СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

В 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации появился раздел, призванный регулировать правоотношения, возникающие при организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

За несколько лет правоприменительной практики данного раздела стало очевидным, что предложенная система формирования фондов капитального ремонта и установления обязательных платежей в виде взносов на капитальный ремонт имеет больше минусов, чем плюсов.

В указанном разделе предложен только один способ финансирования капитального ремонта, а именно за счет фонда, формируемого на специальном счете или счете регионального оператора. Таким образом, намеренно или случайно законодатель ограничил возможности собственников самостоятельно решать вопросы финансирования капитального ремонта. Это выразилось и в значительном сокращении прав собственников на распоряжение своими денежными средствами в фонде капитального ремонта, и в установлении ограничений на список работ по капитальному ремонту, и даже в сроках, когда этот ремонт следует провести [2].

При этом наблюдается только видимость альтернативы: собственники могут выбрать один из двух вариантов формирования фонда капитального ремонта – на специальном счете или на счете регионального оператора. Однако и здесь собственники поставлены в жесткие рамки закона: условия создания и ведения специального счета неоправданно тяжелы, а взаимоотношения собственников и регионального оператора неравноправны. Первые обязаны этой структуре платить средства, которыми она будет распоряжаться как своим имуществом (ст. 179 ЖК РФ). В свою очередь, такие условия работы регионального оператора могут иметь абсолютно непредсказуемые последствия для жильцов многоквартирных домов и для государства в целом [2].

Кроме этого, становятся очевидными неравнозначные условия для двух предложенных схем формирования фонда капитального ремонта: срок вступления в силу решения о переходе со специального счета к региональному оператору составляет один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а срок вступления в силу решения о переходе от регионального оператора - 2 года. Это вынуждает собственников 2 года платить в «общий котел», в том время как они могли накапливать эти средства на ремонт собственного дома.

В неравнозначном положении оказываются собственники квартир в старых домах и в новостройках: оплата производится ими на равных условиях, но капитальный ремонт в старых домах будет проводиться раньше, чем в новостройках. А ко времени проведения капитального ремонта в новостройке может измениться и вся система капитального ремонта.

Получается, что жители новостроек сегодня оплачивают ремонт старого и аварийного жилья, соответственно возникает вопрос: кто будет оплачивать ремонт их дома через 25 лет. Установленная на федеральном уровне возможность не включать в программу капитального ремонта новостройки отдана на усмотрение регионального законодателя, который не всегда исходит из интересов граждан [3].

Вся система капитального ремонта состоит из двух самостоятельных блоков: формирование фонда капитального ремонта и непосредственное осуществление капитального ремонта. И в том и в другом блоке на поверхности лежит немало рисков для собственников помещений.

Серьезные риски несут собственники, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, поскольку фактически не имеют рычагов воздействия (кроме права на информацию) на владельца специального счета, который может оказаться банкротом либо ненадлежащим образом исполнять свои обязанности.

С одной стороны статья 172 ЖК РФ регламентирует вопросы контроля за формированием фонда капитального ремонта, устанавливая ряд обязанностей владельцев специального счета и региональных операторов. С другой стороны, ответственность за неисполнение этих обязанностей действующим законодательством не установлено [2].

Что касается самого капитального ремонта, то остро встают вопросы выбора подрядчика, осуществления контроля за качеством выполненных работ, гарантийных обязательств, возмещения убытков [4].

В статье 180 ЖК РФ прямо сказано, что региональный оператор осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, а также финансирование расходов на капитальный ремонт (функции заказчика). То есть региональный оператор оказывает собственникам помещений услугу по организации проведения капитального ремонта и, соответственно, несет ответственность за результат как оказанной услуги, так и выполненных работ по капитальному ремонту. Следовательно, в случае некачественного оказания услуг к региональному оператору применяются все негативные последствия, установленные гражданским законодательством, в том числе законом «О защите прав потребителей». Об этом прямо говорится и в статье 188 ЖК РФ. При этом остается неясным, за счет каких средств будут возмещаться убытки, если региональный оператор не получает доход. Ответ очевиден - за счет взносов на капитальный ремонт, то есть собственники будут оплачивать деликатные обязательства регионального оператора. Закон, правда, устанавливает субсидиарную ответственность Субъекта Российской Федерации за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах, но в таком случае расплачиваться опять придется налогоплательщикам [2].

Также не следует забывать, что в целях осуществления всей деятельности по осуществлению капитального ремонта в каждом регионе создается региональный оператор. Поскольку региональный оператор создается в организационно-правовой форме фонда (некоммерческой организации), то он не ведет предпринимательскую деятельность, следовательно, не имеет доходов. Это означает, что вся деятельность регионального оператора, включая его имущество, фонд оплаты труда, текущие расходы, будет финансироваться за счет средств областного бюджета. Создавая дополнительную систему фондов по всей России, государство создает новый гигантский штат «псевдочиновников», финансируемый за счет налогоплательщиков [1].

Безусловно, Гражданский и Жилищный Кодексы РФ определяют, что каждый участник общедолевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в издержках по его содержанию и сохранению. Однако государство не может ограничивать его в праве выбора средств и способов исполнения своих обязанностей.

Для создания альтернативных вариантов финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах предлагается обеспечить собственнику право добровольно выбирать следующие способы финансирования:

- формирование фонда капитального ремонта;

- страхование общего имущества;

- единовременные денежные сборы.

С учетом предложенных способов система финансирования капитального ремонта будет выглядеть следующим образом (Рисунок 1).

Рисунок 1. Система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов

Страхование общего имущества дает возможность собственникам возложить ответственность за проведение финансирования капитального ремонта на страховую компанию при наступлении страхового случая или иных условий, оговоренных в договоре страхования. Такой способ организации финансирования капитального ремонта позволяет существенно снизить риски обесценивания денежных средств в сравнении с фондом капитального ремонта.

Еще один способ финансирования, который не нашел своего отражения в ЖК РФ – это единовременные денежные сборы собственников. Предполагается, что в этом случае собственники будут финансировать те работы и услуги по капитальному ремонту, которые окажутся необходимыми в каждой конкретной ситуации. Это позволит защитить средства собственников от обесценивания или нецелевого расходования, а также исключить необходимость излишнего государственного регулирования процесса организации проведения капитального ремонта [3].

В рамках проведенного исследования предусмотрена возможность выбора нескольких способов финансирования капитального ремонта, что дает собственникам большую свободу действий. Например, они смогут финансировать работы и услуги по капитальному ремонту за счет единовременных денежных сборов, если в договоре страхования не будут учтены те или иные виды работ и услуг по капитальному ремонту.

С введением новых способов финансирования капитального ремонта у собственников жилых помещений в многоквартирном доме появляется альтернатива добровольного выбора. Предложенная инициатива способна повысить уровень ответственности собственников в вопросе сохранения общего имущества, поскольку они будут понимать, что именно от их выбора зависит качество работ по капитальному ремонту и количество средств, затраченных на него. Кроме того, это значительно снизит напряженность в обществе, возникающую из-за дополнительной финансовой нагрузки на большинство жителей страны, безальтернативно оплачивающих работы, которые будут проведены только через годы [3].

Государство обязано защищать права собственника, а также способствовать выполнению ими своих обязанностей. Создание альтернативных вариантов финансирования проведения капитального ремонта  - важный шаг на пути формирования в нашей стране ответственного и самостоятельного собственника.

Список литературы:

1. Дементьев И.В. Правовая природа взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов: статья, ст. каф. налоговед. 2015. № 10. С. 50-59.
2. Обзор законодательства, Жилищный кодекс Российской Федерации, официальный сайт «Консультант плюс», http://www.consultant.ru/document.
3. Официальные периодические издания: информационно-правовой портал «Гарант»,http://www.garant.ru (дата обращения 31.05.2017).
4. Сазонов П.А. Экономический анализ инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов: дис., кан. эк. наук, 2014 - с. 85-115.