ВСЕ  ЛИ  МЫ  ЗНАЕМ  ОБ  ИПОТЕЧНОМ  КРЕДИТЕ?

Винокурова  Анастасия  Александровна

студент  математического  факультета  филиала  федерального  государственного  бюджетного  образовательного  учреждения  высшего  профессионального  образования  «Омский  государственный  педагогический  университет»  в  г.  Таре

E-mail: 

Бахмат  Наталья  Владимировна

научный  руководитель  старший  преподаватель  кафедры  математики  и  экономики  математического  факультета  филиала  федерального  государственного  бюджетного  образовательного  учреждения  высшего  профессионального  образования  «Омский  государственный  педагогический  университет»  в  г.  Таре

E-mail:  nwbachmat@mail.ru

Ипотечное  кредитование  —  одно  из  приоритетных  направлений  развития  банковского  дела  для  любой  страны.  При  этом  ипотечный  кредит  является  наиболее  выгодным  для  обычных  граждан  —  потребителей.  Существующий  разрыв  между  доходами  населения  и  ценами  на  жильё,  делает  почти  невозможным  приобретение  собственной  недвижимости  без  применения  займа.  В  этом  случае  можно  прибегнуть  к  оформлению  ипотечного  кредита.  Ипотека  позволяет  приобрести  жильё  сейчас,  а  его  стоимость  выплачивать  кредитору  постепенно.  Но,  увы,  о  возможностях  ипотечного  кредита  знают  далеко  не  все.  Как  показали  результаты  опроса  Национального  агентства  по  финансовым  исследованиям  (НАФИ)  в  2008  году,  доля  тех,  кто  ничего  не  знает  об  ипотеке  составляет  15  %,  при  этом  только  46  %  респондентов  четко  представляют  себе,  что  такое  ипотека  [13,  с.  31]

Рассмотрим  особенности  ипотечного  кредита  подробнее.  Для  начала  стоит  выявить  суть  понятий  «ипотека»,  «ипотечный  кредит»  и  «ипотечное  кредитование».

Слово  «ипотека»  впервые  было  употреблено  в  законодательстве  Солона  в  VI  в.  до  н.  э.  и  обозначало  столб,  который  ставился  на  земле  имения,  где  отмечались  долги  собственника  земли  [4,  с.  136;  9,  с.  6].  С  развитием  товарно-денежных  отношений  термин  «ипотека»  приобрел  иное  значение.  Проанализируем  какие  определения  даются  термину  ипотека  в  различных  источниках.

Белоглазова  Г.Н.  определила,  что:  «Ипотека  —  это  одна  из  форм  имущественного  обеспечения  обязательства  должника,  при  которой  недвижимое  имущество  остается  в  собственности  последнего,  а  кредитор  в  случае  невыполнения  должником  своего  обязательства  приобретает  право  на  получение  удовлетворения  за  счет  реализации  данного  имущества»  [3,  с.  136].

В  учебнике  под  редакцией  М.В.  Романовского  ипотека  выступает  как  разновидность  залога,  когда  ссуда  выдается  под  залог  земли  и  недвижимого  имущества  [12,  с.  340].

Афонина  А.В.  дала  следующее  определение:  «Ипотека  представляет  собой  вид  залога,  при  котором  заложенное  имущество  (им  являются  объекты  недвижимости,  как  правило,  это  земля  и  строения  на  ней)  остается  во  владении  залогодателя  до  наступления  срока  платежа»  [1,  с.  9—10].

По  мнению  Грудцыной  Л.Ю.  и  Козловой  М.Н.  ипотека  представляет  собой  залог  недвижимости  для  обеспечения  денежного  требования  кредитора-залогодержателя  к  должнику  (залогодателю)  [5,  с.  10].

Костерина  Т.М.  определила,  что  ипотека  (от  греч.  hypotheke  —  залог,  заклад)  —  это  залог  недвижимости  (земли,  основных  фондов,  зданий,  жилья)  с  целью  получения  ссуды  [8,  с.  35]. 

Барщевский  М.Ю.  считает,  что:  «Ипотека  —  вид  залога,  где  предметом  выступает  недвижимое  имущество,  а  залогодержатель,  являющийся  кредитором  по  обязательству,  обеспеченному  ипотекой,  имеет  преимущественное  право  на  удовлетворение  своих  денежных  требований  к  должнику  из  стоимости  заложенного  недвижимого  имущества  другой  стороны  —  залогодателя»  [2,  с.  415]. 

Проведем  сравнительный  анализ  подходов  различных  авторов  к  определению  термина  «ипотечный  кредит». 

Белоглазова  Г.Н.  считает,  что  ипотечный  кредит  —  это  кредит,  обеспеченный  залогом  недвижимого  имущества  [4,  с.  136]. 

По  мнению  Грудцыной  Л.Ю.  и  Козловой  М.Н.  ипотечный  кредит  —  это  кредит,  обеспеченный  определенной  недвижимой  собственностью  [5,  с.  12].

Разумова  И.А.  дает  следующее  определение:  «Ипотечный  кредит  —  это  кредит,  обязательство,  возвращение  которого  обеспечено  залогом  недвижимого  имущества  (ипотекой)»  [9,  с.  13].

Жарковская  Е.П.  считает,  что  ипотечный  кредит  —  денежные  средства,  предоставляемые  банком  клиенту  взаймы  под  залог  недвижимости  [6,  с.  279].

Ипотечный  кредит,  по  мнению  Свиридова  О.Ю.,  —  кредит,  выдаваемый  на  приобретение  или  строительство  жилья,  либо  покупку  земли  [10,  с.  233].

Аналогичным  образом  сравниваем  определения  «ипотечное  кредитование». 

Грудцына  Л.Ю.  и  Козлова  М.Н.  определили,  что  ипотечное  кредитование  —  это  предоставление  кредита  под  залог  недвижимого  имущества  [5,  с.  12].

По  мнению  Разумовой  И.А.,  ипотечное  кредитование  —  это  целостный  механизм  реализации  отношений,  возникающих  по  поводу  выдачи,  продажи  и  обслуживания  ипотечных  кредитов  [9,  с.  13].

Таким  образом,  можно  сделать  вывод,  что  ипотека  —  это  залог  недвижимого  имущества,  как  обеспечения  денежного  обязательства  заемщика  перед  кредитором,  при  этом  заемщик  продолжает  владеть  заложенным  имуществом.  Под  ипотечным  кредитом  понимаются  те  денежные  средства,  которые  были  предоставлены  кредитором  заемщику  под  залог  недвижимого  имущества.  Всю  систему  отношений  по  поводу  ипотеки  и  ипотечного  кредита  можно  определить  как  ипотечное  кредитование.

В  свою  очередь  ипотечный  кредит  имеет  свою  классификацию.  Можно  выделить  несколько  видов  ипотечного  кредита  в  зависимости  от  различных  признаков  (см.  рис.  1). 

Рисунок  1  Виды  ипотечного  кредита*

*Рисунок  составлен  автором  на  основе  анализа  источников  [5,  с.  11—12;  9,  с.  14—16]

Основными  субъектами  системы  ипотечного  кредитования  являются: 

1.  Заёмщик  (залогодатель)  —  лицо,  берущее  заём  и  предоставляющее  своё  имущество  в  залог;

2.  Кредитор  (залогодержатель)  —  лицо,  дающее  заём  под  залог  имущества  (чаще  всего  банк);

3.  Посредник  —  лицо,  занимающееся  продажей  закладных,  тем  самым  привлекая  средства  в  сферу  жилищного  кредитования  для  выдачи  будущих  кредитов;

4.  Инвестор  —  лицо,  занимающееся  покупкой  закладных,  обеспечивая  при  этом  надежность  своих  вкладов.

Объектом  системы  ипотечного  кредитования  являются  правоотношения,  возникающие  между  субъектами  по  поводу  оформления  и  купли-продажи  закладной.

Согласно  Федеральному  закону  Российской  Федерации  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»  от  16  июля  1998  года  под  закладной  понимаются  ценная  бумага,  обеспеченная  ипотекой  и  устанавливающая  права  залогодержателя  по  договору  об  ипотеке  [11].

Предметом  договора  об  ипотеке  является  недвижимое  имущество.  В  Федеральном  законе  Российской  Федерации  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)»  от  16  июля  1998  года  указано,  что  может  быть  заложено  следующее  недвижимое  имущество  [11]:

1.  Земельные  участки,  за  исключением  земельных  участков,  находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  части  земельного  участка,  площадь  которой  меньше  минимального  размера,  установленного  нормативными  актами  субъектов  Российской  Федерации  и  нормативными  актами  органов  местного  самоуправления  для  земель  различного  целевого  назначения  и  разрешенного  использования;

2.  Предприятия,  а  также  здания,  сооружения  и  иное  недвижимое  имущество,  используемое  в  предпринимательской  деятельности;

3.  Жилые  дома,  квартиры  и  части  жилых  домов  и  квартир,  состоящие  из  одной  или  нескольких  изолированных  комнат;

4.  Дачи,  садовые  дома,  гаражи  и  другие  строения  потребительского  назначения;

5.  Воздушные  и  морские  суда,  суда  внутреннего  плавания  и  космические  объекты.

На  рынке  ипотечного  капитала  обеспечиваются  различные  виды  взаимоотношений  в  системе  ипотечного  кредитования.  Под  рынком  ипотечного  капитала  понимается  часть  финансового  рынка,  на  котором  перераспределяются  заемный  капитал,  обеспеченный  залогом  недвижимости  [9,  с.  53].  Рынок  ипотечного  капитала  имеет  двухуровневую  структуру  (см.  рис.  2).

Рисунок  2.  Структура  рынка  ипотечного  капитала  *

*Рисунок  составлен  автором  на  основе  анализа  источников  [5,  7,  9]

Система  ипотечного  кредитования  в  каждой  стране  исторически  складывалась  по-разному  и  поэтому  имеет  свои  отличительные  особенности.  Выделяются  две  основные  модели  ипотечного  кредитования  [5,  7,  9]:  классическая  американская  и  немецкая.

Классическая  (двухуровневая)  американская  модель  характеризуется  тем,  что  на  первом  этапе  происходит  выдача  банком  кредита  под  залог  недвижимого  имущества.  Так  как  ипотека  выдается  на  длительный  срок,  кредитор  уменьшает  свои  активы,  и  поэтому  продает  закладные  специализированной  организации,  которая  выпускает  ценные  бумаги  —  облигации,  обеспеченные  закладными. 

В  немецкой  (одноуровневой)  модели  ценные  бумаги,  которые  обеспечены  и  выданным  кредитом,  и  заложенной  недвижимостью,  выпускает  сам  кредитор.

К  основным  особенностям  ипотеки  И.А.  Разумова  [9,  с.  12]  отнесла  следующие:

·     ипотека  —  способ  обеспечения  кредитного  обязательства;

·     в  качестве  предмета  ипотеки  выступает  недвижимое  имущество;

·     недвижимость  остается  во  владении  заемщика;

·     оформление  закладной,  как  договора  об  ипотеке;

·     возможность  получения  дополнительной  ипотеки;

·     получение  кредитором  недвижимости  при  неисполнении  заемщиком  обязательства.

По  мнению  Т.Н.  Костериной  [8,  с.  35—36],  особенности  ипотечного  кредитования  состоят  в  следующем: 

·     ипотека  —  залог  имущества,  связанного  с  землей  (земельный  участок  или  объекты  недвижимости); 

·     долгосрочность  ипотеки; 

·     заложенное  имущество  остается  во  владении  должника; 

·     может  быть  заложено  только  имущество,  принадлежащее  залогодателю; 

·     договор  ипотеки  —  закладная,  оформляется  на  основе  залогового  права; 

·     развитие  ипотечного  кредитования  зависит  от  развития  рынка  недвижимости.

Таким  образом,  можно  выделить  основные  наиболее  значимые  особенности  ипотечного  кредитования,  это:

1.  Ипотека  осуществляется  под  залог  недвижимого  имущества;

2.  Недвижимое  имущество,  заложенное  по  ипотеке,  остается  у  владельца;

3.  Обязательность  оформления  закладной  как  договора  о  залоге  недвижимости.

В  заключении  важно  отметить,  что  увеличение  финансовой  грамотности  населения  приведет  к  росту  числа  оформивших  ипотеку,  а,  следовательно,  к  значительному  улучшению  благосостояния  и  качества  жизни  обычных  граждан.

 Список  литературы:

1.Афонина  А.В.  Ипотека:  Как  правильно  оформить?  Как  просчитать  все  риски?  М.:  Эксмо,  2011.  —  160  с.

2.Барщевский  М.Ю.  Пенсии,  льготы,  недвижимость,  наследование,  проблемы  ЖКХ.  Полный  юридический  справочник  М.:  АСТ:  Астрель,  2011.  —  608  с.

3.Белоглазова  Г.Н.  Банковское  дело.  Организация  деятельности  коммерческого  банка:  учебник  для  бакалавров  Белоглазовой.  М.:  Юрайт,  2012.  —  432  с.

4.Белоглазова  Г.Н.  Деньги.  Кредит.  Банки:  Учебник.  М.:  Высшее  образование,  2009.  —  392  с.

5.Грудцына  Л.Ю.,  Козлова  М.Н.  Ипотека.  Кредит.  Комментарий  жилищного  законодательства  М.:  Эксмо,  2006.  —  368  с.

6.Жарковская  Е.П.  Банковское  дело:  учебное  пособие.  —  2-е  изд.,  испр.  и  доп.  М.:  Омега-Л,  2004.  —  440  с.

7.Ипотечное  кредитование:  теория  и  практика  /  Под  ред.  В.Н.  Киданова.  М.:  Издательский  дом  «Финансы  и  Кредит»,  2007.  —  168  с.

8.Костерина  Т.М.  Кредитная  политика  и  кредитные  риски  М.:  МФПА,  2005.  —  104  с.

9.Разумова  И.А.  Ипотечное  кредитование:  учебное  пособие.  СПб.:  Питер,  2005.  —  208  с.

10.Свиридов  О.Ю.  Финансы,  денежное  обращние,  кредит.  Ростов-н/Д.:  Феникс,  2005.  —  288  с.

11.Федеральный  закон  Российской  Федерации  от  16  июля  1998  года  №  102-ФЗ  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)».

12.Финансы,  денежное  обращение  и  кредит:  Учебник  /  Под  ред.  М.В.  Романовского,  О.В.  Врублевской.  М.:  Юрайт-Издат,  2006.  —  543  с.

13.Хуснетдинова  Л.М.  Понятие  и  сущность  ипотечного  жилищного  кредитования  в  Российской  Федерации  //  Семейное  и  жилищное  право.  —  2011.  —  №  6.  —  С.  31—36.