КАК ПРАВИЛЬНО КУПИТЬ КВАРТИРУ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ?

Учитывая ежедневно растущие цены на недвижимость, покупка собственного жилья доступна не каждому. Поэтому долевое строительство, как альтернатива, приобретает все большие масштабы.

Небольшая инвестиция в строящийся дом становится гарантией дальнейшего получения квартиры. Только эта «золотая мечта» часто становится инструментом мошенников. Лишь знание правовых актов в этой области позволит защитить себя и свой капитал при участии в таком мероприятии.

Договор долевого участия – это дальнейшая гарантия защиты своих прав и имущества. А, учитывая, какие суммы денег приходится инвестировать в стройку, нельзя пренебрегать помощью опытного юриста. Малейшая оплошность при составлении соглашения и договор может считаться недействительным.

Если застройщик отказывается регистрировать такое соглашение или требует выплаты денег до его подписания, то высока вероятность того, что вы не только не получите квартиру в готовом доме, но и не сможете вернуть свой аванс.

Основные моменты при заключении договора

Рассмотрим последствия составления соглашения долевого участия.

• подтверждение передачи денежных средств;

• возможность использования счета ипотеки для внесения задатка и дальнейшей выплаты по договору;

• гарантия защиты вложений в административном и судебном порядках.

Кроме всего прочего, договор обязательно должен пройти государственную регистрацию. Учитывая множество нюансов и спорных вопросов, помощь юриста в данном случае просто необходима.

Регистрация договора долевого участия (4 совета для дольщиков)

1.  Правильно составленный договор – это гарантия прав и обязанностей сторон.

Предусмотреть все вопросы помогут юристы по вопросам недвижимости. Во время подписания договора обязательно должны присутствовать обе стороны, либо их представители. Решение привлечь к составлению соглашения третье лицо обязательно удостоверяется нотариусом.

Основные моменты, которые должен содержать договор долевого участия

• наименование сторон;

• адрес регистрации участников;

• банковские реквизиты для перевода средств и порядок произведения выплат;

• детальное описание будущей квартиры (размер, расположение), желательно приложить копию плана с отметкой расположения будущей квартиры;

• сроки выполнения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;

• страхование договора, то есть ответственность сторон при невыполнении указанных обязательств.

Пункт о страховании требует пристального внимания, поскольку именно от правильного оформления данного документа зависит гарантия возврата вложенных денежных средств. Здесь же указывается гарантийный срок, который по общему правилу составляет 5 лет.

Содержание договора.

Грамотно составленный договор страхования должен иметь разделы:

• Указание сторон;

• Предмет договора (о чем составлен договор);

• Права сторон;

• Обязанности сторон;

• Ответственность сторон при нарушении условий соглашения.

Разделы указанного договора могут быть расширены и дополнены, но указанный минимум позволит быть уверенным в возможности судебной защиты своих прав и материальных вложений.

2. После заключения договора между сторонами следует процесс его регистрации в уполномоченном государственном органе.

Эта процедура полностью ложиться на плечи инвестора.

Чтобы утвердить соглашение необходимо предоставить следующие документы:

• личный паспорт;

• заявления обеих сторон в письменном виде;

• оригинал договора долевого участия;

• квитанцию о внесении оплаты государственной пошлины за процедуру регистрации.

3. Решение о страховании своего участия в договоре долевого строительства – это возможность для инвестора защитить свой вклад и получить долгожданную квартиру по окончанию строительства.

Каждый заинтересованный вкладчик должен детально разобраться с данным вопросом, поскольку страхование, это в первую очередь, выгода для инвесторов, как участников данного соглашения.

Одна из основных выгод – это юридически верное оформление документов компании-застройщика. Страховая компания самостоятельно при составлении соответствующего обязательства проверяет финансовое положение застройщика и подтверждает наличие достаточного капитала для продолжения строительства. Кроме того, проверяются права на участок и правильность заполнения всех разрешительных документов. Такая проверка гарантирует возврат инвестиции страховой компанией.

К страховым случаям относят:

• банкротство,

• нарушение законов застройщиком,

• недостаточное количество средств, чтобы продолжать строительство,

• ликвидацию строительного предприятия.

Сумма страховой выплаты предусматривается в договоре долевого участия и после получения возмещения от страховой компании инвестор теряет право на покупку квартиры после окончания строительства. Страховая компания же после выплаты возмещения инвестору, обязуется взыскать необходимую сумму с компании-застройщика.

4. Заключение договора долевого участия не означает, что пути назад нет.

Независимо от индивидуальных причин, есть три способа расторжения соглашения:

1) по обоюдному желанию сторон;

2) по инициативе одного из участников;

3) в судебном порядке.

При добровольном желании участников расторгнуть договор, составляется дополнительное соглашение, которое присоединяется к основному. Поскольку процедура добровольного разрыва договора предусматривается в изначальном договоре.

Со своей стороны, вкладчик может проявить инициативу по расторжению договора в таких случаях:

• если срок сдачи дома превышает граничный более чем на 2 месяца;

• при обнаружении дефектов в приобретенной квартире.

Подводя итоги описанного можно утвердительно сказать, что договор долевого участия это выгодный и достаточно безопасный вид приобретения имущества, и при соблюдении всех мер предосторожностей, данный механизм является более дешевым способом, нежели купля-продажа уже построенной недвижимости.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
3. Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2009. С. 86.
4. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2008. - №2
5. СПС «Консультант Плюс»