ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИИ И ГЕРМАНИИ

Выбор исторического развития немецкого законодательства установлен тем, что право Германии, также как и России, является одной из частей континентальной правовой системы, и в рамках этой системы близко к российскому законодательству. Немецкое ипотечное право достаточно подробно было изучено в российской юридической науке, достаточно легко понять из трудов К.Н. Анненкова, Л.А. Кассо, И.А. Покровского, А.А. Башмакова.

До XIII века в немецком праве в основе своей лежал принцип имущественной ответственности за долги. Потеря права владения и права пользования недвижимостью, были неудобны и поэтому в XIII веке начала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, но собственник лишался права отчуждения имущества, и его вторичного залога.

В средневековье путем рецепции римского права ипотека перешла в немецкое законодательство, сохранив уже имевшиеся правовые конструкции. Германское право добавило в римскую форму ипотеки условие гласности и  формализовало его путем введения земельных и ипотечных книг в Германии,  также в Австрии, Швейцарии и других странах. Записи в ипотечных книгах имели строгое юридическое значение. О каждом объекте имущества имелись данные о собственнике и переходах права собственности. А также сервитуты и долговые обязательства, лежащие на владельце. После внесения  специальной записи в книги ипотека признавалась вещным правом. Реализация заложенного имущества проводилась судом, что априори  повышало степень защищенности интересов сторон кредитной сделки.

Зарождение современного института ипотеки произошло в Германии в конце XVIII века. По велению короля Пруссии Фридриха Первого созданы специальные кредитные кассы для кредитования под 4 % годовых под залог земельных угодий, однако для дворян. Учёт долгов вёлся в поземельной книге. В 1767 году по приказу Фридриха Второго был создан подобие сегодняшних ипотечных банков - Силезский ландшафт, который стал выпускать закладные листы, и был создан с целью привлечения ресурсов для выдачи кредитов. Селезский ландшафт был  стандартом выдачи ипотечных кредитов. Даже во время Первой и Второй мировых войн владельцы закладных листов, выдаваемых такими банками, получали проценты.

Залог недвижимого имущества в России и вотчинных владений укоренился в XV в. Первые упоминания о залоге встречаются в Псковской Судной Грамоте, которая была составленна на основе постановлений псковского веча, совета бояр, княжеских грамот, норм Русской Правды и обычного права. С последней четверти XVIII в. и до конца 50-х годов XIX в. в Российской империи действовали докапиталистические казенные кредитные учреждения: Государственный заемный банк, Санкт-Петербургская и Московская казна.

Во время развития товарно-денежных отношений при оформлении залога на получение ссуды отдельное внимание стало уделяться оценке недвижимости. Непосредственно в 1829 г. предписанием министра внутренних дел определялась развернутая форма описи имения с его экономической оценкой: "о доходах и выгодах". Благодаря Крестьянскому банку 1,2 млн. крестьянских дворов за 1908-1915 гг. продали 3,9 млн. десятин надельной земли на сумму 445 млн. руб.

В 1895 г. в залоге ипотечных земельных банков находилось 113,4 тыс. имений, что составляло 42% общей площади частного землевладения. В последующие годы площадь заложенных земель продолжала упорно возрастать: к 1900 г. было заложено 148 тыс. имений, а это- 45 % общей площади частных земельных владений, к 1905 г. – 189 тыс. имений (50 %), к 1913 г. – 469,6 тыс. имений (55 %), а к 1915 г. в залоге ипотечных учреждений находилось 552,4 тыс. имений, или 60 % всей земельной собственности. Незаложенные земли не служили объектом продаж.

Ипотечный капитал занимал множественную долю в финансовых активах. В 1914 г. стоимость всех находившихся в обращении ипотечных ценностей (частных и государственных) составляла 5,2 млрд. руб. (а это 41,5 % стоимости всех ценных бумаг на российском денежном рынке).

При устойчивости российского рубля 1897-1914 гг., а особенно в период роста его курса в 1880-е годы ипотечный кредит являлся доходным банковским бизнесом. По состоянию на 1 января 1918 г. в России было уже около 22,5 тыс. потребительских обществ. Число членов в них составляло примерно 8-9 млн. человек, обороты – свыше 5 млрд. руб.

По объемам выданных ссуд лидирующие позиции занимал Крестьянский поземельный банк, выдавший к 1915 г. 1466,6 млн. руб. В общем объеме ипотечного кредитования в 1915 г. доля сельской ипотеки составляла около 69 %.

Основным предметом залога недвижимого имущества до 1917 года являлись частновладельческие земли. В начале XX в. клиентами земельных банков были две трети частных землевладельцев. Ими было заложено 78 % земель и 62 % угодий, находившихся в частном личном владении. Объем ссуд, выдаваемых земельными банками, в середине 1910-х годов были сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков. Активное развитие ипотеки связано с тем обстоятельством, что земля в тот период являлась одной из главных ценностей в сфере материального производства, а сельское хозяйство - важной отраслью экономики, дававшей около половины национального дохода.

Подводя итог всему вышесказанному можно сделать вывод, что институт залога недвижимости развивался непрерывно и динамично. В настоящее время, ипотека прочно влилась в социальную, финансовую  жизнь общества и уже является неотъемлемой и удобной для многих формой приобретения собственности. Исходя из этого институт ипотеки является интересным для дальнейшего изучения.

Список литературы:

1. Бобылева А.С. Финансовое оздоровление сельскохозяйственных организаций в России: теория, методология, инструменты. 2012. С 115-117.
2. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование как инструмент развития предпринимательства.  Новосибирск: НГТУ. 2016. - 44 с.
3. Ипотечное кредитование в России // http://ipocredit. ru/publikacii/s/urii-tryshin-mirazvivaem-zemelnyu-ipoteky-44928-1 (дата обращения 2.04.2018)
4. Логинов М.П. Ипотека земли – основа развития АПК в условиях кризиса // АПК: экономика, управление. 2012. № 2. C.32-36.
5. Разумова И.А. Становление и развитие системы ипотечных банков в Германии // Вестник Омского Государственного Университета. 2013. №7. С.109-111.
6. Трушин Ю.В. Россельхозбанк: курс на развитие АПК // Деньги и кредит. 2015. № 4. C. 20-26.
7. Чередникова А.О. Развивать земельно-ипотечное кредитование // АПК: экономика, управление. 2012. № 1. С. 48-50.