ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

С древних времен одним из самых значимых проявлений показателя экономического достатка и блага являлось обладание недвижимым имуществом. Социальная значимость недвижимости, а также зачастую его высокая стоимость, породили и особое отношение к применению норм регулирования данного особого товара в обществе. Так как использование недвижимого имущества зачастую затрагивает и интересы третьих лиц, то есть общества, государство, как регулятор общества, не смогло оставить данный сегмент жизни социума без особого внимания. Со своей стороны, государство выступает в роле правового регулятора рынка недвижимости, ведет его учет, регистрацию, контроль сделок, а также следит за сохранностью невосполнимых ресурсов. Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ государством в равной мере признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности владения недвижимостью. Это крайне важно, так как недвижимое имущество может выступать основой существования отдельного гражданина, используясь им в личных целях, так и порождать средства производства иных благ, служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций. Отдельно следует рассмотреть устанавливаемый государством гражданско-правовой режим в отношении категории недвижимого имущества – земельных участков, являющихся в некотором роде прародителями категориального деления по движимости имущества. При этом сделаем акцент на рассмотрении целостного положения вещей, не погружаясь в узкоспециализированные аспекты правового режима отдельных категорий земель.

Относительно данной категории мы не может говорить о полной свободе распоряжения таковым недвижимым имуществом со стороны собственника. Помимо привычных обременений и ограничений, таких как уплата налога, содержание имущества, перед собственником встают задачи сохранения земли и несения рисков случайной ее гибели. Ст. 1 ЗК РФ устанавливает приоритет охраны земли (земельных участков) как компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. При этом говоря о земельном участке как объекте недвижимого имущества, согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, следует понимать и учитывать не только поверхностный почвенный слой, но и расположенные в границах участка водные объекта, а также находящиеся на нем растения. В распоряжение собственника также попадает все, что находится над и под поверхностью его участка, но с учетом ограничений, накладываемых иными нормативно правовыми актами (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

В связи с этим к данной категории недвижимости в дополнение к общим положениям применен целый комплекс нормативно-правовых актов, призванных закрепить нормы о рациональном использовании и охране земель. В указанный комплекс входят такие федеральные законы как «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «Об охране окружающей среды», «О разграничении государственной собственности на землю», а также 17 глава Гражданского кодекса РФ: «Право собственности и другие вещные права на землю».

Отдельный комплекс нормативно-правовых актов подчеркивает особую важность рассматриваемых объектов имущества. Под охраной правового режима земельных участков подразумевается система экономических, организационных, правовых и иных мероприятий, направленных на защиту от вредных воздействий, рациональное использование земельных участков, воспроизводство и повышение плодородия почв, восстановление продуктивности земель. Таким образом, если владение, пользование и распоряжение землей не наносит ущерба окружающей природной среде, то оно осуществляется свободно при соблюдении иных условий. Правовое регулирование стремится воссоздать консенсус, где с одной стороны обеспечивается наиболее полная защита и гарантии прав и интересов собственника, а с другой — учитываются не только частные интересе, но и интересы общества. На данные нормы указывается в содержании ч. 3 ст. 17 Конституции РФ. [1, с. 73]

Другим особым видом ограничения для собственника земельного участка является его целевое назначение, которое накладывает обременение на спектр целей использования конкретного участка земли. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли, обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Каждая из категорий используется в соответствии своему целевому назначению. Но, несмотря на столь строгое многотипное целевое деление земель, к ним применим правовой режим, получивший название «разрешенное использование». Согласно ст. 73 ЗК РФ установлено, что: «Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования». [1, с. 75]

Несмотря на столь давнюю историю существования такого института как недвижимость, а также изучения гражданско-правовых применительно норм по отношению к нему, до сих пор существуют неточности и расхождения в правовых нормах между ГК РФ и ЗК РФ. Конечно, принимаются меры с целью их устранения, но даже в них встречаются противоречия. Так, в п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип разграничения действия при регулировании земельных отношений между нормами земельного законодательства и нормами гражданского законодательства. В п. 1 ст. 27 ЗК РФ также подтверждается, правоприменение обоих сводов норм при обороте земельных участков. Однако п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ, а также Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 13), относят решение вопроса об обороте земельных участков исключительно к земельному законодательству. [2, с. 130]

На мой взгляд, именно рассмотрению конфликтных ситуаций и правовых неточностей следует уделять наиболее пристальное внимание при изучении гражданско-правового режима любого объекта, так как наличие подобных уязвимых мест сильно компрометирует адекватность законов и необходимость следования им.

Наиболее остро стоит вопрос с размежеванием единого земельного участка на его составные части – доли. Не так давно из Земельного кодекса РФ исчезло такое понятие как земельные доли, отныне после межевания каждая часть априори становится самостоятельным земельным участком. Само собой, подобный участок требует осуществление регистрационных действий по отношению к нему. Но остается неопределенным статус содержащейся на участке недвижимости, которая в свою очередь также может быть поделена на доли, но фактически находится на земле определенного собственника. Таким образом, после принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» остался частично не проработанным вопрос перевода в собственность земельного участка и стоящего на нем пожизненного наследуемого владения. Решением данной проблемы может стать рассмотрение земельного участка и недвижимое имущество, расположенное на нем, как единого имущественного комплекса. Начальным этапом такого признания в качестве единого объекта права могло бы стать изменения ст. 553 ГК РФ в следующей редакции: «При продаже земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, покупателю передается в собственность земельный участок совместно с объектами недвижимости, расположенными на нем». К сожалению, на текущий момент она говорит о возможности продажи земельного участка без принадлежащего продавцу здания, строения или другой недвижимости. Что в свою очередь противоречит ст. 35 ЗК РФ указывающей на обратное, то есть на запрет отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Такой же подход следовало бы применить в отношении приватизации недвижимости на земельном участке, при которой следовало бы также передавать в собственность сам земельный участок либо хотя бы предоставлять его в аренду. [4, с. 257]

Другие противоречия правовых норм могут приводить к их злоупотреблению при аренде земельного участка. Так, согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор вправе распоряжаться по своему усмотрению взятой в аренду землей при условии уведомления собственника, но без необходимости получения его согласия. При этом ГК РФ (п. 2 ст. 615) наоборот говорит о необходимости обязательного согласия арендодатели на условия использования сдаваемой арендатору земли. Применение норм, прописанных в п. 5 ст. 22 ЗК РФ, не только приводит к противоречию в правовом режиме земельного участка, но и способствует ущемлению прав собственника недвижимого имущества.

С точки зрения предприятий применительно к ним также существуют противоречащие друг другу нормы. Так ст. 82 ЗК РФ говорит нам, что унитарные предприятия могут быть собственниками участков земель, если земли относятся к категории сельскохозяйственного назначения. Но в ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие предприятия не перечислены среди возможных собственников сельхоз земель. Также в ст. 113 ГК РФ указывается, что унитарным предприятием является коммерческая организация, не имеющая права собственности на закрепленное за ней имущество.

Такие противоречия в регулировании появляются исходя из различий точек зрения между гражданским и земельным законодательством в вопросе «главенства» вещи, то есть земельного участка или недвижимости, стоящей на нем. Пока главенство определенной вещи не будет закреплено законодательно, подобные правовые коллизии продолжать существовать, что не идет на пользу гармоничному развитию общества в целом, так как законы и регулирование должны вносить предсказуемость последствий относительно действия, а не порождать новый виток споров и злоупотреблений.

Список литературы:

1. Анисимов, А. П., Земельное право России: учебник для академического бакалавриата / под ред. А. П. Анисимова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2017 - 433 с.
2. Боголюбов, С. А. Земельное право: учебник для академического бакалавриата / С. А. Боголюбов. - 8-е изд., перераб. и доп. Москва: Издательство Юрайт, 2018. - 255 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации /[Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:https://base.consultant.ru/ (Дата обращения 12.04.2019).
4. Ерофеев Б.В., Земельное право России: Учеб. / Отв. ред. Н.И. Краснов. - 9-е изд., перераб. - М.: Издательство Юрайт, 2018 - 656 с.
5. Земельный Кодекс Российской Федерации /[Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:https://base.consultant.ru/ (Дата обращения 12.04.2019).
6. Конституция Российской Федерации /[Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:https://base.consultant.ru/ (Дата обращения 12.04.2019).
7. Федеральные законы Российской Федерации /[Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:https://base.consultant.ru/ (Дата обращения 12.04.2019).