РАЗВИТИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сорокоумова Юлия Михайловна

студент 4 курса, кафедра финансы, кредит и страховое дело СтГАУ, г. Ставрополь

Е-mail: y40umova@mail.ru

Томилина Елена Петровна

научный руководитель, канд. экон. наук, доцент СтГАУ, г. Ставрополь

Ипотекой называют договор кредитования, обеспечением которого является недвижимое имущество. Залогодержатель имеет право взыскать с заемщика стоимость залога, если последний не исполняет обязательств по договору. На ипотечный договор распространяются нормы Гражданского Кодекса РФ и положения закона «Об ипотеке». Срок исполнения обязательств, стоимость имущества фиксируются в соглашении и не пересматриваются по инициативе одной из сторон.

Чаще всего в СМИ обсуждаются проблемы ипотеки жилья, поскольку городской житель со средним и даже весьма неплохим доходом не может приобрести квартиру без заемных средств. Банки же предоставляют займы на таких условиях, что даже у оптимистично настроенного потенциального покупателя пропадает желание связываться с кредитной организацией. Тем не менее, программы жилищной ипотеки становятся более гибкими, и это направление активно развивается.

С коммерческой ипотекой все обстоит намного сложнее. Термин «коммерческая» указывает на характер сделки — то есть объекты покупаются для получения прибыли. К этой категории относятся офисные здания, отдельные помещения в бизнес-центрах, склады, промышленные и административные здания. Все перечисленные объекты можно использовать для развития собственного бизнеса или для сдачи аренду.

Разумеется, такое значимое для субъекта предпринимательской деятельности действие, как получение ипотечного кредита, должно быть обоснованным и соответствовать бизнес-плану. То есть заемщик должен четко себе представлять, в каких целях будут использоваться объекты ипотеки.

Коммерческая ипотека ещё называется нежилой ипотекой, бизнес-ипотекой, ломбардным кредитом, или, юридически грамотно, ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Именно юридическая сторона коммерческой ипотеки и является особенностью этого вида кредитования.

В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идёт исключительно о недвижимости жилой, поэтому коммерческие площади по закону не могут рассматриваться как предмет ипотеки. Получается, что, строго юридически, коммерческая ипотека — это просто особый вид договора, где существенным условием выдачи денег является целевое их использование заёмщиком на покупку коммерческой недвижимости [3].

Суть коммерческой ипотеки в том, что заёмщик покупает коммерческую недвижимость, привлекая средства банка под определённые проценты, а залогом, обеспечением кредита, выступает сам непосредственный объект ипотеки (здание, помещение, склад, торговый павильон и т. п.).

Условия коммерческой ипотеки могут существенно отличаться в предложениях разных банков, ведь это «договорные», а не законодательно закреплённые отношения. Так, кредиты на покупку коммерческой недвижимости обычно выдаются в валюте, на срок от 3—5 до 10—20 лет (для юридических лиц сроки меньше), под довольно высокие проценты годовых (12 %—21 %), при этом, максимальные размеры коммерческого ипотечного кредита обычно не превышают 1 млн. долларов.

Часто банк требует внесения довольно большого первоначального взноса от 15 % до 45 % от общей стоимости недвижимости. Одно условие считается общим: заёмщик сначала должен стать собственником, заложить имущество банку, а уж потом получить кредит, а в отличие от этого, схема ипотеки жилых помещений, прописанная в Федеральном законе, подразумевает изначально покупку, приобретение заёмщиком собственности на средства банка, а уже потом - наложение отягощения на данную залоговую недвижимость.

Участники рынка коммерческой ипотеки согласны, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество. Надежные стабильные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека не особенно нужна. А если у компании нет залога или банки не считают возможным дать ей кредит исходя из оценки деятельности такой компании - зачем нужен такой ипотечный заемщик?

Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. Наспецифические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости [1, c. 35].

В марте 2012 года в Омске по инициативе Российской Гильдии Риэлторов состоялась первая всероссийская конференция по теме «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты». Эксперты отметили проблему нехватки информации о потенциале рынка коммерческой недвижимости России, отсутствии результативных программ по поддержке бизнеса и надежных партнеров — в настоящее время достоверной информацией о коммерческой недвижимости регионов не располагает ни одна организация.

Обнадеживает только тот факт, что местные власти стали больше внимания уделять малому бизнесу и отдавать кредитным организациям распоряжения о поддержке тех или иных проектов под государственные гарантии. В наиболее выгодном положении оказываются предприниматели, занимающиеся разработкой приоритетных для государства проектов: развитием инновационных технологий, сельским хозяйством, производством. Меньше перспектив у торговых и посреднических организаций. Проблема коммерческой ипотеки может быть частично решена, считают аналитики, при внесении поправок в законодательство о залоге и собственности.

Очень немногие российские банки позиционируют такой кредитный продукт, как коммерческая ипотека. В их числе: ВТБ 24, Банк проектного финансирования, СОЮЗ АКБ, АбсолютБанк, ПромТрансБанк, Русский Ипотечный Банк, Московский Залоговый банк АКБ, ВУЗ-Банк, Аресбанк, Москоммерцбанк, Абсолют-банк, УРСА-банк, РОСБАНК, АкБарс и несколько других кредитных организаций.

Однако заёмщику можно обратиться в любой крупный банк, например в Сбербанк, Внешторгбанк и другие с просьбой о кредитовании покупки коммерческой недвижимости. В этом случае банки, даже не имеющие стандартизированной кредитной программы бизнес-ипотеки, могут предложить особые условия кредитования, с учётом индивидуального запроса потенциального заёмщика.

При обращении в банк с заявкой на коммерческую ипотеку следует предоставить пакет документов, содержание которых варьируется в требованиях различных банков. Так, наряду с общими документами, подтверждающими личность и платёжеспособность клиента (паспорт, ИНН, военный билет, документ о семейном положении, справка о доходах, справка из налогового органа, справка о имеющихся счетах в банках, акциях и т.п.), требуется лицензия на предпринимательскую деятельность, договор купли-продажи объекта ипотеки, документ (отчёт эксперта) о его оценке, текущей рыночной стоимости, документ, подтверждающий право собственности заёмщика на этот объект и землю, документы о страховании и другие документы, определённые конкретным банком.

Юридические лица должны предоставить: бухгалтерский отчёт о прибылях и убытках, сведения о кредиторской и дебиторской задолженности, анализ товарно-денежного оборота предприятия не менее, чем за полгода, банковскую информацию по текущим и расчётным счетам, информацию об основных средствах, договоры о купле-продаже имущества, о залоге и поручительстве, о действующих кредитных договорах и другие, требуемые конкретным банком, документы [2, c. 95].

Рассмотрение заявки на коммерческую ипотеку обычно занимает от 7 до 30 дней, хотя некоторые банки обещают более упрощённую и ускоренную оценку платёжеспособности клиента.

К положительным моментам использования коммерческой ипотеки относятся:

·выгодное вложение средств в коммерческую недвижимость без изъятия основных средств из оборота компании,

·более низкие процентные ставки, чем по нецелевым кредитам для развития малого бизнеса и предпринимательства,

·альтернатива лизинговой сделке, когда получить право собственности на нежилое помещение может и физическое лицо, к тому же покупатель-заёмщик имеет преимущество перед лизингополучателем — недвижимость сразу становится собственностью заёмщика.

К основным недостаткам этого вида кредитования следует отнести:

·отсутствие чёткой законодательной базы по ипотеке коммерческой недвижимости,

·отсутствие у банков наработанной практики, кредитных схем, определённых лимитов риска т. д.,

·спорные моменты при оформлении в качестве залога земли (если речь идёт о покупке целого здания).

Возможно, уже в ближайшем будущем, законодательство «узаконит» и уточнит механизм коммерческой ипотеки, и тогда количество сделок по кредитованию под залог нежилой недвижимости будет несоразмерно выше. В итоге коммерческая ипотека поможет активно развиваться среднему и малому бизнесу, частному предпринимательству в нашей стране.

Список литературы:

1. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие. — СПб.: Принт, 2011. — 234с.
2. Тавасиев А.М. Банковское дело. Управление кредитной организацией: учеб. пособие. — М.: Издательский дом Дашков и. К, 2010.— 667 с.
3. [Электронный ресурс]— Режим доступа. — URL: http://www. consultant.ru/popular/ipot/ (дата обращения: 14.10.2012 г).