АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СИСТЕМЕ ЧАСТНОГО ПРАВА

АННОТАЦИЯ

Актуальность выбранной темы обусловлена наличием проблем в правовом регулировании института аренды земельных участков, как в Российском законодательстве, так и в законодательстве стран СНГ.

Ключевые слова: земельный участок; страны СНГ; земельные правоотношения; договор аренды; правовое регулирование; российское законодательство;

Земельные взаимоотношения занимают ключевую роль в создании и развитии любого государства, а решение вопросов касающихся правильного использования земельных участков, в большинстве случаев решаются гораздо эффективнее за счет института аренды, в связи с тем, что она представляет собой один из самых распространённых гражданско-правовых институтов, возникновение которого обусловлено принципами формирования рыночной экономики. Институт собственности, бесспорно является основой функционирования рынка земельных правоотношений, благодаря которому появляется возможность по своему усмотрению распоряжается землей приобретать ее и использовать. Данное положение подкрепляется нормами Конституции РФ о том, что «граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 1, 2 ст. 36)» [1].

Исходя из законодательства Российской Федерации и стран СНГ, земля является достоянием и богатством государства. Практика показывает, что рынок земли является одним из самых регулируемых и востребованных государством объектов. К тому же, ключевые виды и формы, а также всевозможные способы использования земельных ресурсов становятся важнейшим элементом в содержании земельных правоотношений, участниками которых является государство и иные субъекты земельного права. К примеру, заключение договора аренды позволяет правообладателю земельного участка получать материальную выгоду от его реализации, а граждане, которые не имеют в собственности своего земельного участка получают возможность пользоваться и владеть им временно для решения имущественных вопросов.

Роль государства в современных условиях должна возрастать за счет внедрения системы эффективного контроля и мониторинга за субъектами арендных отношений. К примеру, в вопросах изъятия и предоставления участков земли в случаях использования не по назначению объекта аренды это должно выражаться в виде зафиксированных арендных платежей согласно принципом платности пользования земельным участком, а также установлению четкой ответственности сторон договора аренды. Однако в некоторых случаях могут возникать трудности из-за реализации норм Земельного кодекса РФ [1], так как кодифицированные акты трактуют юридическую судьбу участка земли и недвижимого имущества на нем расположенного по-разному. Из-за того, что приоритетом устанавливаются нормы гражданского права, Земельный кодекс только частично участвует в сфере регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как у земельных отношений возникает острая нужда в необходимых правовых гарантиях, а также мерах дополнительного регулирования отношений по охране и использованию земель. Многие исследователи считают, что «становление правового государства в России поставило перед юридической наукой ряд принципиально важных задач, направленных на создание эффективного законодательства и обеспечение его неуклонного исполнения органами государственной и муниципальной власти, гражданами и юридическими лицами» [6]. В последние годы наблюдается тенденция создания единой правоприменительной практики, касающейся заключения, изменения и прекращения договора аренды земельного участка, а также любого другого недвижимого имущества в сочетании с административным, гражданским и земельным законодательством. Данная практика в основном направлена на решение проблем интересов участников договорных отношений, как публичных, так и частных. Исходя из вышесказанного важно еще раз акцентировать внимание на том, что договор аренды земли - это одна из самых распространенных сделок и в юридической практике часто рассматриваются споры, связанные с связанные с установлением и выделом доли земельных прав государственных и муниципальных образований и т.д. Однако наиболее важной проблемой по сей день остается проблема взыскания арендной платы за землю, которая появляется из-за несоблюдения обязанностей по внесению арендной платы в срок. Согласно общему правилу, законодатель позволяет сторонам предусмотреть формы оплаты за землю в соглашении, но как показывает практика только лишь этого недостаточно для решения обязательственных вопросов. Проблема взыскания арендной платы за землю актуальна из-за того, что договор аренды земельного участка и его условия относительно недавно широко распространились в гражданско-правовых отношениях. За счет того, что на земельных участках находились жилые строения, дома, и другие объекты недвижимости массовое распространение договора аренды земельного участка не заставило себя долго ждать. Однако данная проблема возникает во множестве государств. В большинстве стран СНГ земельный рынок – это самый востребованный рынок, который четко контролируется государством.

Проблемы совершенствования правового регулирования земельных отношений в Республике Беларусь занимают важное значение, так как последние изменения законодательства в сфере аренды коснулись государственной регистрации прав как на земельный участки, так и на их доли. К примеру, теперь при составлении и регистрации договора аренды в правовом статусе арендодателя необходимо удостоверится, помимо этого необходимо также провести подробную характеристику земельного участка, который подлежит передаче в аренду. На текущий момент, в стране действует Кодекс Республики Беларусь от 23.07.2008 г. № 425-З (с изм. от 18.07.2016 г. № 403-З) «О земле» [4], благодаря которому предоставляется возможность использовать землю и распоряжаться ей на условиях договора аренды с различными категориями субъектов правоотношений, за исключением иностранных граждан. В Армении земельные правоотношения регулируются Гражданским кодексом Республики Армения [3], именно в нем закреплены правовые нормы о земле. Собственник имеет полное право в качестве дохода использовать все, что находится на поверхности его земельного участка, это могут быть плоды и продукция, которые были выращены на этом земельном участке, если иное не предусмотрено законом, а также обладает правом по своему усмотрению и на своих условиях сдавать земельный участков в аренду. На сегодняшний день результатом социально-экономических реформ является внедрение эффективных принципов построения рыночных отношений, а также меры разумного и рационального использования земли как объекта недвижимого имущества.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также используя сравнительный анализ национальных правовых систем, появляется возможность выделить способы и механизмы регулирования земельных отношений по обороноспособности земель, по размерам участков, по субъектам, по срокам аренды. Но необходимо учитывать тот факт, что в различных страна сама структура земельных правоотношений, которая вытекает из договора аренды, может иметь свои особенности. На основании вышеизложенного примерная структура земельных правоотношений, которая сложилась как в России, так и в странах СНГ выглядит следующим образом:

1) субъекты – государство, физические и юридические лица;

2) объекты – здания, сооружения, жилые помещения, недвижимость;

3) содержание правоотношения – права и обязанности землевладельцев и землепользователей;

4) сроки – срочные и бессрочные, предельные и ограниченные;

5) ответственность – гражданско-правовая, административная, уголовная.

Для того чтобы земельные участки использовались эффективно и рационально необходимо, чтобы они предоставлялись пользователям на более длительный срок, это обусловлено тем, что при краткосрочных договорах аренды природный ресурс, предоставляемый им, используется нецеленаправленно. Исходя из современных положений, российское законодательство в области земельных отношений имеет непростой характер. Большинство норм, закрепленных в Земельном Кодексе РФ, в свою очередь касающихся сдачи земельных участков в аренду, указывают на неоднозначный характер гражданского и земельного законодательства, из-за чего возникают правовые коллизии.

Необходимо признать тот факт, что законодательство в области аренды земли и иной категории недвижимого имущества остается несовершенным, а разъяснения судебных инстанций так и не могут дать исчерпывающих ответов на практические вопросы. Согласно отчету о работе Арбитражного суда Московской области за 2018 год было рассмотрено 3271 дело о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды [7]. Возникновение таких споров обусловлено неточностью отраслевых норм законодательства об аренде. Возникновение противоречий связано с учетом различий в принципиальных положениях. К примеру, имущество, предоставляемое арендатору арендодателем должно быть в состоянии и назначении согласно соответствующим условиям договора аренды, то есть пригодное для его фактического использования. Так как при заключении договора аренды нежилого помещения, находящегося в здании арендатором, заключается договор с арендодателем, однако в силу этого договора аренды арендатором также приобретается право пользования земельным участком, на котором расположено здание с входящим в его состав нежилым помещением. В связи с этим действующее законодательство не предоставляет предписание об обязательном заключение какого-либо отдельного договора либо иного документа на право пользования земельным участком занятым зданием при заключении договора аренды нежилого помещения. Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что при заключении договор аренды нежилого помещения, который является правоустанавливающим юридическим актом у арендатора возникает право одновременно на два вида правоотношений по временному владению и пользованию нежилым помещением и также использованию земельного участка, занятого зданием, в котором располагается арендованное нежилое помещение. Существование противоречивых норм и несовершенство законодательства, регулирующего отдельные виды договора аренды, создают сложности в его формировании и применении в судебной практике.

Совершенствование действующих нормативных актов РФ, улучшение эффективности отдельных гражданско-правовых норм, а также все системы отраслевого законодательства может привести к возникновению оптимальных условий развития арендных отношений в будущем. Для оптимизации проблем, возникающих в правовом регулировании аренды земельного участка необходимо:

1) учитывать правовой режим сделок с землей, влекущих возникновение, изменение или прекращение данных правоотношений;

2) применять дифференцированный подход, в основу которого может быть положен предметный состав договора аренды;

3) внедрять государственные методы и рыночные инструменты в качестве механизма управления земельными отношениями, основанными на экономически выгодных условиях.

Изменения в жизни российского общества в таких сферах как: экономическая, политическая, социальная, культурная, а также процессах глобализации и интеграции на международном уровне требуют своевременного правового регулирования, задачами которого в свою очередь является постепенная реализация правовых норм, развитие модельного законодательства, формирование экономической системы и потенциала рыночного землепользования.

Таким образом, положения, рассмотренные выше предоставляют возможность выявить новые подходы к целому ряду актуальных проблем правового регулирования в современном законодательстве аренды земельных участков.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации: принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием (с учетом поправок, внесенных в Конституцию Российской Федерации от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11- ФКЗ) // Рос. газ. 1993. 25 дек.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 г. № 373-ФЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. № 44, ст. 4147.
3. Гражданский кодекс Республики Армения от 17 июня 1998 г. (в ред. от 30.12.2015 г. № ЗР-197) // Официальные ведомости Республики Армения. 1998. № 17 (55). 10 авг.
4. Кодекс Республики Беларусь от 23.07.2008 г. № 425-З (с изм. от 18.07.2016 г. № 403-З) «О земле» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2008. № 187. 7 авг.
5. Александрова Н.В. Правосудие как форма реализации и осуществления судебной власти // Вестник Чувашского университета. 2014. № 3.  С. 253-256.
6. Александрова Н.В., Федоров И.З. Реализация прав граждан на справедливое судебное разбирательство в гражданском процессе // Вестник Российского университета кооперации. 2015. № 4 (22). С. 82-85.
7. Отчет о работе Арбитражного суда Московской области за 2018 год. URL: http://www.asmo.arbitr.ru/node/15948.