ОБОСНОВАНИЕ  НАИЛУЧШЕГО  И  НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова  Дарья  Михайловна,

студент  5  курса,  кафедра  прикладной  геодезии,  Горный  университет,  РФ,  г.  Санкт-Петербург

E-mail:  daryaorlova92@gmail.com

Лепихина  Ольга  Юрьевна

научный  руководитель,  канд.  техн.  наук,  ассистент,  кафедра  прикладной  геодезии,  Горный  университет,  РФ,  г.  Санкт-Петербург

АННОТАЦИЯ

Значительная  часть  инвесторов,  делающих  вложения  в  объекты  недвижимости,  в  первый  же  год  разоряются.  Одна  из  причин  такой  ситуации  —  изначально  неверный  выбор  варианта  использования  объекта  недвижимости.  В  статье  предлагается  совершенствование  методики  выбора  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  (ННЭИ)  объекта  недвижимости  на  основе  учета  предпочтений  населения  близлежащей  к  оцениваемому  участку  территории,  а  также  расчета  потребности  территории  в  объектах  оцениваемых  видов  использования.  Такие  мероприятия  обеспечат  более  обоснованный  выбор  варианта  ННЭИ  объекта  недвижимости.

Ключевые  слова:  недвижимость,  наилучшее  и  наиболее  эффективное  использование,  социологический  опрос,  рыночная  стоимость.

Введение

Известно,  что  стоимость  любого  объекта  недвижимости  (в  частности,  земельного  участка)  определяется  доходом  от  его  использования.  Величина  этого  дохода  напрямую  зависит  от  эффективности  использования  объекта,  что  предполагает  применение  методики  анализа  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  (ННЭИ).  ННЭИ  позволяет  выявить  наиболее  прибыльный  и  конкурентоспособный  вид  использования  объекта  недвижимости  [2,  с.  76].

Современная  методика  анализа  наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  предполагает  проведение  подробного  исследования  рыночной  ситуации,  характеристик  оцениваемого  объекта,  идентификации  во  стребованных  рынком  вариантов,  совместимых  с  параметрами  оце  ниваемого  объекта,  расчет  доходности  каждого  варианта  и  оценку  стоимости  недвижимости  при  каждом  варианте  использования.

Однако,  на  наш  взгляд,  в  этой  методике  недостаточно  затронут  учет  интересов  потенциальных  пользователей  будущего  объекта.  Проведение  такого  анализа  позволит  выявить  предпочтения  населения  по  размещению  того  или  иного  объекта  на  оцениваемой  территории  и  спрогнозировать  будущие  доходы  от  использования  объекта.  Кроме  того,  по  мнению  авторов,  существующую  методику  было  бы  целесообразно  дополнить  определением  достаточности  обеспечения  населения  близлежащей  к  объекту  территории  объектами  того  или  иного  вида  использования.

На  основе  этих  двух  аспектов  сформулированы  цель  и  задачи  настоящей  работы. 

Цели  и  задачи  работы

Цель:  обоснование  варианта  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  земельного  участка,  расположенного  в  центральной  части  города  Янаул  республики  Башкортостан  с  учетом  интересов  населения  и  анализа  потребности  близлежащей  к  участку  территории  в  объектах  оцениваемых  видов  использования.

На  основе  цели  сформулированы  задачи  работы:

·     Анализ  современного  нормативно-правового  и  методического  обеспечения  определения  ННЭИ  объекта  недвижимости;

·     Проведение  натурных  обследований  и  сбор  необходимой  информации  об  оцениваемом  объекте  недвижимости  и  его  прилегающей  территории;

·     Анализ  рынка  недвижимости  района,  в  котором  расположен  объект  оценки;

·     Определение  возможных  альтернатив  использования  земельного  участка;

·     Анализ  возможных  альтернатив  по  критериям  определения  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  и  выбор  наилучшего  варианта.

Методы  исследования

Анализ  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  —  это  использование  объекта,  отвечающее  четырем  критериям:

1.  правомочность,  то  есть  законное  использование  земельного  участка  и  объекта  недвижимости,  которое  не  противоречит  законодательству  Российской  Федерации  [1,  с.  23].

На  этой  стадии  оценщиком  рассматриваются  частные  ограничения,  нормы  зонирования,  строительные  нормы  и  правила,  нормативные  акты  по  охране  исторических  зданий,  а  также  экологическое  законодательство.  На  основании  анализа  правовой  и  нормативной  базы  формируется  перечень  конкретных  видов  потенциального  использования  объекта  недвижимости.

Очень  важно  в  процессе  анализа  юридической  допустимости  не  только  установить,  каково  нынешнее  влияние  юридического  фактора  на  рассматриваемый  объект  и  возможности  его  использования,  но  и  прогнозировать  его  изменения  в  будущем. 

Кроме  того,  необходимо  учитывать  ограничения,  которые  могут  проистекать  из  договоров  о  приобретении  объектов  недвижимости,  а  также  в  актах  на  право  собственности  и  временного  пользования  земельными  участками  [2,  с.  79].

2.  физическая  осуществимость  —  рассмотрение  технологически  реальных  для  данного  участка  и  стоящего  на  нем  объекта  недвижимости  способов  использования  [1,  с.  23].

К  указанному  критерию  относятся  следующие  показатели:  размер,  форма,  район,  дизайн,  состояние  грунта  и  подъездные  пути  к  участку,  а  также  риск  стихийных  бедствий  (таких,  как  наводнение  или  землетрясение).  Все  вышеперечисленные  показатели  в  той  или  иной  мере  влияют  на  предполагаемый  вариант  использования  земли.

Некоторые  варианты  дают  наибольший  эффект  только  на  базе  использования  участка  определенного  размера.  В  этом  случае  необходимо  определить  возможность  расширения  имеющегося  земельного  участка,  так  как  некоторые  участки  могут  не  иметь  потенциала  для  увеличения  [2,  с.  79]

3.  финансовая  оправданность,  то  есть  выбор  такого  варианта  использования  земельного  участка  и  объекта  недвижимости,  который  будет  приносить  доход  владельцу  [1,  с.  23]. 

Вариант  считается  финансово  приемлемым,  если  он  обеспечивает  доход  от  эксплуатации,  равный  или  превышающий  объем  эксплуатационных  затрат,  расходы  на  финансирование  и  требуемую  схему  возврата  капитала.  Таким  образом,  все  виды  использования,  которые  могут  обеспечить  положительный  доход,  рассматриваются  как  выполнимые  в  финансовом  отношении  [2,  с.  80]. 

4.  максимальная  эффективность,  то  есть  выбор  того  варианта,  который,  являясь  физически  возможным,  правомочным  и  финансово  оправданным,  приносит  наибольшую  чистую  прибыль  [1,  с.  24]. 

При  анализе  ННЭИ  объекта  недвижимости  оценщики  применяют  два  приема:

1)  наиболее  эффективное  использование  участка  как  застроенного.  Этот  прием  предполагает  сохранение  на  рассматриваемом  участке  существующих  строений. 

2)  наиболее  эффективное  использование  участка  как  незастроенного.  Этот  прием  базируется  на  допущении,  что  на  участке  отсутствуют  строения,  либо  они  могут  быть  снесены.

При  этом  рассматривается  два  случая  [2]:

·     коэффициенты  капитализации  для  зданий  и  земли  различны;

·     коэффициенты  капитализации  для  зданий  и  земли  одинаковы

Так  как  рассматриваемый  земельный  участок  не  застроен  и  для  города  Янаул  коэффициенты  капитализации  различны  (для  земли  —  16  %,  для  зданий  —  20  %),  в  работе  рассматривается  второй  метод,  с  различными  коэффициентами.

На  начальном  этапе  определения  ННЭИ  объекта  недвижимости  авторами  проведен  анализ: 

·     местоположения  земельного  участка  —  основополагающим  фактором,  определяющим  его  стоимость  [5,  с.  272];

·     рыночного  спроса,  который  позволяет  определить,  насколько  планируемое  использование  объекта  недвижимости  эффективно,  с  учетом  характера  соотношения  на  данном  рынке  спроса  и  предложения  [5,  с.  273];

·     конкурентной  среды  (выбирается  зона  в  десяти  минутной  доступности  и  проводится  анализ  предприятий  и  учреждений,  расположенных  в  ней).

На  следующем  этапе  авторами  проведена  оценка  критерия  правомочности  тех  или  иных  потенциальных  видов  использования  участка  на  основе  анализа  градостроительной  и  земельной  нормативно-правовой  документации.  В  качестве  итога  составлен  перечень  возможных  с  юридической  точки  зрения  вариантов  разрешенного  использования  объекта  недвижимости.

По  мнению  авторов,  при  доказательстве  выбора  наиболее  эффективного  использования  земельного  участка  не  всегда  достаточно  обосновано  исключение  определенных  видов  использования  из  возможных.  Для  более  полного  обоснования  некоторых  вариантов  использования  объектов  недвижимости  авторами  предлагается  проведение  следующих  двух  этапов:

1.  Социологический  опрос  населения  с  целью  выявления  наиболее  предпочтительных  видов  использования  объекта  недвижимости  в  порядке  уменьшения  степени  предпочтительности.

2.  Определение  достаточности  обеспечения  территории,  прилегающей  к  оцениваемому  участку,  возможными  размещаемыми  объектами.

Для  рассматриваемого  объекта  недвижимости  социологический  опрос  населения  проведен  методом  анкетирования.  В  опросе  принимали  участие  жители  близлежащей  к  оцениваемому  объекту  недвижимости  от  16  до  60  лет.  В  ходе  проведения  опроса  респондентам  предлагалось  ответить  на  вопрос:  «Какие  учреждения,  с  вашей  точки  зрения,  целесообразно  разместить  на  земельном  участке,  расположенном  по  адресу:  улица  Азина,  27?»

Полученные  в  ходе  социологического  опроса  результаты  представлены  в  таблице  1. 

Таблица  1.

Результаты  социологического  опроса

Таким  образом,  наиболее  предпочтительными  видами  использования  участка,  с  точки  зрения  респондентов,  являются  следующие  (в  порядке  уменьшения  предпочтительности):

1)  Предприятия  торговли(торговый  центр)  —  53  процента;

2)  Коммерческо-деловые  предприятия  (бизнес-центр)  —  19  процентов;

3)  Спортивно-зрелищные  и  физкультурно-оздоровительные  комплексы  —  11  процентов.

После  социологического  исследования  проведен  анализ  достаточности  обеспечения  прилегающей  территории  объектами,  которые  по  социологическому  опросу  оказались  наиболее  предпочтительны. 

Для  решения  этой  задачи  в  программе  ГИС  MapInfo  создан  проект  оцениваемого  земельного  участка  и  близлежащей  территории. 

В  этом  проекте  нанесены  границы  оцениваемого  участка,  а  также  объекты  предпочтительного  вида  использования,  уже  существующие  на  близлежащей  к  участку  территории.  Кроме  того,  для  каждого  объекта  построена  буферная  зона  (радиус  обслуживания)  в  соответствии  с  требованиями  градостроительной  нормативной  документации  [4].  Аналогичным  образом  буферные  зоны  также  сформированы  и  для  оцениваемого  земельного  участка  по  каждому  из  потенциальных  видов  его  использования  (рис.  2). 

Рисунок  2.  Буферные  зоны  оцениваемого  ЗУ  (при  его  использовании  под  учреждения  здравоохранения)  и  существующей  поликлиники

Вышеизложенная  процедура  необходима  для  визуальной  оценки  степени  соответствия  буферной  зоны  каждого  существующего  объекта  с  соответствующей  буферной  зоной  земельного  участка  этого  же  вида  использования.  Почти  во  всех  случаях  авторы  наблюдали  покрытие  буферной  зоной  существующего  объекта  буферной  зоны  оцениваемого  участка,  что  предварительно  свидетельствует  о  том,  что  территория  достаточно  обеспечена  рассматриваемыми  объектами.  Однако  такая  оценка,  безусловно,  требует  уточнения.

Для  более  точного  определения  вариантов  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  оцениваемого  земельного  участка  проведен  расчет  необходимого  количества  учреждений  и  предприятий  для  обслуживания  ближайшего  населения.

Расчеты  проводились  исходя  из  рекомендуемой  нормы  обеспеченности  населения  рассматриваемыми  объектами  согласно  градостроительной  документации    [4]. 

Например,  необходимое  количество  общеобразовательных  школ  (с  учетом  численности  населения  микрорайона  5400  человек)  рассчитано  следующим  образом:

Рекомендуемая  обеспеченность  на  1000  жителей  —  114  мест  [4],  тогда:

Так  как  здание  школы  имеет  4  этажа,  то:

Исходя  из  расчетов,  можно  сделать  вывод,  что  для  обслуживания  населения  данного  микрорайона  необходима  1  школа.  С  помощью  аналогичных  расчетов  получены  нормативные  показатели  по  каждому  варианту  использования  объекта. 

Следует  отметить,  что  для  варианта  использования  земельного  участка  под  строительство  бизнес-центра  нормативный  показатель  не  регламентирован,  поэтому  расчеты  проведены  не  были.  Однако  в  связи  с  отсутствием  бизнес-центров  на  оцениваемой  территории,  этот  вариант  рассмотреть  целесообразно.

Фактический  показатель  —  это,  по  сути,  площадь  или  количество  учреждений  соответствующего  вида,  уже  имеющихся  на  близлежащей  территории. 

Таким  образом,  каждый  рассчитанный  нормативный  показатель  сопоставлен  с  фактическим,  на  основе  чего  сформулирован  вывод  о  необходимости  исключения  этого  варианта  из  дальнейшего  рассмотрения. 

Результаты  расчетов  сведены  в  таблицу  2.

Таблица  2.

Результаты  расчетов  нормативных  и  фактических  показателей  по  каждому  варианту  использования  объекта

После  проведения  всех  вышеперечисленных  действий  для  дальнейшего  рассмотрения  оставлены  три  варианта  использования  (строительство  торгового  комплекса,  строительство  бизнес-центра,  строительство  спортивного  комплекса).

Вышеперечисленные  варианты  должны  отвечать  четырем  критериям,  перечисленным  в  определении  ННЭИ  (физическая  осуществимость,  правомочность,  финансовая  оправданность,  максимальная  эффективность).  Все  три  варианта  использования  объекта  недвижимости  соответствуют  первым  трем  критериям.

В  конечном  этапе  необходимо  оценить  варианты  по  критерию  максимальной  продуктивности,  то  есть  произвести  расчет  рыночной  стоимости  земельного  участка

Стоимость  земельного  участка  определена  методом  капитализации  дохода.  Метод  капитализации  дохода  определяет  рыночную  стоимость  недвижимости  путем  конвертации  дохода  за  один  год  в  стоимость  при  помощи  капитализации  дохода.  Данный  метод  включает  следующие  этапы:  расчет  годового  чистого  операционного  дохода,  расчет  коэффициента  капитализации,  расчет  стоимости  недвижимости  [3,  с.  752].

В  основе  определения  восстановительной  стоимости  лежал  расчет  затрат,  связанных  со  строительством  объекта  и  сдачей  его  заказчику.  Для  определения  восстановительной  стоимости  применен  метод  сравнительной  единицы.

Результаты  расчетов  приведены  в  таблице  3.

Таблица  3.

Результаты  расчетов  стоимости  земельного  участка

Итогом  работы  явилось  определение  варианта  использования  земельного  участка  —  строительство  торгового  центра,  при  котором  инвестор  (владелец)  получит  максимальную  прибыль.

Выводы

Таким  образом,  дополнение  современной  методики  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  рассмотренными  в  статье  аспектами  позволит  дополнить  и  учесть  важные  аспекты  определения  ННЭИ,  а  именно:

·     проведение  социологического  опроса  решает  проблему  недостаточной  обеспеченности  квартала  объектами  недвижимости,  которые  наиболее  предпочтительны  для  близлежащего  населения,  что  помогает  предсказать  развитие  рынка  недвижимости  и,  кроме  того,  делает  жилой  квартал  более  комфортным  для  проживания.

·     Инструмент  анализа  достаточности  обеспечения  территории,  прилегающей  к  оцениваемому  участку,  возможными  размещаемыми  объектами,  позволяет  выявить,  какие  предприятия  и  учреждения  более  всего  необходимы  на  рассматриваемом  земельном  участке.  Такой  анализ  проводится  на  основе  рекомендуемых  градостроительных  нормативов,  использование  которых  позволит  уменьшить  степени  субъективности  оценщика  при  выборе  того  или  иного  варианта  ННЭИ,  тем  самым,  повысит  обоснованность  выбранного  варианта,  что  снижает  риск  инвестирования  средств  в  недвижимость,  а  также  увеличивает  прибыль  от  вложений.

Список  литературы:

1.Гранова  И.В.,  Максимов  С.Н.,  Федорова  Т.А.  Оценка  Недвижимости.  Тесты.  Задачи.  Практические  ситуации//Санкт-Петербург:  Питер,  2001  г.  —  С.  23—24. 

2.Грибовский  С.В.,  Иванова  Е.Н.,  Львов  Д.С.  Оценка  стоимости  недвижимости//Москва:  Интерреклама,  2003  г.  —  С.  76—80. 

3.Оценка  недвижимости:  учебное  пособие  /  Т.Г.  Касьяненко,  Г.А.  Маховикова,  В.Е.  Есипов,  С.К.  Мирзажанов.  2-е  изд.,  стер.  М.:  КНОРУС,  2011.  —  752  с 

4.СП  42.13330.2011  «Градостроительство.  Планировка  и  застройка  городских  и  сельских  поселений»  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎  (дата  обращения  01.02.2014).

5.Фридман  Дж.,  Ордуэй  Ник.  Анализ  и  оценка  приносящей  доход  недвижимости  //  Москва:  Дело,  1997  г.  —  С.  270—275.