КЛАССИФИКАЦИЯ ЗАГОРОДНЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

Аннотация. В статье рассматривается сегментация коттеджных поселков. Критерии, по которым классифицируются коттеджные поселки помогут покупателям сделать правильный выбор.

Ключевые слова: Коттеджный поселок, загородная недвижимость, классификация, сегментация, цена, месторасположение, площадь, комфорт.

Загородная недвижимость – растущий и востребованный сегмент рынка в России

На рынке загородной недвижимости проявляется ежегодный прирост объема предложения. В большинстве коттеджных поселков на сегодняшний день стоимость земельных участков осталась без изменений или увеличилась, а стоимость готовых коттеджей достаточно разная. Важным фактором, влияющим на выбор покупателя загородной недвижимости, является максимальная удовлетворенность его потребностей.

Загородные коттеджные поселки можно классифицировать на некоторые группы. К каждой группе предъявляются определенные требования комфортности, месторасположения, безопасности, технологичности и так далее. В определенной степени границы между этими группами могут быть условны, однако, разница между поселками разных групп достаточно значительная. Как правило, разница заключается в степени комфорта, и в цене.

Стоит отметить, что официальной, общепринятой, классификации коттеджных поселков нет. Поэтому любая классификация относительна и достаточно субъективна.

Критерии классификации поселков

Выделение поселков в группы основано на использовании ряда критериев. Основными на сегодняшний момент являются:

• Месторасположение коттеджного поселка (удаленность от города, направление-тракт, шоссе, экология, природа, ландшафт.
• Площади коттеджных поселков и стадии развития.
• Цена и площадь домовладений.  Размер земельных участков.
• Архитектура поселка (единый архитектурный стиль, архитектура индивидуальных домов, используемые технологии строительств, используемые материалы.
• Коммуникации.  Наличие и качество инженерных систем.
• Социальная инфраструктура поселка.
• Уровень благоустройства территории поселка. Инфраструктура.
• Обслуживание поселка. Охрана. Стоимость содержания.
• Индивидуальные услуги.

На основании таких факторов специалисты в сфере недвижимости выделяют пять универсальных сегментов загородных коттеджных поселков:

1. Элитные (класса Люкс).

Эксклюзив, к ним относят усадьбы и резиденции с площадью дома от1500 кв.м. на участке не менее 1 гектара, с эксклюзивными авторскими проектами в уникальном живописном месте. При строительстве таких домов используют самые современные технологии и применяют лучшие строительные и отделочные материалы. Здесь, как правило, комфорт и качество стоит превыше цены. Обслуживание этих объектов производится отдельным штатом профессиональных сотрудников.

2. Премиум-сегмент.

• Цена на коттеджи в этих поселках начинается, по мнению специалистов от 20-30 млн. руб, а верхней границы нет.
• Расположение в престижном районе, т.к. населению поселка очень важно его окружение.
• Размер самого поселка, как правило, небольшое количество домов.
• Площади домов от -300 кв.м., участки от 10-30 соток.
• Обязательные централизованные коммуникации (вода, газ, канализация), интернет, телевидение и телефония.
• Оригинальная архитектура поселка, авторские архитектурные и дизайнерские проекты.
• Ландшафтный дизайн общественных зон и домовладений.
• Достойный вид из окна и хорошая экологическая обстановка.
• Качественные дороги, близость к «цивилизации» - лучше всего, по скоростной многополосной дороге.
• Круглосуточная охрана, включающая видеонаблюдение по всему поселку, патрулирование улиц и периметра охранной организацией. Отдельные въезды для владельцев и обслуживающего персонала.
• Технологичное уличное освещение. Система пожаротушения к каждому дому.
• В общественной зоне элитных поселков можно встретить спорт-клубы такие как гольф, большой теннис, конноспортивный; рестораны, гостиницу, винотеку, бани, салоны красоты, специально оборудованные места для проведения уличных мероприятий, детская площадка. Набережные и прогулочные зоны, водоем, могут быть пирсы для рыбалки, причалы для яхт, вертолетная площадка.
• Это жилье для высокообеспеченных граждан, которые в состоянии выложить кругленькую сумму за дом и оплачивать солидные ежемесячные счета за услуги. Служба эксплуатации в таких поселках располагает штатом высококвалифицированных специалистов, что позволяет жителям забыть о существовании каких-либо бытовых проблем.

3. Бизнес-сегмент.

• Это дома с землей в цену 7-20 млн. руб.
• Площади домов от 200 кв.м, земельные участки обычно 8-20 соток.
• Все централизованные коммуникации (электричество, водоснабжение, канализация), и система пожаротушения.
• Асфальтированные или бетонированные дороги и проезды.
• Круглосуточное видеонаблюдение по периметру, ночное патрулирование периметра и обязательное уличное освещение.
• Обычно в каждый поселок есть два въезда: один для владельцев, другой для обслуживающего персонала.
• Соблюдаются статусные правила относительно достойного вида из окна и хорошей экологической обстановки, близости внешней инфраструктуры (образование, торговля, медицина, развлечения).
• Ландшафтный дизайн общественных зон и домовладений.
• Жители поселка получают широкий спектр качественных услуг, предоставляемый Управляющей компанией, и ежемесячная плата за них оказывается весьма существенной.

4. Комфорт - сегмент.

• По цене комфорт сложно отделить от эконома, 5-8 млн. руб., позиционируется как нечто замечательное, за невысокую цену.
• Площади домов от 100 кв.м., земельные участки обычно 6-15 соток.
• Централизованные коммуникации -электричество, газ, а вот водоснабжение и канализация могут быть автономными.
• По внутренней инфраструктуре комфорт стремится к бизнес-классу, например, детский сад или хорошие дороги, ландшафтный дизайн или эффектная внешняя отделка домов.
• Дороги могут быть как асфальт так и грунтовка.
• Охрана обычно представляет собою забор и КПП на въезде и выезде.
• Сочетание коттеджей и таунхаусов на одной территории поселка.
• Управляющей компанией, как правило, становится та же самая фирма, которая является застройщиком данного поселка.

5. Эконом-сегмент.

• По ценовому критерию к эконому относят поселки, где коттеджи стоят в пределах 3-7 млн. руб. Часто в эконом-поселках с коттеджами сочетаются и таунхаусы, жилье в которых еще дешевле.
• Земельные участки 6-12 соток, но бывают и по 4 сотки.
• Внутрипоселковые дороги - грунтовка,
• Минимальное количество централизованных коммуникаций (например, канализация предлагается автономная – на один или несколько домов).
• Материалы, из которых строят дешевые коттеджи, разнообразны в силу богатого предложения современных стройматериалов. Но объединяет их одно: все они дешевы.
• Критерий удобного расположения не особенно влияет: эконом поселки можно найти и вблизи от города, с высокой транспортной доступностью, и в отдалении; на берегу водохранилища и по соседству с шумной федеральной автотрассой.
• Охрана, обычно представляет собою забор и КПП.
• Первое время управляет поселком, как правило, та же самая фирма, которая является застройщиком.

Все коттеджные поселки можно условно разделить на эти классы. При покупке загородного жилья в определенную цену стоит обратить внимание на уровень комфорта, относительно уровня удовлетворенности будущего собственника, а стоимость оплаты коммунальных и жилищных услуг за уровень комфорта, поможет понять, по каким критериям он оценивается. Рынок загородной недвижимости специфически связан с месторасположением объектов, то есть его локальным размещением, и характером социальной значимости. А подход к социальной значимости определяется субъективно и недостаточно четко.

Для анализа и сравнения были использованы сайты управляющих компаний, коттеджных поселков и экспертное мнение руководителей, директоров коттеджных поселков.

Список литературы:

1. Управление загородной недвижимостью // Электронный ресурс. Режим доступа:  http://proektal.ru/
2. Загородная недвижимость // Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.vseposelki.ru/analitics.phtml
3. Бусов, В. И. Управление недвижимостью: теория и практика: учебник для академического бакалавриата / В. И. Бусов, А. А. Поляков. -- М.: Издательство Юрайт, 2014. -- 306 с. Е. А. Лебедева, Т. Д. Попова, 2016