СТАНОВЛЕНИЕ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В СТРАНАХ СНГ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена исследованию некоторых исторических аспектов развития аренды земли, а также земельных участков в законодательстве стран СНГ: Азербайджана, Армении, Казахстана, Кыргызстана.

Ключевые слова: земельный участок; страны СНГ; земельная реформа; аренда; правовое регулирование; земля.

В связи со своей схожестью развития специфики стран СНГ в ней отчётливо отражаются закономерности, а также некоторые особенности механизма, регулирующего частноправовые отношения с учётом их конкретной-исторической направленности. Ряд исследователей подчеркивает, что «процессы развития рыночных отношений характеризуются расширением внешнеэкономических и культурных связей между разными странами, поскольку это обусловлено необходимостью согласованного решения стоящих перед человечеством глобальных проблем: резким усилением миграции, обеспечением энергетических ресурсов, охраны окружающей среды и т.д.» [4].

В связи со сложностью возникающей при анализе динамики правовых реформ в каждом государстве, так как каждое государство и тем более каждый народ, в праве выбирать свой собственный путь развития опираясь на многовековые традиции и обычаи, а также на свои национально-исторические и культурные особенности.

В зарубежных странах в ходе эволюции земельных отношений и проблем их регулирования возникли различные пути развития, что в свою очередь также затронуло формирование рынка земли в постсоветских государствах. Из-за сложности формирования земельных отношений необходимо обращать внимание на те периоды развития, которые осуществлялись под определением социально-экономических реформ, а точнее земельных. По мимо этого в каждом государстве земельная реформа имеет свои особенности проведения. К примеру, после распада Советского Союза и образование республики Азербайджан как независимого государства одной из важнейших проблем решение, которой требовалось незамедлительно являлось проведением в стране земельной реформы. Из-за развала советской экономики, приведшего страну, а также бывшие советские республики к тяжелейшему кризису, нужно было в кротчайшие сроки разрабатывать пути выхода из сложившегося положения. Самым верным и возможно единственным путём выхода республики из сложившейся ситуации в возможно кратчайшие сроки было проведение поэтапной земельной реформы, которая бы позволила восстановить страну.

В связи с этим в республике Азербайджан в 1996 году был принят Закон «O земельной реформе» [8]. Произошедшие изменения в части земельных отношений затронули установление исключительных прав купли-продажи дарения, передачи в аренду или пользование, наследования, залога земли, находящегося в собственности юридических и физических лиц. Однако на этом преобразование в Азербайджане не закончились и в 1997 году был принят Закон «О земельной реформе», основывающийся на принципах социальной справедливости и экономической свободы, он предполагал возникновение новых отношений собственности на землю, а также повышение материального благосостояния населения и развитие рыночной экономики. Одной из ключевых задач земельной реформы являлось формирование и определение состава государственных земель, передача их в муниципальную и частную собственность. Субъектом права собственности на земельные участки, которые находились в собственности у государства, признавалось государство, в муниципальной собственности - это были муниципалитеты, земельные участки которых в свою очередь находились в частной собственности у граждан и юридических лиц. Однако в результате реформы приблизительно половина земельного фонда была закреплена за собственностью государства около трети собственности было передано муниципалитетам и всего лишь пятая часть была отдана в частную собственность, что и стало завершающим этапом по закреплению юридических прав граждан на землю, а также передачей земель муниципалитетам и закреплению системы земельно-рыночных отношений. В совокупности все эти факторы предопределили установление особого статуса земельных участков и их пользователей, в частности на условиях аренды, а также утверждение на законодательном уровне правовых норм и актов в государстве.

Не менее сложный и трудоемкий путь развития земельных отношений сложился в Республике Казахстан. Более ста нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения в стране, были приняты за период независимости республики, часть из которых из-за принятия в силу новых утратили свою. В 2001 году в Казахстане принимается закон «О Земле», именно он и положит начало очередному этапу развития земельной реформы. Для всех негосударственных землепользователей в сфере сельскохозяйственного производства вводится единый правовой режим, то есть с момента введения в действие закона они (на условиях аренды земли) стали её временными, на неопределенный срок землепользователями. Также передача части прав распоряжение земельным участком каким-либо конкретным землевладельцам, либо землепользователям на правах долгосрочной аренды, являлась одной из главных направлений реформирование земельных отношений. За счет передачи права владения и пользования землей землепользователям и негосударственным землевладельцам, появилась возможность включения земельных отношений в рыночную экономику страны, что в свою очередь позволило государству сохранить за собой право исключительной собственности на землю. К примеру, у глав местных администраций появилась возможность предоставлять земельные участки в право пользования на правах аренды юридическим лицам в пределах норм, установленных Земельным кодексом.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод о том, что в законодательстве Казахстана возник новый институт – институт распоряжения земельными правами. Последующий этап земельной реформы в Казахстане начался с принятия земельного кодекса от 20 июня 2003 года, благодаря которому институт частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения был введён законодательно, что в свою очередь устанавливало правовые основы регулирования земельных отношений в условиях различных форм собственности на землю. В связи с этим, возникшие в республике рыночные отношения стали более широкими и востребованными на условиях арендных обязательств. Как считает С. Джумашев, «по истечении 22-х лет независимости, в течение которых происходило развитие земельного законодательства, в Республике Казахстан по существу создан новый земельный строй, основанный на разнообразных формах собственности на землю, многообразии видов прав землепользования, на вовлечении земельных участков и права землепользования в рыночные отношения, на основании возмездности землепользования» [5]. На наш взгляд, в процессе реформирования земельных отношений в стране появились разные объекты земельных ресурсов, рыночный оборот земель начался на условиях платности и возмездности, что в свою очередь предполагало оформление земли не только в аренду, но и по договору купли-продажи. По этому поводу Н.В. Александрова отмечает, что «среди различных коммерческих соглашений договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных» [3].

В Кыргызской Республике 1991 год стал годом начала земельной реформы в связи с принятием законов «О земельной реформе», «О крестьянском хозяйстве», Земельного кодекса, постановления Правительства Кыргызской Республики от 22.08.1994 г. № 632 (с изм. от 31.01.2000 г. № 47) «Об утверждении положений о проведении земельной и аграрной реформы» [2]. Развитие рынка земли и передача земель в собственность в республике осуществилось постепенно, исходя из результатов утверждения нормативно-правовых актов и их принятия, граждане по мимо земельных долей получили возможность сдавать землю в аренду или залог, отчуждать ее, а также передавать по наследству.

Начало земельной реформы в Армении было положено в 2001 году с принятием Земельного кодекса [1], в результате которого большинство земель было распределено в частную собственность. Целями и задачами реформы было создание в стране законодательной основы регулирования прав на землю, а также осуществление сделок с недвижимостью формы приобретение и распоряжение земельными правами, аренда земли, информационное обеспечение управлением земельными ресурсами. На наш взгляд прослеживается тенденция государственного регулирования процессов перераспределение, а также использования земель по их целевому назначению в условиях, возникших при социально-экономических преобразованиях.

Также на фоне не исторического опыта реформирования земельных отношений немаловажную роль занимает республика Беларусь. Реформирование земельных отношений началось в 1991 году, модель подобного реформирования можно охарактеризовать как государственную программу, в которой содержится условия разгосударствления экономики. Благодаря такому сложному процессу земельных преобразований результатом стало создание системы государственной поддержки сельского хозяйства, возникновение которой вызвано в свою очередь специфическими условиями сельскохозяйственного производства и плодородия земель.

Основываясь на особой социальной значимости земли, рынок земельных ресурсов представляет собой основу потенциала страны с экономической точки зрения, находясь в свое время под особым правовым контролем со стороны государства. На текущий момент правовое регулирование договоров аренды земельных участков в странах СНГ осуществляется в соответствии с нормами земельного кодекса и специальных законов о земле.

Проведение земельной реформы создало новую экономическую, а также рыночную структуру землевладения и пользования землей. Создание эффективной системы землепользования является ключевой целью для стран СНГ, так как подобный механизм учитывает темпы развития экономики страны, а также признает многообразие форм собственности, охраны земельных ресурсов требования рынка и хозяйствования на земле.

Наряду с правом собственности аренда земли в странах СНГ может стать одним из инструментов, который, не нарушая национальные основы общественного строя и не меняя исторически сложившегося уклада жизни, обеспечит структуру хозяйствующих субъектов, создаст условия для реализации демократического принципа равенства права пользования землей. Это одно из важных направлений перераспределения земли от неэффективно к эффективно работающим на ней.

Проведенное историческое исследование становления права аренды показало, что формирование отношений по земельным правам практически во всех странах СНГ шло стихийно и неоднозначно, учитывая опыт нахождения в составе СССР, пройдя несколько этапов в своем становлении, делая упор на земельную реформу, проводимую под непосредственным управлением и контролем государства.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Республики Армения от 04.06.2001 г. № ЗР-185 (в ред. от 27.05.2015 г.№ ЗР-28) // Официальные ведомости (вестник) Республики Армения. 2001. Т. 5.
2. Нормативные акты Кыргызской Республики. 1994. № 10.
3. Александрова Н.В. Гражданско-правовой аспект заключения договоров международной купли-продажи товаров // Вестник Чувашского университета. 2013. № 4. С. 117-121.
4. Александрова Н.В. Правовой механизм деятельности юридических лиц за рубежом // Вестник Чувашского университета. 2013. № 4. С. 122-126.
5. Джумашев С. Тенденции развития земельной реформы в Республике Казахстан в условиях становления рыночной экономики // Экономика. 1999. № 56.
6. Змиевский Д.В. Конституционно-право- вые преобразования в государствах постсоветского пространства: Российский университет кооперации. Чебоксары, 2009.
7. Змиевский Д.В. Конституционно-правовые преобразования в государствах постсоветского пространства: понятие, сущность, предпосылки и формы // Фундаментальные и прикладные исследования кооперативного сектора экономики. 2012. № 2. С. 144-152.
8. Низамзаде Т.Н., Рамазанова С.И. Проведение земельной реформы в Азербайджане и ее результаты // Сельскохозяйственные науки и агропромышленный комплекс на рубеже веков. 2015. № 9. С. 157-160.