ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В ОБЛАСТИ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

Системная работа по пресечению самовольного строительства, освобождение от самостроя улиц, площадей и других территорий позволяет улучшить архитектурный облик городов, создать более комфортное и безопасное общественное пространство. Совершенствование и модернизация системы контроля за использованием городских объектов недвижимости позволяет также решать задачи, связанные с нормами налогового законодательства, что способствует увеличению доходной части городского бюджета.

Рассмотрение опыта европейских стран в области использования и контроля за объектами недвижимости целесообразно начать с периода римского частного права. Именно в этот период сформировались принципы, на которых базируется в той, или иной степени, современное европейское континентальное гражданское право. Необходимо отметить, что и появление такой категории как «недвижимость» относится к римскому праву, которое позволило разграничивать объекты и их правовое регулирование, пусть и условное [1, с. 150].

Понятие самовольного строительства было известно в Древнем Риме, однако результат данного строительства трактовался по-разному: как нарушение прав собственника земельного участка, с одной стороны, а с другой, как один из путей преумножения имущества переходящего в собственность владельца данного участка.

Однако, институт самовольного строительства, в том плане, в котором понимает его современное общество, не был известен в римском праве. Строительство на земельном участке понималось как возникновение права собственности на данную постройку лица, в чьей собственности находился земельный участок, вне зависимости от того, кем и из чьих ресурсов была возведена данная постройка. Данный подход позволил классифицировать самострой как один из способов приобретения права собственности через приращение имущества. При этом, римское право подразумевало принцип, по которому судьба земельного участка, определяет судьбу построек на нем, а именно право собственности на постройки переходит владельцу земли [1, с. 153].

В период с XII в. на территории государств Западной Европы происходит процесс рецепции римского права – преемственность, использование основных положений права.  В числе прочих, был принят подход к земельному участку как главной ценной недвижимой вещи, который распространился на все страны Европы [1, с. 214].

На сегодняшний день, Французский гражданский кодекс статьей № 555 регламентирует последствия строительства так, что собственник земельного участка определяет судьбу недвижимости – сохранение в своей собственности, либо демонтаж объекта субъектом, возводившим его.

Законодательная база других стран Европы, таких как Венгрия, с параграфом 137 Гражданского кодекса, Чехия с параграфом 135 «в» ГК, а также Закон об основных имущественно-правовых отношениях, действующий на территории стран бывшей Югославии, несмотря на схожесть в основных положениях с французским законодательством, отличается более гибким, либеральным подходом в отношении застройщика, возводившего самовольные объекты недвижимости. Так, в случае, если стоимость возведенного объекта недвижимости превышает стоимость земельного участка, или его определенной части, застройщик имеет право оформить право собственности на возводимый объект (ГК Венгрии, параграф 137) [2, с. 140].

Схожий принцип содержит и параграф 135 «в» Гражданского кодекса Чехии, который также определяет, что суд регулирует правоотношения между собственником земельного участка и лицом, возводившим строение.

Закон об основных имущественно-правовых отношениях, действующий на территории стран бывшей Югославии, устанавливает, лицо, которое осуществляло возведение объекта самовольного строительства за свой счет и их своих материалов на чужом земельном участке, имеет возможность стать собственником участка в случае, если лицо не знало, или не могло знать, что земельный участок находится в чужой собственности, либо, если собственник участка не препятствовал возведению строений и сооружений. Однако, такой подход нетипичен для европейского континентального права, которое уделяет большое внимание защите прав собственников земельных участков.

В странах бывшего социалистического толка, проблема самовольного строительства и ее гражданско-правовое регулирование не менее актуальна. В период с 94 по 95 гг. XX века странами-участниками СНГ был создан Научно-консультативный центр частного права СНГ, который был призван разработать модель Гражданского кодекса стран-участников.

Разработанная модель легла в основу гражданских кодексов, с небольшими изменениями в семи странах СНГ: Армении, Белоруссии, Казахстане, Киргизстане, России, Таджикистане и Узбекистане. Позднее Украина применила данную модель для создания Гражданского кодекса страны.

Таким образом, современные гражданские кодексы перечисленных стран имеют много схожего, однако по причине дальнейшего самостоятельного развития, в кодексах присутствуют и различия, на которые стоит обратить внимание. Страны Азербайджан, Грузия, Молдова и Туркменистан изначально приняли свои нормативно-правовые акты, регулирующие гражданско-правовые отношения, не основываясь на разработанной Научно-консультативным центром частного права СНГ модели.

Содержание статей Гражданского кодекса, стран, которые применили разработанную модель на практике имеют больше схожих моментов, начиная с названия статей и заканчивая процессом легализации самовольных построек.

Так, в начале всех статей приводится определение самовольной постройки с перечислением ее признаков. Необходимо отметить, что в статьях № 376 ГК Украины и № 223 ГК Белоруссии, внимание уделяется именно деятельности, а не результату (самой постройке), что также находит свое отражение в названии статей: «Самодеятельное строительство» и «Самовольное строительство и его последствия».

Отличается от прочих статья № 223 ГК Белоруссии, которая в соответствии с названием «Самовольное строительство и его последствия» отражает все аспекты, касающиеся самовольного строительства, деятельности лиц в отношении недвижимого имущества с перечислением признаков такой деятельности для определения ее как самовольной. Данный подход является наиболее продуктивным ввиду того, что в рамках подобного рода строительства, незаконной является сама деятельность лица, и только потом сам объект. Также, данное в ст. 223 ГК Белоруссии определение дает возможность рассмотреть проблему самостроя с точки зрения градостроительного законодательства, которое регламентирует строительную сферу. Также, Гражданский кодекс Белоруссии отличается тем, что в своей редакции статьи 223 решает вопрос разграничения самовольно построенных объектов и самовольно реконструированных. Этот аспект избавляет правоприменителей от наиболее проблемного вопроса в судебной практике [3, с. 98].

Перечисленные кодексы запрещают использование самостроя в гражданском обороте через запрет на совершение сделок с ним и дальнейший демонтаж, за исключением Гражданского кодекса Армении (ст. 188 ГК Армении), который не предполагает снос объекта. Гражданские кодексы Белоруссии, Киргизии и Узбекистана предусматривают снос объектов самовольного строительства в судебном порядке по иску заинтересованного лица. Законодательство остальных стран, в том числе и России, оставляют открытым этот вопрос.

Вопрос легализации самовольных построек в странах-участниках СНГ решается в судебном порядке, за исключением ст. 222 ГК РФ, которая предполагает и внесудебный порядок легализации («дачная амнистия»).  При решении данного вопроса законодательство некоторых стран отдает предпочтение лицу, осуществляющему застройку, вне зависимости от наличия у последнего прав на землю, другие же требуют у застройщика права собственности на земельный участок для осуществления процедуры легализации строительства (Россия, Белоруссия, Армения).

В отличие от континентального европейского права, ни один из кодексов стран СНГ не предполагает собственника земельного участка главным претендентом на право собственности в отношении самовольного объекта недвижимости.

Таким образом, рассмотренные особенности законодательной базы в отношении объектов самовольного строительства позволяют сделать вывод о принципиальной разнице систем контроля за объектами недвижимости в Европе и СНГ: строгое соблюдение и охрана прав и законных интересов собственника земельного участка, на территории Евросоюза и приоритет интересов лица, осуществляющего строительство, на постсоветском пространстве.

Список литературы:

1. Бетхер, В.А. Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации. - М: Юстиинформ, 2017. – С. 150-214
2. Долуцкий, И. И. Политические системы в России и СССР в XX веке. Том 2 / И.И. Долуцкий, Т.Е. Ворожейкина. - М.: КДУ, 2008. – С. 140
3. Щепалов, С. В. Гражданский процесс. Лекции: моногр. / С.В. Щепалов. - М.: Норма, Инфра-М, 2013. – С. 98.