НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Актуальность исследования обусловлена важностью процессов реформирования законодательства в земельной сфере, важностью регулирования сделок с землей как важнейшим природным ресурсом, а также проблемами правового регулирования сделок с участками земли.

Проблематика также вызвана двойственным характером правовой природы земельных участков: с одной стороны - как объектов окружающей среды, с другой - недвижимого имущества. Такой характер явился одной из предпосылок ограничений оборота земельных участков. Регламентации таких ограничений посвящено большинство норм Земельного кодекса РФ [2], часть норм части второй ГК РФ [1] об отдельных видах сделок, включая недвижимость.

Отечественные правоведы отмечают недостаточную разработанность понятия «оборот» в юридической науке.

Например, Е.А. Сухановым оборот определяется как некая «совокупность сделок всех его участников и возникающих на их основе обязательственных отношений, юридически оформляющих экономические отношения товарообмена»[11]. С точки зрения Ю.К. Толстого оборот можно сформулировать как «совокупность юридических фактов, на основании которых объекты гражданских прав переходят от одних лиц к другим (сделки, наследование и т.д.) [8, c. 248]». Дискуссионный характер данного вопроса сохраняется в науке на протяжении ряда столетий.

Нормами п. 1 ст. 129 ГК РФ оборот определяется в качестве отношения в рамках перехода гражданских прав от одного субъекта к другому, в основе которого лежит договор, правопреемственная связь и др.

Если применять универсальный подход, то в пределах данной статьи к понятию оборота земельных участков мы будем относиться как к совокупности сделок с данными объектами недвижимости. Эти сделки опосредуют особенности перехода собственности и права пользования участками.

Понятие сделки определено в отечественной цивилистике нормами ст.153 ГК РФ как «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Сделка считается итогом волеизъявления субъекта, который совершает сделку.

Именно данный показатель позволяет отделить понятие сделки от юридического факта (являющегося основанием возникновения определенного права, но который нельзя одновременно считать итогом изъявления воли правосубъекта).

Что касается сделок с земельными участками, то здесь в силу ряда факторов свобода изъявления воли субъекта подвержена существенным ограничениям. Тем не менее, согласно мнению Г.А. Волкова, в основе земельно-правовых отношений всегда лежал и продолжает оставаться разрешительный тип праворегулирования.

Такой тип, в отличие от гражданского права, является характерным для права земельного и других смежных отраслевых институтов [7].

Попытки решения проблемы пределов изъявления воли субъектов сделки с земельными участками в литературе, к сожалению, часто имеет субъективный характер. Часть подходов связана с применением гражданско-правовых норм к сделкам с земельными участками [6, с. 79].

Исследователи сферы земельного права относятся к сделкам с земельными участками как к объекту регулирования земельным правом (и здесь не последнее место уделено разрешительному методу) [9, с. 366-367; 10, с. 7-9].

Одновременно нормы земельного права уточняют и устанавливают специальные правила совершения сделок с земельными участками. В случаях правовых лакун и проблем регулирования в процесс должны включаться принципы разумности, добросовестности, справедливости – из сферы гражданско-правового регулирования.

Цели гражданского и земельного регулирования сделок с участками различны. Для Гражданского кодекса РФ характерно наличие диспозитивных гражданско-правовых норм (например, принципов из ст.1 ГК РФ).

В Земельном кодексе РФ при регламентации земельных отношений превалируют нормы императивного характера, в основе которых лежит соотношение частных и публичных интересов в земельных отношениях – это  охрана и защита земли как достояния народа и как объекта окружающей среды, однако здесь очевиден приоритет публичных интересов, на что указывают и нормы ст. 1 ЗК РФ.

При всем при этом положениями ЗК РФ часто необоснованно регулируются отношения, право на регулирование которых отдается гражданско-правовым нормам.

Примером таких норм могут являться норму по договору купли-продажи земельных участков, имеющих исключительно частный характер. П. 2 ст. 37 ЗК РФ определяет недействительность ряда условий договора купли-продажи участка земли (рис.1).

Рисунок 1. Условия недействительности сделки по купле-продажи участков земли

Однако, данные нормы включены в гражданско-правовую сферу, при этом исключены сущность и природа земельно-правовых норм.

По мнению автора статьи нормы в данной части должны быть включены в Гражданский кодекс в силу регулирования им отношений между субъектами сделки по земельному участку как владельцами частного товара.

Такие же критерии должны лежать в основе отграничения друг от друга норм гражданского и земельного права. Тем не менее, следует учитывать наличие в Земельном кодексе РФ норм специального характера, применяемых в случаях, когда земельный участок как раз и выступает объектом отношений земельного права.

В случае, если в процесс регулирования вступают законы более «специального» характера (Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Лесной и Водный кодексы РФ и т.д.), следует учитывать существо самих отношений, подвергаемых регулированию.

Например, в текущем правовом поле не решена проблема соотношения земельных и лесных законодательных норм в сфере установления возможности реализации сделки субаренды лесного участка. Суть проблемы вызвана недостатком (а точнее, отсутствием) норм Лесного кодекса РФ, регламентирующих запрет на процедуру совершения подобных сделок.

Правил совершения таких сделок также отсутствуют. Данная проблема обусловила необходимость толкования судебной практики, базирующегося на неправильном понимании ограничения оборота лесных участков.

Для существующей судебной практики характерна точка зрения, нацеленная на признание допустимым заключение договора субаренды лесного участка с согласия его собственника на основании норм п.2 ст.615 ГК РФ [4]. Исходной точкой для судов при рассмотрении данной категории дел является признание недопустимости требований для субарендатора в плане документации для договора аренды лесного участка. При мотивации суды ссылаются на отсутствие требований представления проекта освоения лесного участка. Этот вопрос не учитывается при анализе возможности реализации права арендатора на передачу участков леса субарендаторам, кроме того, арендодателем не доказано, что договор субаренды не соответствует договору аренды [5].

Данные примеры демонстрируют расширительное толкование норм гражданского оборота лесных участков, на основе гражданско-правовых норм, в ситуации, когда отсутствует прямой запрет на совершение сделок с лесным земельным участком. Тем не менее, ст.129 ГК РФ отражает разрешительный принцип регулирования сделок с земельными участками, тем самым предполагая несколько другой толкование норм в данной ситуации – предусматривается норма ограничения оборотоспособности земельных ресурсов, исключение из которых о признании допустимости совершения сделок, действует только в ситуациях, непосредственно предусмотренных природоресурсными нормами.

По мнению автора статьи, важно усилить режим правовой охраны лесных участков, в целях нейтрализации бесконтрольного обороталесных земельных объектов, для чего поместить в Лесной кодекс РФ запрещающие нормы на совершение сделок субаренды с участками леса.

Ситуация с двойственным характером законодательных норм является причиной ряда противоречий в практике судебных споров. Примером может являться дело № А55-16494/2009о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на лесной участок. Решение Арбитражного суда Самарской области строилось на основе ст. 9 ЛК РФ, при этом суд посчитал, что «лесные участки могут принадлежать собственнику здания на праве ограниченного пользования чужим лесным участком (сервитут), праве аренды, а также праве безвозмездного пользования».

Иная точка зрения прослеживалась во мнении Высшего Арбитражного суда в одном из его постановлений [3], где присутствует указание на приоритет норм Земельного кодекса РФ перед нормами ч. 1 ст. 74 ЛК РФ. Отсюда следует обладание собственников недвижимости правом на заключение договоров аренды участка леса- местонахождения объект недвижимости.

Таким образом, регулирование сделок с земельными участками отличается отраслевой комплексностью. Рассматривая некоторые проблемы сделок с земельными участками, их соотносят с общей гражданско-правовой характеристикой признаков сделки. При этом необходимо признание приоритета императивного (разрешительного) метода регулирования данных отношений, исключая ситуации совершения сделок с земельным участком без затрагивания интересов публичного характера. Примером таких сделок являются сделки с объектом в виде земельных участков в частной собственности.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 30.07.2018
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 04.08.2018.
3. Постановление ВАС РФ № 10520/09 от 22.12.2009 // СПС Консультант Плюс
4. Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16298/11 по делу N А51-14927/2010 // СПС Консультант Плюс.
5. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016 N Ф05-4311/2016 по делу N А41-70799/15// СПС Консультант Плюс
6. Брагинский М. И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. – С.75.
7. Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: Городец. 2005. – 645 с.
8. Гражданское право: учебник. Под ред. Толстого Ю.К. М: Проспект, 2015. – 874 с.
9. Дубовик О. Л., Кремер Л., Любе-Вольфф Г. Экологическое право. Учебник / Отв. ред. О. Л. Дубовик. М., 2005. С. 366 - 367
10. Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2002. – 734 с.
11. Российское гражданское право: учебник. Под ред. Суханова Е.А. М: Статут, 2013. – 1043 с.