ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУРЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С УЧЕТОМ НОВЫХ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА НА ПРИМЕРЕ Г. ВЛАДИВОСТОКА

Несмотря на повышение внимания государства и бизнеса к проблемам развития крупных населенных пунктов, городов-миллионников, а также регионов, удаленных от центра страны, они до конца не решены и в настоящее время. Особенно остро данные проблемы проявляются в рамках развития и формирования жилищной инфраструктуры.

Всестороннее развитие территорий нового жилищного строительства является одним из экономических факторов развития города, который позволит осуществить эффективные капитальные вложения в объекты инженерной, жилой, транспортной и социальной инфраструктуры, освоить новые свободные площадки, обеспечить максимальную занятость населения и повысить уровень качества жизни.

Необходимость формирования структуры жилищного строительства с учетом новых стандартов качества характеризуется необходимостью достижения равновесия между качеством создаваемой среды обитания и объемами жилищного строительства для достижения общего – социального и экономического эффекта. На достижение этого и направлена реализация национального проекта «Жилье и городская среда» до 2024 года планируется выделить 944,2 млрд рублей. Разработанный Минстроем России Национальный проект «Жилье и городская среда» в рамках исполнения Указа Президента, включает четыре федеральных проекта: «Ипотека»; «Жилье»; «Формирование комфортной городской среды»; «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». На развитие жилищных программ предполагается направить 271 млрд рублей, на расселение аварийного жилья — 311 млрд рублей, на формирование комфортной городской среды — 362 млрд рублей. Минстрой предлагает практически все средства выделить из госказны. Нацпроект реализуется во исполнение майского указа президента РФ Владимира Путина. Основная задача — нарастить ввод жилья до 120 млн кв. м в год и уменьшить ипотечную ставку до 8 % и ниже.

Актуальность данного исследования обеспечивается необходимостью стратегических подходов к планированию современной структуры жилищного строительства и обусловлена, во-первых, острой социально-экономической значимостью всестороннего развития данного направления; во-вторых, требованиями научного обоснования методологии взаимодействия бизнеса и государства в рамках реализации жилищных проектов в регионе.

В исследовании выявлено, что одним из важнейших направлений возрождения городской среды выступает повышение комфортности и доступности жилья для населения. В целях повышения комфорта жителей города и улучшения внешнего вида жилой застройки в работе выявлены и классифицированы факторы, которые оказывают влияние на модель структуры жилищного строительства с учетом новых стандартов качества для г. Владивостока. Определено, что наибольшее влияние на изменение качественных характеристик городской среды, оказывают экономические факторы и конструктивные особенности объекта (место расположения, ценность территории города, стоимость жилья, этажность зданий, гибкие планировочные решения, разнообразие фасадных решений и др.) В работе предложено обновление и воспроизводство не только конкретного жилого дома, но и городской в целом.

В связи с этим под формированием структуры жилищного строительства следует понимать – процесс восстановления или изменения качества жилого объекта и окружающей среды с целью повышения потребительской стоимости, продления срока жизни, а также усиления благоприятного влияния окружающей среды на жизнедеятельность человека.

В глобальном понимании самой важной проблемой жилищного рынка является своевременное обеспечение всех категорий людей комфортным и по возможности доступным жильем [1, с. 92-98].

Обеспечение доступности жилья является ключевым направлением развития жилищного строительства на ближайшую перспективу.

К показателям доступности жилья относятся:

• уровень доходов населения;
• доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств;
• средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра жилья;
• объем потребности жилья для очередников;
• степень удовлетворенности жилищными условиями.

При проведении исследования сферы жилищного строительства существует проблема методического подхода, поскольку данная сфера включает в себя многоуровневые и сложно сочетаемые взаимосвязи влияний различных факторов воздействия на систему в целом и на ее элементы в отдельности. Разные авторы отдают предпочтение тем или иным факторам, показателям или группам показателей, в основном, они не ориентированы на рассмотрение рыночных процессов, на определение величины воздействия на спрос и предложение на рынке недвижимости. Массив же выбранных факторов и методика подхода к анализу характера их влияния на жилищное строительство зависит, в первую очередь, от уровня исследуемого объекта (город, микрорайон, жилой комплекс, дворовая территория, придомовая территория, жилой дом).

При обобщении картины обеспеченности доступным и комфортабельным жильем среднестатистического горожанина можно определить значимую группу факторов, которые определяют развитие рынка доступного и комфортабельного жилья на уровне города – это платежеспособность населения, стоимость жилья [2, с. 3-11].

Все организационные, экономические и управленческие решения связанные с жилищным строительством, которые формируются на муниципальном, региональном и федеральном уровнях, стратегически должны учитывать учет соотношения реальных доходов населения с текущей ценовой ситуацией на рынке жилья, что повысит эффективность распределения бюджетных целевых средств и позволит распределять их на другие направления, а также предоставит всем категориям граждан возможность практической реализации и планирования оптимального процесса улучшения жилищных условий в существующий момент времени.

Основные факторы, сдерживающие поступательное развитие жилищного сектора строительства:

• достаточно высокая стоимость строительства и непрекращающийся рост цен на жилые помещения на вторичных рынках жилья;
• нерешенные вопросы территориального планирования и полного обеспечения Владивостокского городского округа хорошей градостроительной документацией;
• некоторый недостаток территорий под комплексное жилищное строительство;
• нерешенные вопросы обеспечения жилого сектора строительства объектами дорожной, транспортной и социальной инфраструктуры;
• ресурсные ограничения существующего строительного комплекса;
• низкая доступность кредитных программ для строительных фирм, которая возникла после финансово-экономического кризиса 2008–2010 годов и в настоящее время продолжает оказывать пагубное влияние на развитие региональной строительной отрасли.

Вследствие этого население города Владивостока не в полном объеме будет обеспечено доступными и комфортными жилыми помещениями, и жилищная проблема в целом во Владивостокском городском округе останется злободневной.

Кроме этого, помимо недостаточных объемов жилищного строительства проблемы создает и диспропорция в развитии жилищных рынков.

При этом доли жилья, соответствующего стандартам эконом-класса, составляет не более 25 % от общего объема строящихся объектов, что безусловно сказывается и на уровне его доступности в том числе. Практически нет на рынке предложений по жилью для населения с доходами ниже среднего.

Одним из последствий достаточно высоких ценовых уровней является низкая конкуренции в отрасли жилищного строительства. Более 50 процентов всех строительных компаний региона, представлены компаниями с муниципальным или государственным капиталом (с мощными финансово-административными ресурсами и увеличивающих цены).

Рейтинг застройщиков по объему строящегося жилья на 31.01.2019 представлен в таблице.

Еще одним фактором, который сдерживает развитие жилищного строительства, является фактор отсутствия или недостаточно подготовленности земельных участков под осуществление строительства [3]. Кроме низкой степени обеспеченности таких участков транспортной и инженерной инфраструктурой, не хватает количества самих участков, выделяемых под жилищное строительство. Данный факт можно объяснить высокой долей земель, которые до сих пор не разграничены (около 95 %), отсутствием полной инвентаризации земельных ресурсов и низкими уровнями взаимодействия с фондами развития жилищного сектора в рассматриваемом регионе [4].

На рост стоимости строящегося жилья оказывает свое влияние и недостаточное развитие промышленного сектора строительных конструкций и материалов.

Номенклатура строительных материалов, которые производятся на территории региона, не достаточно обширна, что в свою очередь приводит к тому, что большое количество материалов необходимо завозить из других регионов страны, или импортировать из-за рубежа.

Отсутствие квалифицированных кадров для строительных специализаций также оказывает свое негативное влияние на развитие строительной отрасли на территории городского округа.

Таблица 1.

Рейтинг застройщиков по объему строящегося жилья на 31.01.2019

Отсутствие квалифицированных кадров для строительных специализаций также оказывает свое негативное влияние на развитие строительной отрасли на территории городского округа.

Кроме проблем строительной индустрии, которые сдерживают темпы поступательного роста жилищного строительства, существует целый ряд факторов, влияющих на спрос в жилищной сфере.

Основной проблемой в этом случае является относительно невысокий уровень доходов населения в соотношении со стоимостью жилья для большей части населения городского округа.

Создает препятствия для развития строительной индустрии и отсутствие каких-либо информационных ресурсов, аккумулирующих всю информацию для строительных компаний, производителей строительных конструкций и материалов, а также для индивидуальных компаний-застройщиков, и для покупателя.

Практическое значение исследования в том, что его положения, обобщения и выводы могут быть использованы в качестве теоретико-методической основы для разработки видовой структуры жилищного строительства, совершенствования механизмов обновления городской среды в процессе стратегического планирования развития города.

Список литературы:

1. Залкинд Л.О. Вопросы жилищной политики на местном уровне // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. – 2010. – № 1(9). – с. 92-98.
2. Бондаренко М. В. Социально-ориентированное управление объектами недвижимости // Вестник Ассоциации ВУЗов туризма и сервиса. – 2015. – № 2. – с. 3-11.
3. Стратегия социально-экономического развития Приморского края до 2025 года: закон Приморского края от 20 октября 2008 г. № 324-КЗ [Электронный ресурс] – Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».
4. Либерман И. А. Недостатки проектирования организационной структуры управления в строительстве // Вестник МГОУ, № 1 (1) июль-сентябрь, 2012, 235 стр.