ИЗЪЯТИЕ  ОБЪЕКТОВ  НЕДВИЖИМОСТИ  ДЛЯ  ГОСУДАРСТВЕННЫХ  И  МУНИЦИПАЛЬНЫХ  НУЖД:  ТЕОРИЯ  И  ПРАКТИКА

Бажинова  Дарья  Владимировна

магистрант  2  курса,  кафедра  общей  и  региональной  экономики  КемГУ,  РФ,  г.  Кемерово

E-mail: 

Старикова  Людмила  Николаевна

научный  руководитель,  д-р  соц.  наук,  профессор  КемГУ,  РФ,  г.  Кемерово

Проблема  изъятия  объектов  недвижимости  для  государственных  и  муниципальных  нужд  возникает  в  связи  с  необходимостью  в  сжатые  сроки  реализовать  крупные  инвестиционные  проекты,  такие  как:  строительство  транспортных  магистралей,  модернизация  изношенной  коммунальной  инфраструктуры,  расширение  границ  городов  или  районов  и  другие.  Особенно  остро  эта  проблема  проявилась  при  изъятии  земельных  участков  в  Сочи  и  в  связи  с  расширением  территории  Москвы.  Строительство  стадионов  и  инфраструктуры  для  Чемпионата  мира  по  футболу  к  2018  году  затронет  интересы  11  городов  европейской  части  России.

Теоретически,  изъятие  земельных  участков  допускается  в  исключительных  случаях,  при  невозможности  размещения  объектов  государственного  или  муниципального  значения  в  другом  месте.  Статья  235  Гражданского  кодекса  РФ  устанавливает  исчерпывающий  перечень  оснований  прекращения  права  собственности  против  воли  собственника,  в  частности,  в  статье  239  речь  идет  об  отчуждении  недвижимого  имущества  в  связи  с  изъятием  участка,  на  котором  это  имущество  расположено.  В  статье  49  Земельного  кодекса  РФ  приведен  исчерпывающий  перечень  объектов,  при  размещении  которых  допускается  изъятие  земельных  участков.  Однако  закон  предполагает  и  практика  показывает,  что  перечень  оснований  для  отчуждения  земельных  участков  для  государственных  или  муниципальных  нужд  в  любой  момент  может  быть  расширен  федеральными  законами  и  законами  субъектов  РФ,  например,  федеральным  законом  №  310-ФЗ  от  1  декабря  2007  года  установлены  дополнительные  основания  для  изъятия  земельных  участков  —  под  объекты  Олимпиады  [2].  А  ведь  собственность  —  это  основа  независимости  человека  и  его  уверенности  в  завтрашнем  дне…

Процедура  изъятия  земельных  участков  для  государственных  или  муниципальных  нужд  до  сих  пор  не  прозрачна.  В  частности,  возникает  вопрос  времени.  Согласно  пункту  3  статьи  279  Гражданского  кодекса  РФ,  Собственник  земельного  участка  должен  быть  не  позднее  чем  за  год  до  предстоящего  изъятия  земельного  участка  письменно  уведомлен  об  этом  органом,  принявшим  решение  об  изъятии.  Изъятие  до  истечения  этого  срока  допускается  лишь  с  согласия  собственника  данного  участка.  Но  упомянутый  выше  закон  сокращает  данный  срок  до  трех  месяцев.  В  законе  об  изъятии  земель  в  Новой  Москве  и  области  на  процедуру  изъятия  отводится  пять  месяцев  [3].  За  такой  короткий  срок  простым  гражданам,  не  знакомым  с  юридическими  тонкостями,  невозможно  каким  либо  образом  повлиять  на  ситуацию.  Причем,  оспорить  в  суде  возможно  лишь  вопросы,  связанные  с  компенсацией  за  изымаемое  имущество,  а  вопрос  об  изъятии  обсуждению  не  подлежит.  Таким  образом,  нарушается  право  гражданина  на  судебную  защиту  его  прав  и  свобод.  Налицо  противоречие  действующего  законодательства,  в  частности,  упомянутых  законов  статье  46  Конституции  РФ.  Как  быть  тем  собственникам  земельных  участков,  которые,  например,  живут  или  работают  за  границей?  Вполне  возможна  ситуация,  что  они  вообще  не  успеют  узнать,  что  у  них  изъяли  земельные  участки.  Закон  предписывает  органам  власти  искать  правообладателей,  но  весьма  сомнительно,  что  они  реально  успеют  это  сделать  в  такой  короткий  срок.

Ещё  больше  вопросов  и  споров  возникает  при  определении  размеров  компенсации  за  изымаемое  имущество.  Согласно  пункту  2  статьи  55  Земельного  кодекса  РФ,  принудительное  изъятие  земельного  участка  для  государственных  или  муниципальных  нужд  возможно  только  при  условии  предварительного  и  равноценного  возмещения  стоимости  земельного  участка  на  основании  решения  суда.  Под  равноценным  возмещением  понимается  «рыночная  стоимость  земельного  участка  и  находящегося  на  нем  недвижимого  имущества,  а  также  все  убытки,  причиненные  собственнику  изъятием  земельного  участка,  включая  убытки,  которые  он  несет  в  связи  с  досрочным  прекращением  своих  обязательств  перед  третьими  лицами,  в  том  числе  упущенную  выгоду»  (пункт  2,  статья  281  Гражданского  кодекса  РФ).  Рыночная  стоимость  определяется  на  основании  оценки,  проводимой  специализированными  оценочными  организациями  в  соответствии  с  обязательными  к  применению  субъектами  оценочной  деятельности  Законом  «Об  оценочной  деятельности»  и  Федеральными  стандартами  оценки.  Согласно  Закону  «Об  оценочной  деятельности»,  «под  рыночной  стоимостью  объекта  оценки  понимается  наиболее  вероятная  цена,  по  которой  данный  объект  оценки  может  быть  отчужден  на  открытом  рынке  в  условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно,  располагая  всей  необходимой  информацией,  а  на  величине  цены  сделки  не  отражаются  какие-либо  чрезвычайные  обстоятельства,  то  есть  когда:

одна  из  сторон  сделки  не  обязана  отчуждать  объект  оценки,  а  другая  сторона  не  обязана  принимать  исполнение;

стороны  сделки  хорошо  осведомлены  о  предмете  сделки  и  действуют  в  своих  интересах;

объект  оценки  представлен  на  открытом  рынке  посредством  публичной  оферты,  типичной  для  аналогичных  объектов  оценки;

цена  сделки  представляет  собой  разумное  вознаграждение  за  объект  оценки  и  принуждения  к  совершению  сделки  в  отношении  сторон  сделки  с  чьей-либо  стороны  не  было;

платеж  за  объект  оценки  выражен  в  денежной  форме»  [4].

Само  определение  указывает  на  то,  что  говорить  о  «рыночной  стоимости»  в  ситуации  с  изъятием  земельных  участков  для  государственных  или  муниципальных  нужд  не  приходится.  Во-первых,  собственник  обязан  продать  земельный  участок.  Во-вторых,  интересы  собственника  чаще  всего  не  совпадают  с  интересами  государства.  В-третьих,  имеет  место  принуждение  со  стороны  государства.  Собственники  отказываются  от  сотрудничества  с  оценщиками,  препятствуя  осмотру  объекта  оценки,  и  не  предоставляют  необходимую  информацию.  В  случае  сокращенных  сроков  изъятия  проблема  оценки  рыночной  стоимости  усугубляется  тем,  что  нет  времени  на  тщательный  юридический  анализ  правоустанавливающих  документов,  часто  земельные  участки  не  оформлены  надлежащим  образом.

С  экономической  точки  зрения  нужно  так  подойти  к  оценке  выкупной  стоимости,  чтобы  и  собственник  был  удовлетворен  предложенной  компенсацией,  и  государство  разумно  использовало  бюджетные  средства.  Для  оценки  рыночной  стоимости  земельных  участков  используются  стандартные  методы  сравнительного  и  доходного  подходов,  а  также  элементы  затратного  подхода.  В  рамках  изъятия  земли  для  строительства  олимпийских  объектов  Национальным  советом  по  оценочной  деятельности  были  разработаны  «Методические  рекомендации  …»  для  оценки  объектов  недвижимого  имущества  [1].  Но,  в  силу  того,  что  данная  методика  составлялась  в  2009  году,  когда  процесс  изъятия  уже  начался,  в  ней  не  учтены  особенности,  сложившиеся  на  рынке  земельных  участков.  В  частности,  при  использовании  метода  сравнения  продаж  для  определения  рыночной  стоимости  земельного  участка  данные  по  объектам-аналогам  берутся  в  той  же  самой  зоне  изъятия.  Но  информация  о  предполагаемом  изъятии  земельных  участков  для  государственных  или  муниципальных  нужд  искажает  рынок,  поднимая  цены  на  участки  необоснованно  высоко,  с  целью  получить  выгоду  при  последующем  выкупе  государством.  Следовательно,  результат  оценки  будет  завышен,  что  ведет  к  перерасходу  бюджетных  средств  государства.  Предусмотренное  методикой  ценовое  зонирование  города  Сочи  также  строилось  на  основе  цен  сделок  и  цен  предложений  в  зоне  изъятия,  без  экономического  обоснования  расчетных  данных,  усугубляясь  сжатыми  сроками.  При  анализе  результатов  ценового  зонирования  города  Сочи  для  функционального  использования  земельных  участков  под  индивидуальное  жилищное  строительство  (наиболее  распространенный  вид  разрешенного  использования)  по  состоянию  на  1  января  2010  года  и  1  января  2011  года,  очевидны  различия  в  коэффициентах  ценности  территории,  иногда  значительные.  У  собственников,  не  согласных  с  такими  необоснованными  различиями,  возникает  вопрос  о  независимости  оценки.  Необходимо  разработать  единую  методику  оценки  рыночной  стоимости  объектов  недвижимости  при  их  изъятии  для  государственных  или  муниципальных  нужд,  которая  бы  действовала  на  всей  территории  государства  одинаково,  а  не  подгонять  действующую  для  конкретного  случая.  Также  необходимо  создать  доступную  для  любого  гражданина  карту  ценового  зонирования  в  каждом  субъекте  РФ,  и  постоянно  актуализировать  ее.  При  создании  такой  карты  должны  быть  экономически  обоснованы  все  коэффициенты.  В  качестве  информационных  данных  должны  использоваться  данные  из  государственного  реестра  прав  на  недвижимое  имущество  о  совершенных  сделках,  а  не  цены  предложений.

Обращение  объектов  недвижимости  в  государственную  или  муниципальную  собственность  затрагивает  как  юридические  и  экономические,  так  и  политические  и  социальные  вопросы.  Одно  дело,  когда  изъятие  земли  связано  с  государственной  безопасностью  (строительство  объектов  обороны)  и  совсем  другое,  когда  собственность  изымают  в  связи  с  проведением  каких-либо  спортивных  мероприятий,  пусть  даже  и  государственного  масштаба.  Выбор  Сочи  в  качестве  столицы  Олимпиады-2014  и  России  для  проведения  Чемпионата  мира  по  футболу  в  2018  году  имеет  как  «плюсы»  так  и  «минусы».  С  одной  стороны  —  повышение  престижа  страны,  развитие  инфраструктуры  городов,  их  туристического  потенциала,  новые  рабочие  места,  с  другой  —  остается  под  вопросом  востребованность  спортивных  объектов  после  проведения  мероприятий,  особенно  в  Сочи,  учитывая  сезонность  региона  и  небольшую  численность  населения  города.  И  если  Чемпионат  мира  пока  ещё  впереди,  то  в  отношении  социальных  вопросов  в  Сочи  уже  можно  говорить  о  результатах,  связанных  с  изъятием  объектов  недвижимости.  Изъято  1865  земельных  участков  и  иных  объектов  недвижимости,  259  квартир  [5].  Вариантов  компенсации,  помимо  выкупа  имущества  по  рыночной  стоимости,  было  ещё  четыре:  предоставлялись  индивидуальные  жилые  дома,  квартиры  в  собственность  и  квартиры  по  социальному  найму,  а  также  земельные  участки,  равноценные  изымаемому.  С  одной  стороны,  многие  жители  только  улучшили  свои  жилищные  условия.  С  другой  —  при  оценке  убытков  никак  не  учитывается  моральный  ущерб,  ведь  некоторые  сады  и  дома  принадлежали  собственникам  в  нескольких  поколениях.

Очевидно,  что  приобретение  земельных  участков  для  государственных  или  муниципальных  нужд  на  открытом  земельном  рынке  экономит  средства  государственного  бюджета,  так  как  не  приходится  компенсировать  собственникам  и  арендаторам  убытки,  связанные  с  изъятием  объектов  недвижимости,  но  в  силу  различных  причин  процедура  изъятия  неизбежна.  Вполне  возможно,  что  столицей  летних  Олимпийских  игр  в  2024  или  2028  году  может  стать  Санкт-Петербург,  информация  о  предполагаемом  событии  уже  появилась  в  СМИ.  Таким  образом,  учитывая  сложившуюся  практику  обеспечения  государственных  и  муниципальных  программ  земельными  участками  со  множеством  судебных  разбирательств,  необходимо  как  можно  скорее  усовершенствовать  более  затратную  и  до  сих  пор  не  прозрачную  процедуру  изъятия  объектов  недвижимости  для  государственных  или  муниципальных  нужд  на  законодательном  и  методическом  уровнях.

Список  литературы:

1. Методические  рекомендации  по  составлению,  актуализации  и  экспертизе  отчетов  об  оценке  объектов  недвижимого  имущества,  изымаемых  в  целях  размещения  олимпийских  объектов  федерального  значения  (утверждены  23  декабря  2009  года,  протокол  №  5)  //  Национальный  совет  по  оценочной  деятельности:  [сайт].  [2008].  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://ncva.ru/rprice/Metod-rekomendacii-12-01-10.pdf  (дата  обращения:  13.03.2014).
2. Об  организации  и  о  проведении  XXII  Олимпийских  зимних  игр  и  XI  Паралимпийских  зимних  игр  2014  года  в  городе  Сочи,  развитии  города  Сочи  как  горноклиматического  курорта  и  внесении  изменений  в  отдельные  законодательные  акты  Российской  Федерации  [Электронный  ресурс]:  Федеральный  закон  от  1  декабря  2007  года  №  310-ФЗ  (с  изм.  и  доп.,  внесенными  Федеральным  законом  от  02.07.2013  №  185-ФЗ).  Доступ  из  справ.-правовой  системы  «КонсультантПлюс».
3. Об  особенностях  регулирования  отдельных  правоотношений  в  связи  с  присоединением  к  субъекту  Российской  Федерации  —  городу  федерального  значения  Москве  территорий  и  о  внесении  изменений  в  отдельные  законодательные  акты  Российской  Федерации  [Электронный  ресурс]:  Федеральный  закон  от  5  апреля  2013  года  №  43-ФЗ  (с  изм.  и  доп.,  внесенными  Федеральным  законом  от  02.12.2013  №  327-ФЗ).  Доступ  из  справ.-правовой  системы  «КонсультантПлюс».
4. Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации  [Электронный  ресурс]:  Федеральный  закон  от  29  июля  1998  года  №  135-ФЗ  (с  изм.  и  доп.,  внесенными  Федеральным  законом  от  12.03.2014  №  33-ФЗ).  Доступ  из  справ.-правовой  системы  «КонсультантПлюс».
5. Статистика  по  изъятию  и  предоставлению  объектов  недвижимости  //  Департамент  Краснодарского  края  по  реализации  полномочий  при  подготовке  зимних  Олимпийских  игр  2014  года:  [сайт].  [2008].  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.relocation.olympdep.ru/  (дата  обращения:  17.03.2014).