ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ

Аннотация. Статья посвящена изучению оптимального и эффективного использования объектов недвижимости. Соответствие недвижимости вариантам использования по определенным критериям. В частности, рассмотрен алгоритм анализа наиболее эффективного использования земельных участков поэтапно. Уделено внимание группе факторов, которые влияют на стоимость недвижимости.

Abstract. The article is devoted to the study of optimal and effective use of real estate. Compliance with real estate use cases on certain criteria. In particular, the algorithm of the analysis of the most effective use of land plots in stages is considered. Attention is paid to a group of factors that affect the value of real estate.

Ключевые слова: недвижимость, оценщик, оценка использования объекта недвижимости, оцениваемый объект, нормативные акты, юридическое разрешение, риск, исследуемый объект.

Keywords: real estate, appraiser, evaluation of the use of real estate object, estimated object, normative acts, legal permission, risk, investigated object.

Среди различных элементов экономики особое место занимает недвижимость. Она выступает в качестве предмета или объекта потребления и средств производства. Недвижимость является основой личного существования для граждан, служит базой для хозяйственной деятельности, для развития предприятий и организаций. В России активно формируется и развивается рынок недвижимости, поэтому все больше число граждан и организаций участвуют в операциях с недвижимостью.

В современных условиях мы часто мы сталкиваемся с анализом наиболее эффективного   использования оцениваемого объекта. Оценка проводится для выявления различных вариантов применения, которые соответствуют его наивысшей стоимости. То есть наиболее эффективное использование-это разрешенное, вероятное и разумное использование улучшенного объекта недвижимости или земли, которое является юридически допустимым, физически возможным и целесообразным с точки зрения финансовых вложений, обеспечивающим наибольший экономический результат.

 Предлагается для анализа оптимального использования объекта недвижимости на практике воспользоваться проверкой соответствия нескольких аналогичных вариантов использования по следующим критериям, а именно объект должен быть:

1. физически возможным (соответствие ресурсному потенциалу),

2. законодательно допустимым (форма и срок использования не должна подпадать под действие потенциальных или правовых ограничений),

3. финансово состоятельным (использование должно приносить доход, равный либо больший относительно операционных расходов, финансовых обязательств и других затрат),

4. максимально эффективным (продуктивность среди вариантов, реализация которых подтверждается рынком).

  Рекомендуется придерживаться алгоритму для анализа наиболее эффективного использования свободного земельного участка или участка с улучшениями, который состоит из пяти этапов:

1 этап: составление полного перечня функций, которые могут быть реализованы на базе данного исследуемого объекта. Нужно заметить, что при этом как для свободного земельного участка, так и для участка с улучшениями есть возможность в будущем провести дополнительные изменения характеристик объекта.

2 этап: исключение тех функций из составленного перечня, при реализации которых можно встретить препятствия, которые являются результатом законодательных и нормативно-правовых ограничений и в том числе ограничений, которые установлены:

- регламентами получения разрешения на застройку, разрешение на объединение или разделение земельных участков, то есть правила зонирования,

-требованиями Строительных норм и правил по взаимному расположению зданий и положению по вновь возводимому строению относительно проходящих по территории коммуникаций,

-нормативными актами по охране окружающей среды, здоровья населения, памятников и использования ресурсов.

Кроме данных запретов, устанавливаются ограничения не только на данные функции, но и на комплекс работ, предназначенных для продажи (реализации) данных функций, то есть на строительные, монтажные, наладочные работы.  Также на данном этапе при анализе допустимости реализации функций должно учитываться:

-наличие права ограниченного пользования земельным участком и других ограничений прав собственности на объект,

-правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры и передачи помещений в созданном объекте муниципалитету,

-необходимость проведения на данном месте археологических раскопок и наличие захоронений,

-согласие местных жителей на реализацию данной определенной функции.

3 этап: изучение возможности осуществления данных функций, которые остаются после предыдущих процедур. На данном этапе исключаются те функции, осуществление которых невозможно из-за невысокого качества земли, а именно:

-не тот рельеф, много скал,

-маленький размер участка или неудобная форма,

-неудовлетворительные дренажные свойства и гидрологическая обстановка,

Невозможность подсоединения коммуникаций для жизнеобеспечения объекта,

-предполагаемая постройка мешает особенности рельефа или застройки ближайшего окружения, ограничивают физическую и внешнюю допустимость со всех сторон дорожного движения.

На данном этапе исключаются функции, которые не могут быть реализованы из-за невозможности выполнения каких-то пунктов технологической цепочки планируемого объекта недвижимости, когда нет возможности обеспечения рабочей силы, техники, поставки материалов, или обеспечение необходимых условий техник безопасности и завершения строительства в срок при соответствии качества и стоимости выполняемых работ.

4 этап: юридическое разрешение и физическое разрешение оставшихся на данном этапе функций остаются в том случае, если они являются экономически целесообразными выгодными. Если соотношения платежеспособного спроса и конкурентного предложения на рынке недвижимости могут обеспечить возврат капитала и доходы на капитал с нормой данного дохода, не ниже нормы отдачи. Предусмотренные доходы должны поступить в планируемые промежутки времени и в планируемом размере.

На данном этапе необходимо условие финансовой состоятельности проекта: не каждый проект на момент оценки в экономических условиях может кредитоваться банками или быть обеспечен партнерским капиталом. Поэтому в России практикуется схема финансирования с долевым участием будущих собственников в строительстве.

5 этап: на последнем этапе из всех экономически обоснованных и финансово осуществимых функций выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых может принести собственнику максимальную доходность и рыночную стоимость объекта с учетом всех рисков норм отдачи. Один из этих последних проектов, который наиболее рискованный, и признается отвечающим принципу наиболее эффективного использования объекта.

А на данном заключительном этапе для анализа наиболее эффективного использования объекта для участка с улучшениями рассматривается не одна функция, как при анализе использования земли, а все экономически целесообразные и финансово осуществляемые функции, реализация которых может быть осуществлена в разных частях объекта.

В результате, учитывая все эти критерии, можно рассматривать эффективное использование объектов недвижимости. Но не нужно забывать, чем лучше функционирует объект недвижимости, тем выше подвергаемый риск собственника. Риск побуждает собственников эффективно использовать объект недвижимости. Эффективный вариант использования недвижимости неосуществим даже при наличии достаточного финансирования, в случае, когда она является юридически недопустимой.

Список литературы:

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 135 ФЗ от 27.07.1998г.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости.-М, Маркетинг, 2014г.
3. Малыхин С.А. Рынок недвижимости в России –М.: Веста-М, 2013г.
4. www.irn.ru - портал «Индикаторы рынка недвижимости».
5. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. — М., 2017 г.
6. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. — М., 2016 г.
7. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2017г.
8. Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, ЛТД. 2015 г.