АКТУАЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация. В статье рассматриваются нововведения внедренные законодателем РФ в сфере недвижимого имущества, направленные на совершенствование и урегулирование отношений в данной области.

Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, здания, сооружения, государственная регистрация права, право собственности.

Многообразие видов объектов недвижимого имущества, их экономическая ценность и технологическая сложность требуют четкого законодательного регулирования и сформированную единую судебную практику. За последние годы в нашей стране наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимости. Основной причиной этого является активный рост рынка недвижимости на фоне существующих недостатков в правовом регулировании данной сферы. Постоянное внимание законодателя, обращенное на разрешение проблем, касающихся правового режима недвижимого имущества, свидетельствует об актуальности рассмотрения данного вопроса, а формирующаяся на базе нового законодательства правоприменительная практика представляет исследовательский интерес в теоретических и практических подходах, на основании этого необходимо провести детальный анализ нововведений внедренных законодателем, затрагивающих аспекты правового режима недвижимого имущества.

Так с 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) [7], исключение составляют некоторые положения, которые вступят в законную силу с 1 января 2020 года.  В данный закон законодатель внес поправки, которые способствуют созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости. В новом законе более подробно прописываются основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (статья 14 № 218-ФЗ РФ). Приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав (статья 29 № 218-ФЗ РФ). Тем самым исключается вероятность произвольной трактовки законодательства для государственных служащих.

Изменения затронули «Основы законодательства РФ о нотариате», в частности Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5] ввел поправки, направленные на упрощение процедуры регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу введения данной поправки на сегодняшний день нет необходимости лично идти в МФЦ для подачи документов в ЕГРН. Так статья 55 ФЗ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» указывает на то, что при удостоверении договора касающегося имущества, подлежащего государственной регистрации, нотариус обязан проверить: принадлежность имущества конкретному лицу, отсутствие ограничений прав, обременений имущества и иных обстоятельств, воздействующих на совершение данного договора. После указанных процедур, нотариус обязан предоставить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав в органы регистрации права, включая все необходимые документы. В указанном законе говорится, если по независящим от нотариуса причинам нет возможности отправить документы в электронном виде, их бумажную версию необходимо предоставить в орган регистрации права не позднее двух рабочих дней. Тоже касается сделок с недвижимым имуществом и свидетельства о праве на наследство. Так с 1 февраля 2019 года для нотариусов введены новые обязанности по ведению сделок с недвижимостью. Законодатель учредил конкретные действия по отношению сделок с недвижимостью, которые заключаются в следующем: нотариус осуществляет правовую экспертизу документов, поясняет и консультирует заявителя в отношении правовых последствий совершаемого действия, несет полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. С введением законодателем новых полномочий нотариата граждане стали более защищенными в своих правах по сделкам с недвижимым имуществом, потому как простая письменная форма сделки не дает гарантий приобретателю имущества от незаконных действий продавца, тогда как обращение к нотариусу предотвращает заключение договора с недобросовестным продавцом. В случае подписания договора с недобросовестным продавцом при обращении в суд, приобретатель имеет возможность подкрепления доказательной базы, полагаясь на материалы, подтвержденные нотариусом (видеозапись сделанная нотариусом при совершении сделки, проведение расчетов через нотариуса).

Также стоит отметить, что изменения, вносимые в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [8, с. 10] затронули правила ведения деятельности застройщиков с привлечением средств дольщиков, это касается тех объектов строительства разрешение, на которые получено после 1 июля 2018 года. Наиболее значимые изменения коснулись следующих позиций: пункт 1 статьи 2 ФЗ РФ указывает на то, что застройщик должен иметь опыт работы не менее трех лет на рынке строительства многоквартирных домов; застройщик представляет собой хозяйственное общество, имеющее в наличие экспертизы проектной документации; в части 1.1 статье 3 ФЗ РФ сказано, что застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только по одному разрешению на строительство, которое получено после 1 июля 2018 года, а собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от стоимости проекта; в части 6 статьи 18 ФЗ РФ указано, что застройщик не вправе осуществлять деятельность, которая не относится к разрешенному строительству полученного на конкретный объект, а также не вправе привлекать денежные средства третьих лиц, не являющихся дольщиками; в части 7 статьи 18 ФЗ РФ, указано, что застройщик не вправе создавать или участвовать в создании коммерческих либо некоммерческих организаций, а также не вправе совершать сделки, которые не связаны с осуществлением долевого строительства; в части ведения учета денежных средств, которые оплачиваются участниками долевого строительства, застройщик обязан вести данный учет по каждому многоквартирному дому [3].  Данные изменения определяют порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов имущества участников долевого строительства. Судебная практика показывает, что при собранных доказательствах суды принимают сторону дольщиков и удовлетворяют требования по взысканию неустойки и убытков.

Далее отметим, что ряд изменений коснулся Градостроительного кодекса РФ. В частности вступил в действие Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342 – ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4]. Статья 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства относит задания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исключение составляют некапитальные строения, не имеющие прочную связь с землей, которые в случае демонтажа можно перемещать, не причиняя данным строениям ущерба. Дополнен пункт 14.4 статьи 1 ГрК РФ определением сноса объекта капитального строительства представляющий собой ликвидацию данного объекта посредством его разрушения, разборки, демонтажа включая его части. Введено понятие «объект индивидуального жилищного строительства», который представляет собой отдельно стоящее здание, состоящее не более чем из трех этажей, включающее комнаты и вспомогательные помещения для проживания в нем граждан, данное строение не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») [6]. При строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства вместо получения разрешения на строительство застройщик обязан направить через МФЦ или портал государственных услуг уведомление о планируемом строительстве, с прилагаемым правоустанавливающим документом на земельный участок. После окончания строительства застройщик обязан направить в уполномоченный орган уведомление о завершении строительства, а также приложить к уведомлению технический план на возведенный дом, квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на жилой дом (статья 51.1 ГрК РФ).  С 1 июля 2019 года от 03.08.2018 № 342-ФЗ часть 12 статьи 48 излагается в новой редакции [1], она устанавливает необходимость указания в проектной документации на проектирование сведений об объекте в соответствии с классификатором объектов капитального строительства.

Также изменения коснулись Земельного кодекса РФ, в частности кодекс дополнился новой главой - «Зоны с особыми условиями использования территории». Целью введения данной главы служит установление единого подхода к правовому регулированию установления зон с особыми условиями использования территории и ограничений применения земельных участков, расположенных в таких зонах. На наш взгляд классификация категории земель и видов разрешенного использования земель по их назначению облегчает разработку и применение методов оценки стоимости данной категории, а также способствует установлению правового режима для учета земельных участков.

Нововведения коснулись судебной практики, а именно уточнены критерии признания объектов основных средств объектами недвижимого имущества.

Далее отметим, что Минэкономразвития  РФ разрабатывает проекты федеральных законов «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации» (далее - Проект). Проекты разработаны Министерством экономического развития Российской Федерации, целью которых является внедрение в гражданское законодательство РФ единого объекта недвижимого имущества, который будет представлять собой единую вещь, состоящую из земельного участка и возведенного на нем строения. Данный подход к понятию недвижимой вещи зафиксирован в Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3), а также в Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6) [2].  Разработчики Проекта полагают, что внедрение в ГК РФ понятия «единый объект недвижимости» позволит приобретателям земельных участков создать правовую определенность, так как в настоящее время понятие «сооружение» носит спорный характер, потому как входящие в состав сооружений вещи могут рассматриваться с позиции движимых вещей, находящихся на приобретаемом земельном участке. Авторы предлагают относить понятие «сооружение» к недвижимой вещи при условии, что оно будет иметь связь с земельным участком, при этом обладать собственным хозяйственным назначением, с имеющимся на него разрешением на строительство.  Разработчики полагают, что с введением единого определения недвижимой вещи с земельным участком существенно облегчится положение собственников земельных участков с незарегистрированными на них строениями путем установления правового режима, принадлежащего им имущества, то есть земельный участок, и сооружения на нем являются единым объектом недвижимости. На наш взгляд такой подход имеет положительный момент для собственников, поскольку при доказывании прав на недвижимое имущество владельцам не надо доказывать в суде, что отдельная часть недвижимой вещи также принадлежит ему на праве собственности, у суда не должно быть сомнений по определению и разграничению объектов недвижимого имущества. Также авторы Проекта указывают на то, что налоговые органы перейдут на понятную и простую модель единого налога на недвижимость.

В Гражданский кодекс РФ планируется ввести новую главу, касающуюся права собственности на здания и сооружения. Авторы указывают на то, что простое создание здания не влечет за собой право собственности, для этого необходимо осуществить государственную регистрацию права (пункт 2 статья 8.1 ГК РФ). В Проекте предлагается здание, сооружение, объект незавершенного строительства считать составной частью, а не улучшением земельного участка, до тех пор, пока на них не будет зарегистрировано право собственности, с момента внесения в государственный реестр надлежащей записи. Данный Проект предполагает внести изменения в следующие федеральные законы и кодексы: ЗК РФ, ЖК РФ, ГрК РФ, Федеральный закон от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [9].

Таким образом, реформирование положений ГК РФ о недвижимости позволит урегулировать правовой статус недвижимого имущества. Определение и трактовка понятия недвижимого имущества, установление занимаемого им места в объектах гражданских прав, а также анализ законодательства, регламентирующий правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, не исключая разнообразные пробелы в них, определяют необходимость более глубокого изучения исследуемой темы.

Список литературы:

1. Консультант Плюс [Электронный ресурс] «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018). ГрК РФ Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование, Режим доступа: http://www.consultant.ru, свободный (дата обращения 14.12.2019)
2. Консультант Плюс [Электронный ресурс] «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009), Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95075/, свободный (дата обращения 14.12.2019)
3. Консультант Плюс [Электронный ресурс] Обзор изменений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_79468/, свободный (дата обращения 14.12.2019)
4. Консультант Плюс [Электронный ресурс] Федеральный закон от 3 августа 2018 года №342 – ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_304066/, свободный (дата обращения 14.12.2019)
5. Российская газета - Федеральный выпуск №7635 (172) [Электронный ресурс] Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Режим доступа: https://rg.ru/2018/08/08/notariat-dok.html, свободный (дата обращения 08.08.2018)
6. Система ГАРАНТ [Электронный ресурс] Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Режим доступа: http://base.garant.ru/72005506/, свободный (дата обращения 08.08.2018)
7. Судебные и нормативные акты [Электронный ресурс] РФ Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018), Режим доступа: http://sudact.ru/law/federalnyi-zakon-ot-13072015-n-218-fz-o/, свободный (дата обращения 10.10.2018)
8. Чашкова С.Ю. Актуальные вопросы применения семейного и гражданского законодательства в нотариальной практике: сборник статей. М.: Фонд развития правовой культуры, 2017. - 80 с.-10 с.
9. Экспертное заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проектам федеральных законов «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации» [Электронный ресурс] Проекты федеральных законов «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации», Режим доступа: http://privlaw.ru/wpcontent/uploads/2018/03/project-conclusion-03-1.pdf, свободный (дата обращения 14.12.2019)