ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ МСФО 40 «ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»

Развитие и процветание большинства предприятий на сегодняшний день напрямую зависит от фактического расширения бизнеса. Актуальной проблемой для многих компаний является расширение масштаба производства и получение недвижимости. Сложности выполнения данной задачи ставят под угрозу экономические и финансовые выгоды организаций, что приводит к ухудшению положения на рынке или же в худшем случае к ликвидации предприятия.

Целью данной статьи является выявление вариантов наиболее выгодного способа получения недвижимости.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем решения логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:

- изучение модели учета недвижимости на основе международных стандартов;

- выявление наиболее приемлемого способа учета инвестиционной недвижимости.

- разработка вариантов практического применения IFRS 16 «Аренда» и IAS 40 «Инвестиционная недвижимость».

Объектом исследования выступает методология учета инвестиционной недвижимости в субъектах малого и среднего бизнеса.

Предметом изучения является модель учета инвестиционной недвижимости в соответствие с международными стандартами финансовой отчетности.

Многие компании, не имеющие возможности приобретения недвижимости для маштабирования бизнеса или иных целей, вынуждены обращаться в банки второго уровня для получения денежных средств в заем. Высокая процентная ставка является самым главным и первым недостатком займов любого характера. Несмотря на то, что компании работают по принципу непрерывности деятельности, существуют большие риски, которые являются неблагоприятными для компаний и могут повлечь за собой невыполнение обязательства по кредитному договору.

Практика показывает, что кредит далеко не самое лучшее решение. На наш взгляд, более эффективным решением данной проблемы является лизинг. Предлагаем рассмотреть решение данной проблемы на примере компании «Ботақан».

Исследуемая компания «Ботақан» с начала 2016 года занимается пошивом и продажей ортопедической детской обуви в г. Алматы. Все сырье, используемое для производства обуви, в том числе натуральная кожа, изготавливается в Казахстане.

В начале периода в компании работали 4 швеи, которые производили 3600 пар обуви за 6 месяцев. Каждые 6 месяцев компания увеличивала штат сотрудников в связи увеличением производства обуви. В конце 2017 года в производстве обуви заняты 9 швей, которые производят до 8100 пар обуви в течении 6 месяцев. Так как компания производит обувь качественную и по приемлемой цене, прирост продаж за последние 2 года увеличился на 225 %.

Согласно внутреннему менеджменту компании, текущий цех по производству обуви, может производить и хранить максимально до 8 500 пар обуви за период. Прогнозируемая продажа обуви в первом полугодии 2018 года составляет 10 600 пар обуви, с учетом увеличения производственного цеха, штата рабочих и складского помещения. Для приобретения недвижимости для операционной деятельности у компании «Ботақан» недостаточно собственных средств.

Менеджеры компании рассматривают три различных варианта решения:

- Банковский заем

- Операционная аренда

- Финансовая аренда.

Ниже мы предлагаем пути решения этой проблемы, основываясь на анализе и на опыте предпринимательского делооборота.

Банковский заем

Компания, преследуя цели расширения, может взять банковский заем на покупку помещения под проценты. Однако, выплата процентов по кредиту банка является дополнительным обязательством компании, что ведет к увеличению расходов, и это является негативной стороной данного решения. Например, банк Y может выдать крупную сумму денежных средств под залог, который составляет не более 80 % стоимости собственных активов. Также необходим имущественный залог, в качестве обеспечения гарантии по выплате взятых обязательств. Данные операции могут содержать дополнительные издержки в качестве приглашения оценщиков или других специалистов для повышения шанса получения денежных средств в заем.

Расходы по выплате обязательств по банковскому займу компанией списываются на операционные расходы, что негативно сказывается на показателе EBIT.

Таким образом, банковский заем является экономически невыгодным и стратегически неправильным решением данной проблемы.

Краткосрочная аренда или услуга

Операционная аренда недвижимости, так же является возможным решением.

Однако расходы, которые будут выплачиваться по арендным платежам, увеличивают себестоимость единицы произведенной продукции. Увеличение себестоимости приведет к уменьшению спроса и, таким образом, к уменьшению чистой прибыли компании.

Лизинг

Третьим вариантом решения данного вопроса является лизинг. Лизинг – это получение имущества по договору, согласно которому лизингополучатель использует арендованное имущество в собственных целях, получает все экономические выгоды от него и выплачивает все обязательства, связанные с объектом. Договор по данной аренде создается на длительный срок, относительно в большинстве случаев равный сроку полезного использования аренды. По истечению действия договора предполагается переход имущества к лизингополучателю по остаточной стоимости либо продление договора аренды.

Аренда будет выгодной для компании «Ботақан» в том случае, если сдавать часть помещения под операционную аренду третьим лицам, а другую часть использовать для собственного производства и складирования. То есть, недвижимость, взятую под финансовую аренду, следует учитывать. как инвестиционную недвижимость. Экономически выгодным вариантом решения для компании является использования части здания для собственных нужд под производственный цикл, а остальную часть здания сдавать под операционную аренду третьим лицам. Платежи от сдаваемой в аренду части здания могут покрывать часть обязательств по финансовой аренде компании «Ботақан». Так как большая часть здания (больше 50 %) задействована в получении выгоды, то есть сдается в аренду, то данная недвижимость является инвестиционной.

Учет инвестиционной недвижимости регулируется международным стандартом финансовой отчетности IAS 40 «Инвестиционная недвижимость». Основным минусом для компании является учет инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости согласно международному стандарту. Учет по справедливой стоимости предполагает определять стоимость объекта по текущим рыночным условиям, это означает, что объект должен систематически подвергаться оценке. На каждую отчетную дату выявляются признаки возможного обесценения инвестиционной недвижимости. Данные факторы могут сигнализировать об изменении справедливой стоимости. Так же о трансформирование ставки капитализации, размеров или стабильности денежных потоков. Так как большинство компаний, и данная компания в частности, не могут позволить себе систематически проводить оценку объекта, так как это является затратным, то с учетом IFRS 16 «Аренда» инвестиционную недвижимость можно учитывать по первоначальной стоимости. Данный учет является менее затратным для компании и так же наиболее экономически выгодным вариантом решения проблемы приобретения недвижимости.

Расчет и отражение показателей аренды в бухгалтерском учете. Начиная с 1 января 2018 г., компания «Ботақан» арендует здание на 10 лет, чему равен полезный срок службы данного сооружения. Справедливая стоимость здания составляет 90 000 000 тг. Арендный договор требует годовую уплату в размере 15 282 130 тг. в течение срока аренды. Организация «Ботақан» амортизирует актив в форме права пользования линейным методом на протяжении срока аренды. Гарантированная ликвидационная стоимость здания на конец срока аренды составляет 500 000 тг.

После даты начала аренды арендатор должен оценивать актив в форме права пользования с применением модели учета по первоначальной стоимости. Для применения модели учета по первоначальной стоимости арендатор должен оценивать актив в форме права пользования по первоначальной стоимости:

(a) за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения;

(b) с корректировкой на переоценку обязательства по аренде;

Арендатор должен применять требования в отношении амортизации IAS 16 «Основные средства» при амортизации актива в форме права пользования. Если договор аренды передает право собственности на базовый актив арендатору до конца срока аренды или если первоначальная стоимость актива в форме права пользования отражает намерение арендатора исполнить опцион на покупку, арендатор должен амортизировать актив в форме права пользования с даты начала аренды до конца срока полезного использования базового актива.

Таблица 1.

Амортизация арендуемого здания на 10 лет

Имеется достаточная уверенность в том, что компания исполнит опцион на покупку, следовательно, цена исполнения включается в арендные платежи. Иными словами, организации учитывают цену исполнения опциона на покупку актива, включенного в договор аренды, в соответствии с оценкой опциона на продление аренды и опциона на прекращение аренды.

Арендные платежи необходимо дисконтировать с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды, если такая ставка может быть легко определена. Если такая ставка не может быть легко определена, арендатор должен использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатором.

Для расчета расходов на проценты на каждый год используем актуарный метод

Таблица 2.

Расчет процентных обязательст с 2017 по 2026 гг.

Согласно расчетам обязательства по процентам на конец 2026 года будут равны 0 при процентной ставке 14 % и при ежегодных фиксированных арендных платежах  15 282 130 тг.

Согласно IAS 40 «Инвестиционная недвижимость», компания должна определить в качестве учетной политики модель учета по справедливой стоимости или модель учета по фактическим затратам, то есть по первоначальной стоимости, и применять данную политику ко всем объектам инвестиционного недвижимости.

Если арендатор применяет модель учета по справедливой стоимости в отношении инвестиционной недвижимости, то он также должен оценивать активы в форме права пользования, которые удовлетворяют определению инвестиционной недвижимости. Важно отметить, что модель учета по справедливой стоимости является невыгодным и затратным для компании способом, так как требуется ежегодная оценка инвестиционной недвижимости с отражением финансового результата в отчете о прибылях и убытках. Следовательно, модель учета по первоначальной стоимости с начислением ежегодной амортизации является наиболее оптимальным решением, так как компания ограничивается начислением ежегодной амортизации, без дополнительных расходов на услуги профессионального оценщика.

Практическое применение стандартов заключается, во-первых, в получении экономической выгоды от использования недвижимости в производственных и административных целях и предоставления услуг аренды клиентам. Во-вторых, расходы по арендным платежам и процентам могут покрываться за счет денежных средств, полученных в качестве дохода от третьих лиц, использующих здание в краткосрочной аренде. В-третьих, в переходе данной недвижимости к арендополучателю в конце срока договора.

Список литературы:

1. Электронная библиотека Маупфиб, лекции по экономическому анализу Г.В. Савицкая
2. Invest.gov.kz
3. Вахрушина М. А, Бородин О.А Теоретико-методологические проблемы последующего измерения инвестиционной недвижимости на базе первоначальной стоимости. http://lib.maupfib.kg/wp-content/uploads/lekcii-Fu-ugl.pdf