ОБЕСПЕЧЕНИЕ  КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ  СТРОИТЕЛЬНОГО  ПРЕДПРИЯТИЯ  ООО  «ЭМИР»  НА  ОСНОВЕ  ИЗМЕНЕНИЯ  СТРУКТУРЫ  ЕГО  ИМУЩЕСТВЕННОГО  КОМПЛЕКСА

Доровских  Маргарита  Алексеевна

студент  4  курса,  кафедра  Экономики  и  управления  на  предприятии,  Дальневосточный  федеральный  университет,  РФ,  г.  Владивосток

E-mail:  flare_06@mail.ru

Смирнов  Владимир  Петрович

научный  руководитель,  канд.  экон.  наук,  профессор,  кафедра  Менеджмента,  Дальневосточный  федеральный  университет,  РФ,  г.  Владивосток

В  настоящее  время  применение  механизма  оценки  недвижимого  имущества  в  деятельности  предприятия  становится  необходимостью.  Оценка  недвижимости  применяется  при  решении  таких  стратегически  значимых  для  любой  организации  задач,  как  формирование  имущественного  комплекса  организации,  управление  капитализацией  предприятия,  формирование  кредитной  истории.  Кроме  того,  инструментарий  оценки  недвижимого  имущество  активно  применяется  и  в  текущей  деятельности  компании.

Важнейшими  элементами  имущественных  комплексов  строительных  компаний  являются  земельные  участки  и  недвижимость.  Они  используются  весьма  неэффективно  и  экономический  потенциал  этого  мощного  ресурса  в  нашей  стране  крайне  недооценен. 

Соперничество  между  строительными  предприятиями  на  рынке  подрядных  работ  ведется  в  условиях  конкуренции,  которая  базируется  на  агрессивной  ценовой  политике.  У  организатора  строительных  тендеров  нет  возможности  объективной  оценки  уровня  конкурентоспособности  подрядчика-претендента.  Решением  этой  проблемы  может  служить  вырабатывание  у  строительных  компаний,  участвующих  в  подрядных  торгах,  инновационных  конкурентных  преимуществ  как  основных  факторов  стоимости  на  основе  изменения  структуры  их  имущественного  комплекса.

С  помощью  использования  стоимостного  подхода  собственник  сможет  иметь  объективное,  обоснованное  заключение  о  величине  рыночной  стоимости  имущества  компании,  как  недвижимого,  так  и  движимого.  Это  делается  возможным  путем  проведения  анализа  движения  денежных  средств,  которые  будут  приобретены  в  результате  совершения  возможных  сделок  с  элементами  имущественного  комплекса  (купля-продажа,  сдача  в  аренду,  залог  имущества  с  целью  получения  кредита  и  т.  д.).  При  выборе  операции  изменения  структуры  имущественного  комплекса  преимущество  отдается  той  сделке,  которая  позволит  достигнуть  нового  конкурентного  преимущества  —  максимума  требуемых  финансовых  средств  для  исполнения  контракта,  то  есть: 

К  =  f(ДП)  →  max,  (1)

где:  К  —  уровень  конкурентоспособности  строительной  организации; 

ДП  —  денежный  поток  организации.

При  управлении  эффективностью  строительного  бизнеса  имеет  большое  значение  ориентация  именно  на  максимизацию  стоимости,  так  как  она  вместе  с  такими  финансовыми  показателями,  как  чистая  прибыль  и  рентабельность  инвестиций  характеризует  совокупность  всех  факторов  развития  предприятия  и  выступает  наиболее  обобщающим  показателем.  Целевая  функция  стоимостной  модели  управления  организацией  имеет  вид:

C  =  ,  (2)

где:  С  —  стоимость  имущественного  комплекса; 

n  —  объекты  в  составе  имущественного  комплекса  строительной  организации,  которые  выступают  факторами  стоимости; 

Сr  —  стоимость  объектов  в  составе  имущественного  комплекса  строительной  организации.

В  данном  исследовании  рассматривается  имущественный  комплекс  на  примере  строительного  предприятия  ООО  «ЭМИР».  Была  определена  рыночная  стоимость  земельного  участка  и  нежилого  помещения.  Также  был  проведен  анализ  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  имущественного  комплекса,  который  позволяет  определить  наиболее  доходное  и  конкурентное  использование  объекта  недвижимости.

Для  определения  рыночной  стоимости  рассматривались  следующие  имущественные  права  (таблица  1).

Таблица  1. 

Оцениваемые  права  на  объект,  рассматриваемые  при  определении  рыночной  стоимости

Определение  стоимости  прав  аренды  земельного  участка  доходным  методом

При  выполнении  расчетов  использован  метод  капитализации.  При  оценке  рыночной  стоимости  права  аренды  земельного  участка  доход  от  данного  права  рассчитывается  как  разница  между  земельной  рентой  и  величиной  арендной  платы,  предусмотренной  договором  аренды,  за  соответствующий  период.  При  этом  величина  земельной  ренты  может  рассчитываться  как  доход  от  сдачи  земельного  участка  в  аренду  по  рыночным  ставкам  арендной  платы  [2].

Стоимость  прав  аренды  земельного  участка  методом  капитализации  земельной  ренты  определяется  по  формуле  (3):

Сз  =  Дз  /  Рз,  (3)

где:  Дз  —  годовая  рента,  рассчитывается  произведением  площади  участка  на  ставку  ренты  земельного  участка;

Рз  —  коэффициент  капитализации  (ставка  капитализации  для  земельного  участка)  [3].

Рентная  ставка  земельного  участка  в  данной  экономической  зоне  г.  Владивостока  составляет  : 

900,08  руб./га  х  1  =  900,08  руб./га

Коэффициент  капитализации  Рз  принимаем  как  удвоенное  значение  без  рисковой  ставки:

6,56  %  х  2  =  13,16  %.

Расчет  стоимости  прав  аренды  земельного  участка  методом  капитализации  земельной  ренты,  не  включая  НДС,  выполнен  в  табличной  форме  (таблица  2).

Таблица  2. 

Расчет  стоимости  прав  аренды  земельного  участка  методом  капитализации  земельной  ренты

Таким  образом,  стоимость  права  аренды  земельного  участка  общей  площадью  157,4  кв.  м,  определенная  методом  капитализации  земельной  ренты,  не  включая  НДС,  составляет  18  644  рубля.

Определение  стоимости  объекта  затратным  методом

Стоимость  объекта  оценки  затратным  подходом  определяется  по  формуле  (4): 

РС=ВС  -  ОФС+СЗ,  (4)

где:  РС  —  стоимость,  определенная  затратным  подходом,  в  руб.; 

ВС  —  восстановительная  стоимость  объекта  оценки,  в  руб.; 

СЗ  —  стоимость  земельного  участка  под  объектом  оценки,  в  руб.; 

ОФС  —  общий  физический  износ,  в  руб.  [3,  с.  48].

Результаты  расчета  накопленного  износа  и  итоговой  величины  с  учетом  стоимости  земельного  участка  представлены  в  таблице  3.

Таблица  3. 

Расчет  объектов  недвижимости,  в  состав  которых  входит  объект  оценки

Таким  образом,  стоимость  объекта  общей  площадью  157,4  кв.м.,  определенная  затратным  подходом,  составляет:  4  312  433  руб.

Анализ  лучшего  и  наиболее  эффективного  использования  объекта 

При  определении  вариантов  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  объекта  применяются  четыре  основных  критерия  анализа.  Из  всех  типичных  для  данного  рынка  и  юридически  разрешенных  способов  использования  объекта  на  каждом  последующем  этапе  исключается  те,  которые  не  удовлетворяют  соответствующему  критерию.  Далее  из  всех  финансово  осуществимых  способов  использования  отбирается  тот,  который  является  максимально  эффективным.

При  выборе  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  земельного  участка  с  улучшениями  учитывались  следующие  характеристики  объекта:

1.  рассматриваемый  объект  представляет  собой  нежилое  здание;

2.  общая  площадь  помещений  составляет  157,4  кв.  м.,  в  здании  имеются  два  отдельных  входа,  имеется  отопление,  электроосвещение  и  телефон;

3.  уровень  отделки  помещений  —  улучшенный  на  втором  этаже,  и  простая  —  на  первом;

4.  объект  оценки  располагается  в  центральной  части  города,  играющей  роль  делового  и  торгового  центра  города;

5.  ближайшее  окружение  объекта  оценки  представлено  жилыми,  административными  и  торговыми  зданиями.

В  результате  проведенного  анализа  оцениваемые  помещения  можно  использовать  по  следующему  назначению:

1.  торговое;

2.  многопрофильное;

3.  офисное;

4.  складское.

В  первую  очередь  во  всех  случаях  осуществляется  проверка  юридической  допустимости  каждого  рассматриваемого  варианта  использования  [1,  с.  78].  Так  как  объект  исследования  находится  в  общественно-деловой  зоне,  то  названные  варианты  использования  объекта  не  противоречат  законодательно  разрешенным  способам  использования. 

При  определении  физической  осуществимости  необходимо  определить  проектные  характеристики  и  состояние  имеющихся  улучшений.  Физически  осуществимые  варианты  использования  и  факторы,  сказывающиеся  на  использовании  объекта,  представлены  в  таблице  4.

Таблица  4.

Физически  осуществимые  варианты  использования

Анализ  аренды  коммерческой  недвижимости  показал  наличие  спроса  на  перечисленные  выше  физически  возможные  варианты  использования  объектов  недвижимости.

Вариант  использования,  обеспечивающий  максимальную  доходность  из  всех  юридически  и  физически  возможных  вариантов  при  соответствующем  уровне  ассоциированных  рисков,  является  наиболее  продуктивным  использованием  имеющихся  улучшений.

В  ходе  проведенного  анализа  юридически  правомочного  и  физически  осуществимого  вариантов  использования  можно  сделать  вывод,  что  объект  можно  использовать  в  качестве  либо  многопрофильного,  либо  складского,  либо  офисного  (условно).  Согласно  анализу  аренды  коммерческой  недвижимости,  доходность  многопрофильной  недвижимости  выше,  чем  складских  помещений.

В  соответствии  с  проведенным  исследованием  рассматриваемые  помещения  можно  позиционировать  на  рынке  коммерческой  недвижимости  г.  Владивостока  как  многопрофильные.

Средний  период  экспозиции  помещений  аналогичной  полезности  на  открытом  рынке  купли-продажи  может  составлять  примерно  3—6  месяцев  (по  данным  риэлтерских  компаний  г.  Владивостока)

Маркетинговые  исследования  позволяют  сделать  вывод,  что  наиболее  вероятно  нежилые  помещения  в  состоянии,  аналогичном  объекту,  могут  быть  приобретены  для  сдачи  в  аренду  сторонним  организациям  с  целью  получения  дохода  от  арендных  платежей.

Список  литературы:

1.Оценка  стоимости  недвижимости  [Электронный  ресурс].  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf  (дата  обращения  16.12.2013).

2.Распоряжение  Минимущества  России  от  10.04.2003  г.  №  1102-р  «Об  утверждении  методических  рекомендаций  по  определению  рыночной  стоимости  права  аренды  земельных  участков».

3.Теория  и  практика  оценочной  деятельности:  метод.  Указания  /  сост.:  А.С.  Шпак,  М.В.  Цыпленкова.  Владивосток:  Изд-во  ТГЭУ,  2009.  —  48  с.