ИНСТИТУТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СТРАНАХ ЕАЭС

В ноябре 2014 года Банк России отправил рубль в свободное плавание, отменив интервал допустимых значений стоимости бивалютной корзины. Банк России отказался от осуществления операций на внутреннем валютном рынке, дабы воздействовать на валютный курс за исключением случаев, когда это необходимо для финансовой стабильности. Последовавшая за этим стремительная девальвация национальной валюты резко ухудшила положение каждого россиянина и не только. Глубокий кризис, в котором оказалась страна, отрицательно повлиял также и на страны, входящие в ЕАЭС.

Актуальность выбранной темы заключается в росте негативных социально – экономических последствий института  кредитно - ипотечной системы стран ЕАЭС. Кризис, снижение цен на нефть показали, насколько слаба и уязвима кредитная и ипотечная система в этих странах. Сегодня, в период глубокой рецессии мы можем видеть последствия построенной ранее институциональной системы в странах ЕАЭС, которая спровоцировала рост социальной напряженности внутри обществ в этих странах. А это как мы знаем, ведет к увеличению смертности, росту нарушений формальных институтов, и как следствию росту преступности, возникновению противоречий в обществе, агрессии, излишней политизации, резкому снижению уровня жизни и обеднению населения.

Гипотеза: мы предполагаем, что в условиях трансформационной экономики, институт кредитно-ипотечной системы является несовершенным, а сами банки являются субъектами оппортунистического поведения.

Цель: проанализировать влияние одной из острых проблем кредитно-ипотечной системы валютной ипотеки на социально-экономическое развитие страны. Выявить причины и пути решения этой проблемы на примере стран Европы.

Обоснование гипотезы предполагает:

- характеристику системы экономических институтов стран ЕАЭС;

- выявление причин развития проблемы валютной ипотеки;

- проанализировать влияние валютной ипотеки на социально –экономическое  развитие экономики.

Система экономических институтов во многом предопределяет характер, темпы, качество и приоритеты экономического развития. Институциональная система может либо содействовать, либо препятствовать экономическому развитию. Как показывает практика, это влияние сильнее, чем влияние других факторов – природных, трудовых, производственных и т.д.

Прежде, чем обсудить проблему ипотеки, номинированной в иностранной валюте, следует отметить, что в России сложилось неэффективное ипотечно -жилищное кредитование. Неэффективность ИЖК, как и вопросы поиска ипотечного механизма, активно обсуждаются в современной литературе. Преждевременная попытка создания рынка закладных, как одного из важнейших инструментов формирования первичного рынка кредитов, оказалась невостребованной; становление ипотечной системы с заимствования американского института вторичного рынка оказалось затратным и медленным [6].

В работах В.М. Полтеровича, посвященным исследованию проблемы формирования ипотеки в догоняющих экономиках на основе теории трансплантации институтов из одной экономической среды в другую, утверждается, что стратегия заимствования прогрессивных институтов из экономик современных развитых стран при значительных недостатках имеющейся институциональной и культурной среды в экономиках развивающихся стран менее действенна и полезна, чем выбор в качестве трансплантата соответствующего переходного института и его модификация по заранее определенному плану. Трансплантация (заимствование) институтов - важнейший элемент институциональных реформ, однако многие попытки заимствования терпят неудачу. В частности, многочисленные проекты ускоренного создания наиболее передовых институтов ипотечного кредитования практически во всех странах «догоняющего» развития привели к дисфункциям - образованию неработоспособных институциональных форм, замедляющих становление ипотеки [4].

Ошибочный выбор и отсутствие продуманной стратегии создания ипотечных институтов привела к образованию в ипотечной системе России институциональной ловушки – возник устойчивый, но неэффективный формальный институт. Кроме того, критический анализ стратегии развития жилищной сферы и ипотечного кредитования, представленный в работе приводит к заключению о том, что «Стратегия-2020. Новая модель роста-новая социальная политика» и «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года» не отвечают современным требованиям, что обуславливает необходимость в разработке новой стратегии [2].

В настоящее время сложившийся уровень процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам в России существенно превышает уровень инфляции. При этом ипотека в России доступна лишь 22,6% российским гражданам [2]. Ошибочная государственная политика, непродуманная стратегия развития рынка жилья привела к тому, что современный российский рынок ориентирован на наиболее состоятельную часть населения и не способен обслужить его основную массу, что, конечно, негативно влияет на социальную сферу жизни общества.

За три года, с 2013 по 2016 годы рубль упал более чем в два раза. Такая катастрофическая девальвация рубля негативно отразилась на ценах на разные виды товаров: одежде, продуктах, бытовой технике. Однако  если на товарах возможно сэкономить, то ситуация у тех, кто приобрел жилье по ипотеке в особенности по ипотеке, номинированной в иностранной валюте намного хуже. В результате девальвации рубля валютные ипотечные заемщики оказались в тяжелых условиях.

Несмотря на небольшое количество людей – заемщиков, получивших ипотеку в иностранной валюте, основная часть заемщиков это семьи, имеющие 2-х и более детей. Многие из них оказались в ситуации, когда даже продажа квартиры не покроет весь долг перед банком. Даже отсрочка платежа, так называемые кредитные каникулы не спасают заемщиков от пожизненного рабства. Существует мнение, что валютные заемщики получают заработную плату в иностранной валюте, однако это не во всех случаях.

Согласно коллективному письму Всероссийского движения валютных ипотечных заемщиков президенту Владимиру Путину, опубликованному в апреле 2015 года в газете «Ведомости», валютных заемщиков насчитывается порядка 70 тысяч человек, а по данным АИЖК, валютных заемщиков примерно 20–25 тыс. человек, то есть данные о количестве валютных заемщиков разнятся. До наступления кризиса в августе 2008 года банки повсеместно выдавали ипотечные кредиты, номинированные в иностранной валюте. Заемщики в то время, веря заявлениям первых лиц государства о стабильности рубля и российской экономики, о том, что национальная валюта будет выдвинута на звание региональной резервной валюты, приобретали данный кредитный продукт.

По данным Банка России до кризиса 2008 года общая сумма выданной ипотеки, номинированной в иностранной валюте, составляла 150-250 млрд. рублей в год. После 2008 года объемы выдачи валютных кредитов начали падать и ежегодно не превышали 70-100 млрд. рублей. К сегодняшнему дню почти все крупные банки свернули выдачу валютных кредитов [3].

Причина, по которой люди брали ипотеку в иностранной валюте, руководствуясь не столько своими предпочтениями, сколько отказом банков в выдаче рублевой ипотеки в силу ряда причин и навязыванием валютной ипотеки, банкам было выгоднее выдавать нерублевую ипотеку. Люди в силу своих ограниченных когнитивных способностей шли на этот риск, даже не подозревая о сегодняшних последствиях, что является виной банков, которые способствовали такой асимметрии информации.

Многие эксперты советуют брать ипотеку в той, валюте, в которой человек получает заработную плату, но следует понимать, что:

1) финансовая грамотность большей части населения в развивающихся странах находится на низком уровне. Следовательно, большинство заемщиков просто «купились» на выгодные условия такого кредитования, а банки, конечно, не предупреждали их о валютных рисках. То есть заемщики оказались в ситуации морального риска.

2) следует отметить, что банки даже навязывали данный кредитный продукт, отказывая гражданам в выдаче рублевых кредитов в связи с несоответствием заемщиков требованиям, необходимым для выдачи рублевых кредитов. В основном отказ банка в выдаче рублевого кредита объяснялся высокими ежемесячными платежами и недостаточностью дохода, поэтому менеджеры предлагали альтернативный кредитный продукт в иностранной валюте по ставке ниже рублевой ипотеки на 1,5-2%.

После того, как Банк России отменил валютный коридор и перестал поддерживать национальную валюту, нарушив норму, предписанную статьей № 75 Конституции РФ. Согласно пункту 2 нормы 75: «Защита и обеспечение устойчивости рубля - основная функция Центрального банка Российской Федерации, которую он осуществляет независимо от других органов государственной власти». Нарушение данной нормы – свидетельство  оппортунистического поведения Банка России. При переходе в режим плавающего валютного курса ЦБ РФ не подготовил и не учел все последствия этого решения. Ослабление рубля более чем в два раза привело росту неплатежей, просроченной задолженности, отлынивание в силу невозможности оплаты. В результате налицо оппортунистическое поведение большинства заемщиков.

Основная проблема валютных ипотечников состоит в том, что ежемесячные платежи для погашения кредита им необходимо осуществлять в иностранной валюте. А это значит, что перед каждым платежом они покупают иностранную валюту по курсам обменных пунктов и банковских отделений.

Банки при этом предлагают им брать новый кредит в рублях для погашения валютного или продавать квартиру, стоимости которой все равно не хватит для полного расчета. Налицо, вторая форма оппортунистического поведения банков – вымогательство. В законе «Об ипотеке» прописано, что банк обязан принять стоимость квартиры в качестве уплаты кредита и снять все обязательства с заемщика, даже если рыночная цена квартиры ниже долга по займу. Но на практике ситуация иная — граждане утверждают, что банки отказываются снимать долг кредита в подобных случаях.

Решение проблемы валютной ипотеки в других странах.

В странах Европы в 2000-х годах была популярна ипотека в швейцарских франках, процентные ставки по которым были ниже, чем по займам в евро или местной валюте. 15 января 2015 года Центробанк Швейцарии неожиданно отменил привязку обменного курса франка к евро, которая существовала более трех лет. Это привело к подорожанию швейцарской валюты относительно евро на 22%.

В Хорватии эту проблему решили таким образом: после обвала куны парламент Хорватии на год заморозил курс франка к куне на уровне 6,39 куны за франк (рыночный курс при этом был 6,93 куны за франк). Затем все кредиты из франков были переведены в евро по курсу на момент выдачи кредита.

В Венгрии проблема валютной ипотеки была решена до резкого роста франка. В период 2008-2014 гг., когда была выдана основная масса валютной ипотеки, форинт девальвировал относительно франка на 80%. В июне 2014 года Верховный суд Венгрии признал, что кредитные договоры по валютной ипотеке были составлены с нарушением закона. Суд посчитал, что повышение платы банком за валютную ипотеку считается незаконным даже если растет рыночный курс иностранной валюты.

В странах ЕАЭС проблема валютной ипотеки не такая серьезная как в странах Европы с точки зрения всей банковской системы этих государств. Однако вероятность того, что государства решат проблему валютной ипотеки, невелика.  Так, в России, по мнению Черноокого, государство не хочет поощрять рискованное финансовое поведение и внушать гражданам, что всегда готово нести ответственность за их просчеты. Но, следует отметить, что валютные ипотечные заемщики стран ЕАЭС виноваты в этой ситуации лишь отчасти. Основная ответственность и вина происходящего лежит на государстве, его непродуманной политике в кредитно-ипотечной сфере, а также на банковской системе в целом, которая выдавала и даже навязывала данный кредитный продукт, не спрогнозировав последствия.

Деятельность рынка ипотеки должна быть пересмотрена государством и начаться с создания эффективного института, от формы которого зависят параметры ипотечных жилищных кредитов. Анализ опыта других стран показывает, что эффективные и устойчивые институты возникают в национальной экономике преимущественно в результате трансплантации института. Согласно проекту, предложенному В.М. Полтеровичем, реформирование ипотечной системы должно пройти 6 этапов: а) анализ эволюции и трансплантации институтов рассматриваемого типа в развитых странах; б) сопоставление стратегий трансплантации, применяемых догоняющими экономиками; в) изучение российского опыта и выявление причин неудач; г) отбор возможных трансплантатов, их модификация и сопоставление с учетом российских условий; д) выбор эффективной технологии трансплантации; е) выбор последовательности промежуточных институтов и метода управления  трансформацией [5].

Таким образом, этот подход включает рассмотрение движущих сил эволюции внедряемого института, тщательное изучение опыта других стран и учет специфики страны, где проводится реформа. Он нацелен на разработку развернутой во времени стратегии реформирования.

Список литературы:

1. Заемщики без границ: как другие страны решают проблему валютной ипотеки [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://money.rbc.ru/
2. Лозинская А.М. Оценка кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.hse.ru/data/2015/09/14/1089192727/dis.pdf
3. Официальный сайт Цб РФ [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.cbr.ru/
4. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. / В.М.Полтерович, О.Ю. Старков. –М: Наука, 2007. –196 с.
5. Полтерович В.М., Старков О.Ю. (2010). Поэтапное  формирование массовой ипотеки и рынка жилья / Стратегия модернизации российской экономики. / В.М. Полтерович,  О.Ю. Старков. –СПб.: Алетейа, 2010 – 424 с.
6. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Стратегия формирования ипотечного рынка в России // Экономика и математические методы. – 2007. – № 43(4). – С. 3–22.