СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ: ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

В настоящее время практически все банки предлагают клиентам ипотечные кредиты. Ипотека имеет низкий риск невозвратности основной суммы долга, так как при данном виде кредитования в случае невыплаты заемщиком обязательств по договору банк вправе продать заложенную им недвижимость и тем самым погасить основную сумму долга, проценты за пользование денежными средствами и другие издержки, возникающие при недобросовестном исполнении обязательств заемщиком. Однако ипотечное кредитование на длительный период изымает активы банка из оборота, снижая при этом его эффективность. Для решения данной проблемы был придуман механизм, имеющий название секьюритизация.

Под секьюритизацией понимают инновационный процесс трансформации неликвидных активов в высоколиквидные ценные бумаги. Ценные бумаги помогают банку трансформировать необращающиеся активы (долгосрочные кредиты), которые имеются на балансе банка, в обращаемые финансовые инструменты, реализуемые на финансовом рынке.

В секьюритизации финансовых активов, в т.ч. ипотечных кредитов, существует два уровня.

Схема одноуровневой секьюритизации состоит в следующем:

1. Банк выдает частным лицам кредиты на приобретение недвижимости на основании договоров – у банка появляется неработающий финансовый актив.
2.  Банк объединяет договоры в пулы закладных и выпускает под их обеспечение ипотечные облигации.
3. Банк продает облигации, а полученные денежные средства направляются на расширение бизнеса либо на выдачу новых кредитов.
4. Выгода для банка в следующем: учитывая, что ипотечные облигации обеспечены хорошим залогом, то по ним можно выплачивать невысокий процент. Таким образом, банк через продажу облигаций получает более дешевые финансовые ресурсы. При данной схеме все риски, которые сопровождают банковскую деятельность, переносятся на владельцев облигаций. Однако бесконечно данная схема работать не может, так как деньги от продажи облигаций отражаются в балансе банка как заемные средства. У банка существует норматив достаточности собственного капитала.

Двухуровневая схема секьюритизации состоит в следующем:

1. Банк (оригинатор) формирует пул активов путем кредитования заемщиков, в результате чего у него образуются права требования к должникам, которые отражаются в балансе банка. Однородные требования объединяются в пул активов;
2. Банк продает пул активов специализированному юридическому лицу SPV-компании. Таким образом, активы, числящиеся на балансе банка как дебиторская задолженность, полностью списываются с баланса банка и принимаются на баланс другого юридического лица. Продав пул активов, банк вместо дебиторской задолженности имеет на счетах денежные средства, что позволяет ему расширить сферу своей деятельности и увеличить свою ликвидность.
3. SPV-компания осуществляет эмиссию облигаций, обеспеченных пулом банковских активов. Если выделенный пул активов генерирует стабильный поток денежных средств, то облигации обладают высокой степенью надежности.
4. Обслуживание денежных потоков – необходимость поступления платежей по кредитам не в банк, а к владельцам облигаций. Данная функция исполняется агентом по обслуживанию денежных средств. В качестве агента может выступать независимая финансовая компания либо банк (может быть банк, выдавший кредиты).

Преимуществами такой схемы секьюритизации является, то, что банк может значительно снизить нагрузку на собственный капитал и достичь высокого уровня ликвидности баланса за счет передачи рисков, которые несет пул активов, инвестору в ценные бумаги и гарантам кредитного качества. К недостаткам данной схемы можно отнести: высокие затраты, сложность налогового учета, необходимость предоставления информации о заемщиках и т.д.

Инвесторы в свою очередь получают следующие преимущества от секьюритизации:  возможность осуществлять инвестиции в различные виды активов с различными степенями риска и доходности, которые были бы им не доступны в отсутствии секьюритизации; мировая практика свидетельствует о том, что ценные бумаги, обеспеченные активами, меньше подвержены ценовым колебаниям по сравнению с корпоративными облигациями; по ценным бумагам, обеспеченным активами, предлагается более высокий доход, чем по государственным, банковским и корпоративным облигациям, имеющим сопоставимый рейтинг; ценные бумаги, обеспеченные активами, обычно не подвержены частным политическим и экономическим рискам, а также риску снижения рейтинга единичного заемщика, т. к. чаще всего они обеспечены совокупностью активов.

Самым распространенным инструментом секьюритизации активов в России являются ипотечные ценные бумаги. Согласно Федеральному закону от 11.11.2003 №152-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечные ценные бумаги включают в себя облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия [6]. Под облигациями с ипотечным покрытием (MBS) понимаются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия (MPC) – это именные ценные бумаги, которые удостоверяют долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право на получение денежных средств, требование которых составляет ипотечное покрытие. Эмиссия ипотечных ценных бумаг осуществляется национальным оператором рынка ипотечного кредитования АО «АИЖК» (с марта 2018 года АО «ДОМ.РФ») [11]. Таким образом, в России получила должное распространение лишь секьюритизация ипотечных активов.

Однако в нашей стране существуют факторы, препятствующие развитию рынка секьюритизации.

Во-первых, на текущий момент практически отсутствует интерес иностранных инвесторов к приобретению ипотечных облигаций. Кроме того, значительный валютный риск не позволяет привлечь иностранных инвесторов. На внутреннем финансовом рынке России перечень потенциальных инвесторов также ограничен вследствие недостаточного развития крупных институциональных инвесторов, которые обычно являются целевыми группами при размещении ценных бумаг секьюритизации. Крупнейшими инвестициями могут стать средства Пенсионного фонда России и страховых компаний. Кроме того, ипотечные ценные бумаги не пользуются спросом и у частных лиц по причине низкой узнаваемости ценных бумаг, а также невысокой доходности. В условиях российского рынка можно выделить две организации, которые оказывали поддержку рынку инструментов секьюритизации в России, к ним относятся АИЖК и ВЭБ (Внешэкономбанк). Например, программа государственного оператора рынка ипотечного кредитования – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была направлена на стимулирование выпуска ипотечных ценных бумаг в рамках российского законодательства [11]. Объем сделок составил 20 млрд рублей. В состав ипотечного покрытия входили кредиты, выданные в рублях, долларах или евро без ограничений по процентной ставке и по цели кредитования (приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынках).

Во-вторых, необходимо расширять рынок ипотечного кредитования, развитие которого напрямую виляет на количество обеспеченных ипотечных облигаций, находящихся в обращении. Лишь в 2017 году банкам удалось выйти на докризисный уровень по объему предоставленных ипотечных кредитов населению (так в 2014 году было выдано 10 267 113 млн. руб., в 2017 году – 10 480 438 млн. руб.) [12]. В отсутствии мер прямой бюджетной поддержки следует активизировать рыночные механизмы для увеличения доступности ипотеки. К характерным негативным тенденциям в развитии ипотечного кредита в России также можно отнести: 1) высокую монополизацию на рынке ипотечного кредита (около 85 % ипотечных кредитов приходится на 5 крупнейших банков; 2) неравномерное распределение выдач ипотечных кредитов по территории страны; 3) Влияние геополитических и экономических факторов на ипотечный рынок России.

Среди положительных тенденций, присутствующих на российском рынке, и оказывающих существенную поддержку ипотечному рынку можно отметить поддержку ипотечного рынка со стороны государства (государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках). Кроме того, рынку не дало упасть постепенное снижение ключевой ставки Банком России.

Также одной из проблем рынка секьюритизации ипотечных активов является дороговизна выхода на рынок секьюритизированных активов и выпуска ипотечных облигаций, что препятствует участия мелких и средних банков в данной процедуре. Решением данной проблемы является распространение практики совместного выпуска ипотечных облигаций. Данная практика имеет большой плюс для многих оригинаторов, так как сделка по секьюритизации достаточно дорогая и имеет смысл если пул активов минимум 3 млрд. рублей. Так как не каждый оригинатор обладает таким портфелем ипотечных кредитов, то он привлекает сооригинатора и уже продает совместный пул активов.

Среди институциональных проблем недостаточного развития рынка секьюритизированных активов можно выделить неготовность российских инвесторов к новым инструментам, консерватизм рынка, недостаточная гибкость российского рынка, отсутствие доверия к российскому финансовому рынку.

К факторам недоверия российских и иностранных инвесторов относится отсутствие в российской практике единых стандартов секьюритизации, в частности отсутствуют стандартная форма типового договора уступки права требования из кредитного или из иного договора; критерии оценки заемщиков/контрагентов; сроки и условия договоров для передачи в пул; порядок и условия замены актива. Очевидно, что создание единых стандартов – неотъемлемое условие для более высокого доверия со стороны инвесторов. Единые стандарты способствуют повышению качества финансового инструмента, создавая дополнительные гарантии контроля качества активов, находящихся в залоге.

Разработка единых стандартов секьюритизации позволит структурировать процесс совершения сделок, установить основные требования к секьюритизируемым активам и закрепить порядок раскрытия информации о составе обеспечения по залоговым облигациям. На данный момент в данном направлении ведется работа - со стороны Банка России проводится политика по развитию рынка секьюритизации финансовых активов, а именно планируется стандартизировать процесс секьюритизации, что позволит снизить затраты на подготовку сделок секьюритизации финансовых активов, упростить и ускорить процедуру выпуска облигаций, повысить доверие со стороны инвесторов.

Также немаловажным фактором для привлечения на рынок секьюритизации ипотечных активов инвесторов является возможность оценить экономическую целесообразность и эффективность вложений в облигацию. Для этого необходимо определить справедливую стоимость неликвидных, ликвидных и низколиквидных ценных бумаг на любую дату. Справедливую стоимость такой ценной бумаги, по задумке Банка России, может рассчитывать ценовой центр.

Первоначальным шагом на пути формирования единого центра сбора и обработки информации о сделках секьюритизации может являться создание и ведение баз данных о совершенных и будущих сделках секьюритизации. Сбор и анализ информации о сроках и условиях выпуска, о составе обеспечения по залоговым облигациям позволит не только провести эффективный анализ рынка, но и обеспечит возможность создания отраслевых ценовых центров. Появление единого информационного центра по раскрытию информации о выпуске ценных бумаг и деятельности эмитентов позволит инвесторам и гарантам решить проблему оценки инвестиционных рисков по залоговому обеспечению путем проведения анализа официально раскрываемой информации. Проведение детальной оценки активов даст возможность инвестору выработать инвестиционную стратегию и модель поведения, а эмитентам определить размер необходимого залогового обеспечения.

Сбор и анализ информации позволят повысить прозрачность сделок, осуществить анализ эффективности совершаемых сделок, позволит определить инвестиционную стратегию и модель поведения для инвестора. Создание саморегулируемой организации на рынке секьюритизации даст возможность аккумулировать информацию от участников – членов СРО.

Кроме того, необходимо создать единый информационный центр по раскрытию информации о выпусках ценных бумаг, что позволит решить проблему объективной оценки рисков и качества залогового обеспечения за счет анализа официально раскрываемой информации, предоставит возможность для получения достоверной информации, послужит стимулом для развития информационной среды рынка секьюритизации, даст возможность оперативно отслеживать и реагировать на потребности в нормативно-правовом регулировании

Таким образом, подводя итог вышесказанному, следует отметить, что секьюритизация активов представляет собой инновационный инструмент, который позволяет значительно снизить рискованность кредитных операций и повысить эффективность и ликвидность банка, позволяет получить для банка недорогое долгосрочное финансирование, снизить нагрузку на капитал, снять процентный риск по ипотечным кредитам.

Необходимо понимать, что процесс создания эффективного рынка секьюритизации финансовых активов представляет собой процесс нелегкий, трудоемкий и небыстрый. На сегодняшний день российскому финансовому сообществу предстоит проделать большую работу. Банк России оказывает большое влияние на данные процессы, так как именно от его нормативов должно зависеть практическое применение законов. Основной задачей является стандартизация сделок секьюритизации. Кроме того, важной задачей, стоящей перед финансовым сообществом, является повышение доверия внутренних и иностранных инвесторов к российскому рынке секьюритизации активов, превращение секьюритизации в привычный инструмент, доступный широкому кругу банков, что сделает рынок более конкурентным и ликвидным, а значит, эффективным.

Список литературы:

1. Алехин, Б.И. Рынок ценных бумаг: учебник и практикум/Б.И. Алехин. – 2-е изд., испр. И доп. – М.: Издательство Юрайт, 2018. – 497 с.
2. Васильева, А.Г. Современные проблемы и тенденции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации: монография/А.Г. Васильева, Е.Г. Зиновьева, Е.Г. Усманова. – Санкт-Петербург: Изд-во «Инфо-Да», 2018. – 108 с.
3. Гусева, И.А. Финансовые рынки и институты: учебник и практикум/И.А. Гусева. – М.:Издательство Юрайт, 2018. – 347 с.
4. Малышева Д.Ю. Секьюритизация ипотечных кредитов банка/Д.Ю. Малышева//Финансы, управление, инновации. – 2016. - №1. – С. 117-124.
5. «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 №152-ФЗ (ред. от 27.12.2018) / Справочно-правовая система «Консультант Плюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/ (дата обращения: 11.02.2019)
6. Рынок ценных бумаг: учебник/по общ. Ред. Н.И. Берзона. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2018. – 443 с.
7. Сухорукова Н.В. Оптимизация управления активами коммерческого банка/Н.В. Сухорукова, А.В. Савосина//Вектор экономики. – 2018. - №1. – С. 39-45.
8. Фокеева Н.О. Секьюритизация кредитных процессов: состояние и перспективы развития в России/ Н.О. Фокеева//Поиск. – 2017. - №2. – С. 63-67.
9.  Хакимов Р.М. Секьюритизация банковских кредитов как новый инструментарий современного финансового рынка России/Р.М. Хакимов//Современные проблемы науки и образовнаия. – 2016. - №2. С. 57-63.
10. URL: https://дом. рф – Официальный сайт АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года – АО «АИЖК»
11. URL: http://www.cbr.ru/ - Официальный сайт Банка России (дата обращения: 11.02.2019)