ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коммерческая недвижимость в Росси появилась в начале 90-х годов. После распада СССР. Естественно, это совпало с возникновением понятия частной собственности в целом. В то же время в нашей стране появился рынок инвестиций, начали появляться биржи, а спекуляции с валютой перестали быть правонарушениями. После жестких ограничений периода Советского Союза среди населения начали появляться люди, желающие зарабатывать в зарождающейся рыночной экономике. После того, как ко второй половине 90-х годов появилось определённое заметное число крупных компаний, а также людей, обладающих собственностью, значение изучения возможностей инвестиций в различные сферы стало выше.

Одним из наиболее прибыльных вариантов инвестиций стали инвестиции в коммерческую недвижимость. Этому есть несколько объяснений:

• Во-первых, на быстро меняющемся рынке эпохи становления капитализма важна была возможность разнопланового использования активов. Бизнесмены могли вести свое дело в нежилом помещении, а если бизнес не оправдывал ожиданий, или появлялось более маржинальное предложение о сдаче недвижимость, заняться его арендой.
• Во-вторых, зарубежный опыт показывал, что недвижимость оказывается более надежной инвестицией в будущее по сравнению с акциями, компания-эмитент которых имеет высокие риски неудач, и валютой, в чью стабильность на территории нашей страны не слишком верили, особенно после кризиса 1998-го года.
• В-третьих, одно из правил инвестиций гласит, что чем больше вкладываемая сумма, тем более высокий доход получается, в том числе в процентах, и тем ниже оказывается риск неудачи. Так что люди и корпорации, обладавшие серьезными денежными суммами, получали преимущество именно на рынке дорогостоящей коммерческой недвижимости. Ведь начинать покупать акции, валюту или драгоценные металлы можно уже с небольших сумм, а вот купить помещение всегда требовала больших вложений. Однако история показывает, что вложения окупались. Особенно это актуально для начала 2000-х.

Коммерческая недвижимость в начале 2000-х годов набирала популярность среди инвесторов, но ее рыночная стоимость все еще была гораздо ниже реальной. Это было обусловлено разными причинами: от неразвитости системы оценки стоимости до проблем с курсом валюты, от больших площадей под застройку в городах и регионах до отсутствия опыта переоценки кадастровых цен, оставшихся со времен СССР.

КН не может считаться жилая квартира (если только на нее не оформлен договор аренды), дача, гараж или земельный участок.

Другие отличия бизнес-недвижимости от жилой:

Коммерческую недвижимость крайне редко покупают – гораздо чаще ее арендуют. Загородные дома и квартиры «для себя» обычно хотят получить в полную собственность. А вот точку в торговом центре или помещение на первом этаже под турфирму предприниматели, как правило, арендуют. Мало ли, как пойдет бизнес? Да и инвестировать на старте кругленькую сумму в «золотые» квадратные метры могут себе позволить лишь крупные торговые сети.

Поэтому сделок купли-продажи жилых объектов на рынке в десятки раз больше, чем сделок по коммерческим объектам. Хотя за девять месяцев 2017 года инвесторы вложили в КН России $2,5 млрд.

Вся коммерческая недвижимость в России делится на несколько категорий: торговые, производственные, складские, офисные. Поскольку производственные и складские зачастую являются огромными пространствами в тысячи, даже десятки тысяч квадратных метров, а офисные помещения реже используются для сдачи в аренду (их функции более ограниченные), сделаем акцент на торговых площадках. Как подвид можно выделить street-retail площадки.

Именно их рассмотрению будет уделено особое внимание в этой статье. Формат стрит-ритейла подходит в основном для предоставления разнообразных услуг и продажи товаров массового потребления физическим лицам. Это динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. В первую очередь это происходит благодаря доступности аренды таких точек даже для начинающего бизнеса. Также важную роль играет и возможность быстрого смена формата помещения. За счет косметического ремонта и установки съемных стен из гипсокартона за две недели можно превратить булочную в магазин по продаже косметики и обратно.

Еще одним важнейшим преимуществом инвестиций в коммерческую корпоративную недвижимость перед кажущимися более простыми вложениями в покупку жилых квартир для последующей сдачи заключается в условиях использования помещений. Арендаторы квартир снимают их в среднем на год, не проявляют особой заботы и находят себе новое место. Такими темпами через 5-6 лет квартире потребуется новый ремонт, иначе ее рыночная стоимость значительно снизится. Ведь постепенно будут повреждены стены и пол, техника, мебель. Затраты даже на косметический ремонт обычно составляет сумму, получаемую за год аренды. Таким образом из дохода за сдачу всегда нужно что-то вычитать и сохранять.

С нежилыми помещениями ситуация иная. Магазинам кафе, офисам и прочим арендатором нужно поддерживать пространства в идеальном состоянии, иначе клиенты не будут ходить к ним. Таким образом весь ремонт ложится на плечи самих арендаторов. Да и срок аренды обычно гораздо выше.

Объекты, расположенные в ведущих, центральных коридорах (улицах) мегаполиса представляют большой интерес для арендаторов, которые готовы платить большие деньги за конкретное месторасположение. Между такими арендаторами начинается настоящая охота, в ходе которой цена за квадратный метр помещения значительно возрастает. Ещё одной особенностью таких помещений можно назвать их квадратуру, которая обычно составляет от 70 до 150 квадратных метров.

Как формируется стоимость КН?

Как я уже писал выше, квадратный метр коммерческого объекта недвижимости почти всегда дороже, чем некоммерческого. Даже если оба объекта расположены в одном и том же районе. Чем выше потенциальный доход от недвижимости, тем выше его цена.

Что влияет на стоимость?

• Площадь помещения.
• Его состояние.
• Место нахождения.
• Окружающая инфраструктура.

Стоит учесть и кучу дополнительных параметров. Например, где расположен вход в помещение? Допустим, Вы выбираете между двумя объектами на одной улице. При прочих равных условиях помещение со входом «со двора» будет стоить дешевле, чем со входом «с улицы». А все потому, что прибыли такая недвижимость будет давать меньше.

Потенциальный доход оказывает огромное влияние на стоимость КН. К примеру, на цену склада влияет не только его месторасположение и площадь, но и близость магистралей, и наличие подъездных путей.

На конец 2017-го общая стоимость коммерческой недвижимости разных видов в России (торговые центры, склады и офисы) составила $130 млрд. Примерно во столько же оценивают капитализацию Сбербанка и Газпрома.

Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017-м выросла до 167,2 тыс. рублей за 1 м² (или на 72 %). А в Москве средняя цена торгового «квадрата» составляет 407,7 тыс. рублей.

Говоря об инвестициях все понимают, что главным фактором, определяющим, во что именно корпорации и обычные граждане будут вкладывать деньги, является рентабельность того или иного вида инвестиций. В случае с инвестициями в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл доходность на вложенный капитал составляет около 13 % годовых, что позволяет прийти к точке безубыточности через 8,5 лет.

Да, периодически доходность акций и прочих ценных бумаг бывает выше, но вложения в них в то же время сопряжены с риском, в то время как покупка коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду является беспроигрышным вариантом. Да, могут несколько варьироваться цифры ежегодной доходности, но, согласно оценкам ВЦИОМ, за период с 2011 по 2018 годы уровень находится на отметке от 11,5 до 14 %.

Коммерческая корпоративная недвижимость имеет большие перспективы роста. Одним из дополнительных ее преимуществ в ближайшие годы станет введение эскроу-счетов при сделках с недвижимостью. Цены на относительно доступную в настоящий момент жилую недвижимость вырастут больше, чем на менее доступную корпоративную. В то же время скачка цен на аренду помещений и квартир эксперты не ожидают, что сделает соотношение затраты/прибыль еще больше в сторону коммерческой недвижимости.

Список литературы:

1. Управление недвижимостью: учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов [и др.] ; под редакцией С. Н. Максимова. — Москва: Издательство Юрайт, 2018. — 388 с. — (Бакалавр. Академический курс).
2. Мезенцева О. В. Оценка коммерческой недвижимости: учебное пособие / О. В. Мезенцева. — Екатеринбург: УрФУ, 2017. — 115 с.
3. Пушкина М. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования / Марина Пушкина. — М.: Альпина Паблишерз, 2009. — 244 с. — (Серия «Библиотека Tenzor Consulting Group»).