ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

PROBLEMS OF LAND PLOT FORMATION FOR ENGINEERING INFRASTRUCTURE FACILITIES

Kungurova Valeriya Ilyinichna

Student, majoring in Land Management and Cadastres, Ural State University of Economics,

Russia, Yekaterinburg

Pestryakov Alexey Nikolaevich

Scientific Supervisor, Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Ural State University of Economics,

Russia, Yekaterinburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются проблемы формирования земельных участков для размещения объектов инженерной инфраструктуры (автомобильные дороги, трубопроводы, линии электропередачи, сети водоснабжения и канализации). На основе анализа нормативно-правовой базы и обобщения правоприменительной практики выделены три группы проблем: правовые (неопределенность понятия государственных нужд, несовершенство механизма изъятия), кадастровые (недостоверность сведений ЕГРН, расхождения проектных и фактических границ) и технические (погрешности измерений, отсутствие единого ПО). Предложены направления совершенствования: внесение ППТ в ЕГРН, натуральная компенсация при изъятии, автоматическая проверка документации.

ABSTRACT

The article examines problems of land plot formation for engineering infrastructure facilities (roads, pipelines, power lines, water supply and sewerage networks). Based on the analysis of the legal framework and generalization of law enforcement practice, three groups of problems are identified: legal (uncertainty of the concept of state needs, imperfection of the expropriation mechanism), cadastral (unreliability of USRN data, discrepancies between design and actual boundaries) and technical (measurement errors, lack of unified software). Directions for improvement are proposed: inclusion of PPT in the USRN, in-kind compensation for expropriation, automated documentation verification.

Ключевые слова: формирование земельных участков; объекты инженерной инфраструктуры; линейные объекты; изъятие земельных участков; ЕГРН; реестровая ошибка.

Keywords: land plot formation; engineering infrastructure facilities; linear objects; land expropriation; USRN; cadastral error.

Введение

Объекты инженерной инфраструктуры — автомобильные дороги, линии электропередачи, магистральные трубопроводы, сети водоснабжения, канализации и теплоснабжения — являются важнейшим элементом жизнеобеспечения территорий. Их размещение требует формирования значительного количества земельных участков, изымаемых у собственников для государственных нужд [4]. Несмотря на детальную регламентацию (ЗК РФ, ГрК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ), практика реализации проектов сталкивается с системными проблемами, увеличивающими сроки и стоимость строительства.

Правовые проблемы

1.  Неопределенность понятия «государственных нужд». Статья 49 ЗК РФ содержит открытый перечень целей изъятия, включая размещение объектов инженерной инфраструктуры [4]. Однако отсутствуют критерии, позволяющие оценить альтернативные варианты размещения и доказать, что изъятие конкретного участка является наименее обременительным. Это предоставляет судам чрезмерную дискрецию и затрудняет защиту прав собственников [9].

2.  Проблема выявления правообладателей. Значительная часть земельных участков не имеет зарегистрированных прав в ЕГРН (участки советского периода, объекты в СНТ, самовольные постройки) [6]. Согласно ст. 56.5 ЗК РФ, органы власти обязаны принимать меры к выявлению правообладателей, но их недостаточно [4]. Невозможность установить собственника влечет признание имущества выморочным или бесхозяйным, затягивая изъятие на годы.

3. Несовершенство механизма компенсации. Денежная компенсация при изъятии сталкивается с тремя проблемами: разница в оценках разных оценщиков (отсутствие единых стандартов); невозможность приобретения аналогичного участка (двух одинаковых объектов недвижимости не существует); отсутствие компенсации морального вреда [7].

Кадастровые проблемы

1. Недостоверность сведений ЕГРН. Практика показывает, что сведения ЕГРН часто неполны или недостоверны: отсутствуют границы многих участков; имеются реестровые ошибки; фактические ограждения не соответствуют юридическим границам (самовольный захват) [6]. Это затрудняет разработку проекта межевания территории (ПМТ) [2].

2. Расхождения между ПМТ и фактическими сведениями. Выделяются три типа расхождений [8](см. таблицу 1).

Таблица 1.

Типы расхождений между ПМТ и фактическими сведениями

Наиболее распространенные дефекты — вклинивание (граница вдается в смежный участок) и чересполосица (чередование участков). Оба дефекта запрещены ст. 11.9 ЗК РФ [4].

Рисунок 1. Дефекты конфигурации границ: вклинивание и чересполосица

3. Отсутствие в ЕГРН сведений о ППТ. Законодательство не требует внесения в ЕГРН сведений о проектах планировки территории (ППТ) — регистрируются только ПМТ. Возникает парадокс: красные линии могут быть учтены, а документ-основание — нет. Это создает «информационную асимметрию» для кадастровых инженеров.

Технические проблемы

1. Погрешности геодезических измерений. Линейные объекты имеют большую протяженность (от километров до сотен километров). Даже незначительная относительная погрешность превращается в абсолютное отклонение в метры. На точность влияют также характеристики оборудования и квалификация исполнителя [8].

2. Недостаточная актуальность инженерных изысканий. Застройщики нередко экономят на изысканиях, используя устаревшие (2–3 года) топосъемки. За это время на местности могли появиться новые постройки, ограждения, измениться рельеф. Результат — расхождения, требующие внесения изменений в ПМТ и повторных публичных слушаний.

3. Отсутствие единого программного обеспечения. Для разработки документации используются различные ГИС. Проект, подготовленный в одной системе, часто невозможно открыть в другой. Различия в алгоритмах вычисления площадей и преобразования координат — дополнительный источник ошибок.

Последствия и направления решения

Негативные последствия [7,9]:

- увеличение сроков реализации проектов на 6–12 месяцев;

- рост стоимости строительства (судебные издержки, повторные работы);

- социальная напряженность.

Направления совершенствования законодательства:

1. Внесение сведений о ППТ в ЕГРН. Создание реестра документации по планировке территории с присвоением уникального номера каждому ППТ.

2. Введение натуральной компенсации. Предоставление собственнику выбора: денежная компенсация либо равноценный участок из фонда неиспользуемых земель.

3. Упрощение внесения изменений в ПМТ при незначительных расхождениях (до 5% площади) без повторных слушаний.

Направления совершенствования правоприменительной практики:

- внедрение алгоритмов автоматической проверки ПМТ (выявление вклиниваний, пересечений с ЗОУИТ);

- сокращение срока действия топографических съемок до 6–12 месяцев;

- оперативный обмен данными между Росреестром и органами МСУ в рамках НСПД.

Заключение

Формирование земельных участков для размещения объектов инженерной инфраструктуры сталкивается с тремя группами системных проблем: правовыми (неопределенность госнужд, трудности выявления правообладателей, несовершенство компенсации) [4; 9], кадастровыми (недостоверность ЕГРН, расхождения границ, отсутствие сведений о ППТ) [6] и техническими (погрешности измерений, устаревшие изыскания, разное ПО) [8]. Предложенные меры — внесение ППТ в ЕГРН, натуральная компенсация, автоматическая проверка документации — позволят сократить сроки и стоимость реализации проектов, снизить количество судебных споров.

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2024).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 26.12.2024).
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 26.12.2024).
4. Колошина Г.В., Соболева О.Н. Оформление проектов планировки и проектов межевания территории при размещении линейных объектов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2022. – № 6. – С. 402–409.
5. Маканникова М.В., Лапшакова Л.А. Проект планировки и межевания территории: правовой статус, практика и перспективы. – Воронеж: ВГАУ, 2025. – С. 157–160.
6. Прокопенко Я.Ю., Овсянникова Т.Ю. Факторы эффективности проектов комплексного развития территорий. – Томск: ТГАСУ, 2024. – С. 127–131.
7. Романова О.А. О развитии правового механизма обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий // Сборник материалов Международных научных конференций. – М.: МИИГАиК, 2018. – С. 283–288.
8. Смирнова Д.О., Ильиных А.Л. Некоторые вопросы подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в кадастровой деятельности // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2022. – Т. 7, № 1. – С. 122–129.
9. Тарарин А.М. Цифровая трансформация градостроительной деятельности // Вестник СГУГиТ. – 2021. – Т. 26, № 1. – С. 110–121.