ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ И ЗАЩИТЫ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ

Обманутые участники долевого строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков – одна из острых социальных проблем, возникших вследствие изъянов законодательного регулирования в области строительства жилья. Несмотря на регулярную оптимизацию законодательства в данной сфере, вопросы банкротства застройщиков и защиты прав участников долевого строительства по-прежнему актуальны.

Каждый год арбитражными судами в Российской Федерации возбуждается и рассматривается большое количество дел о несостоятельности (банкротстве), в том числе и в отношении организаций или индивидуальных предпринимателей-застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства и к которым имеются требования о передаче жилых и (или) нежилых помещений или денежные требования.

Банкротство застройщика является весьма распространенным явлением в современной истории Российской Федерации. По данным Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации за первое полугодие 2018 года в арбитражные суды субъектов Российской Федерации было подано 63 заявления о признании застройщиков банкротами, из которых приняты судами к производству и в последующем введена процедура конкурсного производства в отношении 21 застройщика-банкрота. За год (с декабря 2017 по декабрь 2018) количество застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, увеличилось на 64 %, что соответствует среднемесячному росту на 4,2 %. Объем незавершенного ими строительства за год вырос на 59 %, т.е.  в среднем прибавлял по 3,9 % ежемесячно [7].

По состоянию на декабрь 2018 года количество застройщиков, в отношении которых введены процедуры банкротства, согласно включенным в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сообщениям, достигло 457, а объем незавершенного ими строительства 11 064 703 м². По общему объему жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, с большим отрывом лидирует Московская область (28,7 % совокупного объема незавершенного строительства), на втором месте Краснодарский край (7,1%), на третьем - Москва (7 %) [8].

Основными причинами банкротства добросовестных застройщиков являются повышенные цены на строительные материалы и подрядные работы, дополнительные расходы, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Вышеуказанные причины приводят к долгосрочному «замораживанию строительства» и высоким затратам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, и застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы направляют судебные иски в компетентные органы. Необходимо упомянуть еще одну немаловажную причину – сокращение количества самих банков. Например, «ЦБ отозвал лицензии у 92 банков в 2015г., 60 банков в 2016г. Многие из них были предоставлены разработчикам в прошлом. Задержки с погашением кредитов банкам и предоставлению квартир дольщикам приводят к значительным финансовым санкциям» [6, c. 66].

Пик подачи заявлений о несостоятельности (банкротстве) застройщиков пришелся на 2008-2009 годы, что привело к принятию Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ о введении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В ходе применения этого нового Федерального закона выявляется большое количество недоработок, пробелов и неточностей, в связи с чем в параграф 7 главы IX Закона о банкротстве законодателем постоянно вносятся изменения.

Федеральным законом от 12.07.2011 №210-ФЗ [4] с 15 августа 2011 года Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [1] был дополнен параграфом 7 главы IX «Банкротство застройщиков».

Основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика).

В 2018 году в параграф 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве были внесены изменения. Появились обязательные требования к арбитражным управляющим, которые будут проводить в отношении должника-застройщика процедуры конкурсного производства и внешнего управления.

Также новая редакция параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, действующая с 25.12.2018, предусматривает порядок передачи участникам строительства не только жилых помещений, но машино-мест и нежилых помещений.

Изменения в Закон о банкротстве, вступившие в силу декабре 2018 года, которыми реестр требований о передаче жилых помещений должников-застройщиков изменен на реестр требований участников строительства, являются важной новеллой. До принятия изменений в статью 201.7 Закона о банкротстве отсутствовала возможность включения требований к должнику о передаче нежилых помещений, машино-мест в реестр требований о передаче жилых помещений по аналогии с жилыми помещениями. Вследствие чего участникам строительства, которые вносили должнику денежные средства на строительство нежилых помещений, приходилось либо признавать право собственности на нежилое помещение, либо расторгать договор с застройщиком и включаться в реестр требований кредиторов [5, c. 57].

Действующая редакция статьи 201.7 Закона о банкротстве предусматривает ведение реестра требований участников строительства, в который включается информация не только по жилым помещениям, но и по машино-местам, нежилым помещениям. Теперь участники строительства, оплатившие должнику денежные средства на строительство и передачу нежилых помещений и машино-мест, не обязаны расторгать заключенные ранее с должником договоры на их строительство и включаться в реестр требований кредиторов или признавать право собственности на нежилые помещения и машино-места.

Таким образом, с принятием нововведений, у участников строительства появилась реальная возможность получить в процедурах банкротства должников-застройщиков в собственность не только жилые помещения, но машино-места и нежилые помещения.

Оптимизация Закона о банкротстве продиктована, главным образом, защитой со стороны государства прав дольщиков, которые не выступают профессиональными участниками рынка. Устраняя законодательные изъяны в рассматриваемой сфере, принимая во внимание правоприменительную практику, сформировавшуюся в последние годы, государство обеспечивает защиту прав участников строительства, обеспечивает экономическую стабильность страны и жизни граждан [5, c. 57].

Отдельные субъекты Российской Федерации приняли региональные законы по защите прав граждан, участвующих в строительстве (например, такие области как Ленинградская, Кировская, Кемеровская, Тамбовская, Ростовская и др.). Эти региональные законы направлены на защиту не всех участников строительства, а только тех, кто заключил договор с застройщиком на участие в долевом строительстве. При осуществлении мер поддержки, предусмотренных в этих актах, необходимо исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, а не из наименования договора, заключенного сторонами.

Следовательно, в зависимости от субъекта Российской Федерации, перечень мероприятий по поддержке участников строительства существенно разнится, в некоторых субъектах Российской Федерации совсем отсутствуют специальные меры. Для обеспечения всех участников строительства равными мерами поддержки необходимо отказаться от регионального регулирования путем принятия Федерального закона «О мерах по защите прав граждан – участников строительства многоквартирных домов». Такой закон позволит эффективно защитить участника строительства в случаях, когда застройщики надлежащим образом не исполняют свои обязательства.

Все изменения в законодательстве, касающиеся ужесточения требований к застройщикам, в том числе к их финансовой дисциплине, усиления государственного контроля и надзора в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов, являются важными инструментами защиты прав и интересов участников долевого строительства.

С 1 января 2018 г. Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3] совместно с Законом о банкротстве ввели иную, по сравнению с ранее действовавшим порядком, систему защиты граждан - участников долевого строительства, с использованием механизмов компенсационного фонда, который фактически дублирует страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Согласно новому механизму в случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда будет обеспечена выплата денежного возмещения либо профинансировано завершение строительства объекта новым застройщиком. При этом соответствующее решение будет приниматься общим собранием участников долевого строительства в отношении каждого строящегося дома.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. N 209-210, 02.11.2002.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 292. 31.12.2004.
3. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 169, 02.08.2017.
4. Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» // Российская газета. N 153, 15.07.2011.
5. Игнатьева Е.А. Особенности банкротства застройщиков // Вестник науки. - 2019. - № 3. - С. 57-62.
6. Куликова Т.В., Нестерова Н.В. Некоторые особенности банкротства застройщика // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. - 2019. - № 1 (104). - С. 66-69.
7. Официальный сайт Судебного департамента при Верховном Суде РФ. [Электронный ресурс]. – http://www.cdep.ru/ (дата обращения 10.05.2019).
8. Объем незавершенного строительства застройщиков-банкротов впервые превысил 10 млн. кв. м [Электронный ресурс]. – URL: https://erzrf.ru/news/obyem-nezavershennogo-stroitelstva-zastroyshchikov-bankrotov-vpervyye-prevysil-10-mln-kv-m (дата обращения 10.05.2019).