПб.,  2006.
2. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации  (часть  первая)  от  30.11.1994  №  51-ФЗ  (ред.  от  14.11.2013)  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/  (дата  обращения  02.06.2014).
3. Кроливецкая  Л.П.,  Гаттунен  Н.А.  Коммерческая  недвижимость  и  источники  финансирования  ее  строительства  /  Кроливецкая  Л.П.,  Гаттунен  Н.А.  //  Журнал  правовых  и  экономических  исследований.  2012.  №  2.