ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ ДАРЕНИИ

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ [2] при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, имеющие денежную, натуральную формы, либо права распоряжения. Доходом в натуральной форме является стоимость имущества, полученного в дар.

Необходимо отметить, что обязанность по уплате налогов по договору дарения возникает, если предметом дара являются объекты недвижимости, транспортные средства, акции, доли и паи. При этом налоговым законодательством установлены условия, при которых даже дарение указанных предметов не накладывает налоговые обязательства для одаряемого (близкое родство, срок нахождения объект в собственности).

Базой для начисления налога выступает то стоимостное выражение объекта дарения, которое прописано в дарственной (договоре дарения).

Если объектами дарения выступают транспортные средства, акции, доли и паи, то проблем с определением налоговой базы не возникает. Трудности существуют в сфере определения налоговой базы недвижимости, так как это дорогостоящие объекты и сумма налогов при ее отчуждении весьма значительны, есть соблазн занизить реальную стоимость дара, зачастую стороны вообще не имеют представления о стоимости подаренного.

Договор дарения безвозмездный и цена подаренного для него значения не имеет. Федеральная налоговая служба России ориентирует правоприменителей, на то, что одаряемое физическое лицо обязано самостоятельно исчислить налог на доходы физического лица с таких доходов …» [5].

Практика показывает, что в договорах дарения фигурирует именно стоимостное выражение объекта дарения, согласованное сторонами, кадастровая стоимость используется нечасто, так как стороны зачастую определяют стоимость дара ниже, чем его кадастровый эквивалент в целях минимизации налога, подлежащего уплате.

Следует иметь ввиду, что в случае существенного занижения стоимости объекта дарения, налоговые органы вправе взыскать НДФЛ, исходя из рыночной стоимости недвижимости. Эта позиция отражена в письмах Минфина России, в которых указывается, что в отношении дарения недвижимости между лицами, не состоящими в близком родстве, нужно руководствоваться ценой, указанной в договоре, только если она соответствует рыночной стоимости недвижимости [6].

Здесь характерно следующее. Кадастровая стоимость это массовая оценка стоимости недвижимости, базирующаяся на данных о ее рыночной стоимости. Очевидно, что априори кадастровая стоимость не может превышать рыночную стоимости, так как при определении рыночной стоимости берется во внимание, прежде всего принцип наиболее эффективного использования объекта оценки [7, с. 146].

Федеральная налоговая служба разъяснила, что для физических лиц налоговая база исчисляется на основе официальных данных о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. При отсутствии таких данных санкционируется использование сведений об инвентаризационной стоимости недвижимости, полученные из органов технической инвентаризации [4].

Кадастровая оценка по заказу государства производится независимыми оценщиками, отобранными на конкурсной основе. По окончании проведения кадастровой оценки проводится экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости в саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), членом которой является оценщик.

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3], который определяет рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на свободном рынке в условиях конкуренции, при условии, что стороны действуют разумно, обладают всей нужной информацией, а на цену не влияют  какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Если правообладатель посчитает, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, он может реализовать право оспорить ее величину в досудебном или судебном порядке. В этом случае также необходим отчет об определении рыночной стоимости, выполненный для целей оспаривания, получивший положительное заключение СРОО.

Судебная практика по оспариванию стоимости недвижимости в целях налогообложения, показывает, что минимально кадастровая стоимость была снижена в 1,64 раза, максимально – в 25,33 раза. В среднем по рассмотренным делам истцам удалось снизить кадастровую стоимость в 8,16 раз [7, с. 148].

Определение рыночной стоимости предмета дарения, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, оказывающих влияние как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность самих объектов. Расчета рыночной стоимости осуществляется на основании трех подходов к оценке: сравнительный подход, затратный подход; доходный подход.

Перечисленные подходы основаны на специфических методах, позволяющих определить стоимость объекта. При оценке земли чаще всего используются комбинированные методы. Выбор зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, соответствия объекта наиболее типичному виду использования.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Затратный подход базируется на принципе замещения, который исходит из того, что среднестатистический покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства идентичного или максимально приближенного оцениваемого объекта. Затратный способ в силу своей специфики не применим к оценке земельных участков.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования.

Доходный подход используется, когда есть достоверная информация, дающая возможность прогнозировать потенциальные доходы, которые объект оценки может приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В заключении отметим, что при закреплении в договоре стоимости объектов дарения, оптимально исходить из ее кадастровой стоимости. Нормативно не определен однозначный механизм определения рыночной стоимости, поэтому возможны споры, решение которых происходит в административном и судебном порядке.

Список литературы:

1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (по сост. на 21 июля 2014 г) // СЗ РФ. - 2014. - № 30 (ч. 1). - Ст. 4202;
2. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 27 ноября 2017 г.) // СЗ РФ. – 2000. - № 32. – Ст. 3340; 2017. - № 49. - Ст. 7324;
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (ред. от 3 августа 2018 г.) // СЗ РФ. – 1998. - № 31. - Ст. 3813;2018.- № 32 (часть I).-Ст. 5105;
4. Письмо ФНС России от 10 марта 2017 г. № БС-3-11/1631[Электронный ресурс] Доступ СПС Консультант Плюс;
5. Письмо ФНС России от 27 июля 2016 г. № БС-3-11/3427@ от 27 июля2016 г. [Электронный ресурс] Доступ СПС Консультант Плюс;
6. Письмо Минфина России от 15 октября 2015 г. №03-04-05/59154 [Электронный ресурс] Доступ СПС Консультант Плюс;
7. Лихоманов О.В. Куканова М.С. Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона) // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: экономика, экология.-2016.-№ 3.- С. 145-152.