СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в понятие недвижимости входят:

• земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
• жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [1];

Использование недвижимого имущества предполагает юридическую возможность осуществлять определенные действия с собственностью для получения полезных качеств имущества. Для пользования недвижимым имуществом субъекту необходимо иметь соответствующий объем прав и обязанностей, который регламентируется законодательством РФ.

Каждая форма собственности разделена на виды:

Государственная собственность:

• Собственность Российской Федерации – имущество, принадлежащее РФ, федеральная собственность. К данному виду собственности относятся природные ресурсы, объекты культурного и исторического наследства, художественные ценности; Объекты обороны страны; федеральные автомобильные и железные дороги, а также обслуживающие их организации и т.д.
• Собственность субъектов РФ – республик, краев, областей, городов федерального значения, автономных областей и округов.

Муниципальная собственность:

1. Собственность городских поселений;
2. Собственность сельских поселений;
3. Собственность иных муниципальных образований.

К собственности городских и сельских поселений относится имущество, которое необходимо для электро-, газо-, водо-, и теплоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, для освещения; автомобильные дороги и имущество, которое их обслуживает; жилищный фонд, предназначенный для социальной поддержки малоимущих граждан; пассажирский транспорт и имущество, обслуживающее его; объекты культурного наследия и т.д [2].

Частная собственность:

• Собственность граждан, к которым относятся иностранные граждане, отдельные лица, члены семьи и пр.;
• Собственность юридических лиц, к которым относятся товарищества, акционерные общества, кооперативы, некоммерческие общественные организации, иностранные юридические лица и пр.

Иные формы собственности предполагают общую собственность, которая, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую (в соответствии со ст. 244-255 ГК РФ). К данной форме относится собственность различных совместных предприятий, товариществ собственников жилья, фермерских хозяйств и пр. Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка, которая включает в себя создание, формирование, распределение, обмен и потребление объектов недвижимости, а также права и обязанности, которые возникают при их обладании. Рынок недвижимости играет важную роль в современном мире. Так, невозможно существование рынка труда, товаров и услуг, рынка капиталов без территорий, помещений, офисов и т.д. При помощи механизмов рыночных отношений и государственного регулирования рынок недвижимости позволяет:

- создавать новые объекты недвижимости;

- передавать права на недвижимость;

- управлять и эксплуатировать объекты недвижимого имущества;

- осуществлять передачу прав на объекты недвижимости;

- устанавливать равновесные цены;

- осуществлять и поддерживать инвестирование в недвижимость;

С точки зрения национальной экономики функции рынка недвижимости заключаются в:

• свободном формировании цен на объекты;
• решении социальных задач, которые непосредственно связаны с недвижимостью;
• защите прав и интересов субъектов при переходе права собственности;
• управлении инвестиционными потоками в объекты недвижимости.

Современный отечественный рынок недвижимости формирует материальная база, которая состоит из двух источников:

• приватизация. Бесплатная приватизация гражданами жилья, а также приватизация земельных участков и нежилых помещений на платной и бесплатной основе.
• коммерческое строительство (строительство и продажа недвижимости).

После формирования основных источников, образовался вторичный рынок недвижимости, который позволяет перепродавать как ранее приобретенные объекты недвижимости, так и приватизированные.

Рассмотрим основные этапы становления и развития рынка недвижимости в России.

Период «зарождения» – 1990-1995 гг. На данном этапе отсутствовала правовая база, которая бы регулировала деятельность участников рынка недвижимости. Для данного этапа характерна высокая степень риска, которая, однако, компенсировалась высоким уровнем рентабельности деятельности посредников и высокой динамикой цен.

Сделки, в основном, происходили с жильем, незначительное количество сделок проходило с коммерческой недвижимостью. Правовая недостаточность привела к большому количеству нарушений прав собственников и клиентов, а также препятствовала развитию рынка.

Помимо недостатка нормативно-правовой базы, негативное влияние на развитие рынка недвижимости оказывали государственное распределение жилья, которое снижало уровень спроса граждан, низкие доходы населения, монополия в топливно-энергетической и жилищно-коммунальной сферах. В период «зарождения» завершилась установка и стабилизация цен на объекты недвижимости, а также количество сделок с ними [3].

Период становления, который продолжается в России и на сегодняшний день, отличается от предыдущего созданием нормативно-правовой базы, которая призвана регулировать деятельность на рынке недвижимости, а также интеграцией земли и производственной (индустриальной) недвижимости в оборот рынка.

На данном этапе, под воздействием высокой конкуренции, увеличилась доля рынка, которая контролировалась фирмами-риелторами. Это привело к сокращению неорганизованной доли рынка недвижимости [3].

Изменения, произошедшие в конъюнктуре рынка, привели к стоимостным изменениям первичного и вторичного жилья. Так, на этапе «зарождения», цены на первичное жилье были существенно ниже цен на вторичное, а в период становления наоборот – вторичный рынок стал значительно дешевле. Это обусловлено тем, что новое жилье характеризовалось повышенным комфортом, часто имело дополнительный комплект услуг и, таким образом, было более привлекательно для потребителей.

Период становления имеет существенную особенность – начало взаимодействия финансового и рынка недвижимости. Продажа недвижимости связана с кредитными средствами. Взаимосвязь двух рынков обуславливает перспективы их развития.

Также необходимо отметить, что на этапе становления и развития рынка недвижимости в России:

• появляется спрос на развитие рекреационных объектов, что влияет на развитие данного сегмента рынка недвижимости (парки, аквапарки и т.д.);
• развитие на первичном рынке недвижимости организаций, которые осуществляют предпринимательскую деятельность, направленную на создание объектов недвижимости, а также реконструкцию или изменение существующего здания или земельного участка, что, в итоге, приводит к увеличению их рыночной стоимости (девелопмент);
• усиление роли маркетинговых исследований в принятии инвестиционных решений в отношении недвижимости в связи с ростом конкуренции и широким спектром предложений на рынке;
• появление компаний, которые оказывают маркетинговые, консультационные и прочие услуги на рынке объектов недвижимости.

Итак, недвижимость выступает в роли двух важных составляющих общественного устройства: средство производства и предмет личного пользования в качестве места проживания, проведения досуга и отдыха и т.д. Объекты недвижимости тесно связаны с экономическим, правовым государственным регулированием основных сфер жизни общества.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. - М.: Эксмо, 2016. - 512 c.
2. Веронурм Ю.К. Основные понятия экономических процессов рынка недвижимости России. М.: НТЦ «Развитие», 2013. - 69 с.
3. Крассов О. И. Земельное право современной России / О.И. Крассов. - М.: Дело, 2015. - 624 c.