О ПОРЯДКЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Аннотация. Земельный участок - это не только часть земной поверхности, но и недвижимое имущество, обладающее рядом индивидуальных признаков и свойств, выделяющие данный участок среди других земельных участков. Для того чтобы индивидуализировать земельный участок необходимо сформировать его в соответствии с земельным законодательством и осуществить кадастровый учет. Осуществление этой процедуры позволит оформить право собственности и установить законность земельного участка. Данная статья предлагает рассмотреть детально процедуру кадастрового учета в целях регистрации и защиты прав собственников недвижимого имущества, в частности земельных участков.

Ключевые слова: государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, земельный участок.

В связи с изменениями законодательства в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (далее - регистрационные действия) объектов недвижимости всё чаще возникают вопросы при формировании, постановки на государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) и дальнейшего оформления таких земельных участков (далее - регистрация права). Отсутствие однозначно сформулированного порядка ГКУ земельных участков зачастую затрудняет процесс регистрации права. Целью настоящего исследования является установить единый порядок и рассмотреть особенности ГКУ земельных участков в целях успешного осуществления регистрационных действий.

Согласно ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» [2].

Первым и необходимым действием для регистрации права собственности на земельный участок, равно как и на объект капитального строительства, является постановка объекта недвижимости на ГКУ. Основными задачами данной процедуры является определение объекта недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи с основными характеристиками (кадастровый номер объекта недвижимости и дата присвоения номера, в том числе определение местоположения его границ, площадь) и дополнительными характеристиками (в том числе кадастровая стоимость, адрес земельного участка, категория земель).

Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестре недвижимости). Границы земельного участка как природного объекта условны, относительны, субъективны, поэтому в отсутствие осуществленного кадастрового учета, идентификации земельного участка, определения его в качестве индивидуальной вещи нет объекта имущественных отношений.

В данной статье предлагается рассмотреть порядок осуществления ГКУ земельного участка, как один из этапов государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

ГКУ - это внесение в Реестре недвижимости сведений об объектах недвижимости (земельные участки, здания, помещения и т.д.), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Однако на практике знание одного определения ГКУ недостаточно для осуществления необходимых действий в отношении формируемого объекта недвижимости, подлежащего ГКУ, для дальнейшей регистрации права. В данном случае следует обозначить перечень необходимых документов для ГКУ, а также нормативные правовые акты, которыми закреплены соответствующие положения о ГКУ.

С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации регистрационных действий, а также ведением Реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) [3].

Постановка на ГКУ земельных участков осуществляется на основании представляемых в орган регистрации прав заявления о ГКУ и необходимых для осуществления такого учета документов.

Порядок представления заявления о ГКУ недвижимого имущества и прилагаемых к нему документов утвержден Приложением № 1 к Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 26.11.2015 № 883 [6].

Форма заявлений о регистрационных действиях на недвижимое имущество утверждена Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2015 № 920 (далее - Приказ № 920) [7].

При этом в случае подачи заявления от представителя правообладателя недвижимого имущества необходимым документом является наличие у первого нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей полномочия представителя на подачу заявлений о ГКУ и (или) регистрации права.

С 1 января 2017 года, а также с вступлением в силу Закона, доверенность при подаче заявления о ГКУ и (или) регистрации права должна быть исключительно нотариальной. Одной из причин приостановления ГКУ и (или) регистрации права при осуществлении правовой экспертизы органом регистрации прав является не представление нотариально удостоверенной доверенности.

Помимо соответствующего заявления об осуществлении ГКУ земельного участка необходимым основанием для такого учета является межевой план, подготовленный в связи с образованием земельного участка. Данное положение закреплено п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона.

Требования к подготовке, а также форма и состав сведений межевого плана утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2015 № 921 (далее - Приказ № 921) [8].

Межевой план - документ, составленный на основе кадастрового плана территории или выписки из Реестра недвижимости (далее - КПТ или выписка) о соответствующем земельном участке и в котором содержатся определенные сведения, внесенные в Реестр недвижимости, а также сведения об иных смежных земельных участках. При этом при подготовке межевого плана реквизиты КПТ или выписки должны указываться в исходных данных раздела межевого плана. «Неиспользование» при подготовке межевого плана КПТ или выписки зачастую приводят к решению о приостановлении осуществления ГКУ.

При этом местоположение границ образуемого земельного участка, в отношении которого подготавливается межевой план, устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона).

Стоит отметить, что для подготовки межевого плана используются документы, определяющие (определявшие) в соответствии с законодательством местоположение границ земельного участка (земельных участков) при его образовании, в том числе схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории, утвержденный проект межевания территории и т.д. Данное положение закреплено пп. 4 п. 22 Приложения № 2 к Приказу № 921.

Если при подготовке межевого плана использованы документы, указанные в пп. 4 п. 22 Приложения № 2 к Приказу № 921, копии таких документов включаются в состав Приложения межевого плана.

Изготовление межевых планов осуществляют кадастровые инженеры по договору подряда на выполнение кадастровых работ. Межевой план земельного участка подготавливается в форме электронного документа (далее - XML-документ), заверенный электронной подписью кадастрового инженера.

Реестр кадастровых инженеров, а также XML-схемы, используемые для формирования XML-документов, размещены на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Кадастровые инженеры осуществляют свою деятельность в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [4].

Приказом Минэкономразвития России от 30.06.2016 № 420 «Об утверждении порядка ведения государственного реестра кадастровых инженеров» (далее - Приказ № 420) установлен перечень сведений о кадастровом инженере, содержащихся в государственном реестре кадастровых инженеров (далее - ГРКИ), в том числе сведения о результатах профессиональной деятельности кадастрового инженера, а именно: количество решений об осуществлении ГКУ или об отказе в ГКУ, сведения об ошибках кадастрового инженера, допущенные при подготовке межевого плана и т.д. [5].

В соответствии с п. 12 Приказа № 420 сведения о результатах профессиональной деятельности кадастрового инженера, вносятся в ГРКИ ежеквартально до 25 числа месяца (до 25 января, 25 апреля, 25 июля, 25 октября), следующего за отчетным периодом, на основании данных, представляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области регистрационных действий, об итогах деятельности кадастрового инженера (за 3, 6, 9 и 12 месяцев соответственно), и хранятся в ГРКИ за три последних полных календарных года.

Неверный формат электронного документа (межевой план), автоматические ошибки при проверке межевого плана посредством программного комплекса ведения Реестра недвижимости, ошибки формато-логического контроля, ошибки в файле электронной подписи кадастрового инженера являются причинами приостановления в осуществлении ГКУ, возврата заявления без рассмотрения. Таким образом, с учетом вышеизложенного, стоит отметить, что от выбора кадастрового инженера напрямую зависит качество подготовки документов для осуществления процедуры ГКУ и дальнейшей регистрации права.

По общему правилу, на основании представленных заявления и документов, орган регистрации прав принимает решение о приостановлении, отказе в осуществлении ГКУ в соответствии с правилами ст. 26, 27 Закона.

Согласно ч. 9 ст. 26 Закона решение о приостановлении может быть обжаловано в апелляционную комиссию, созданную при федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном Правительством Российской Федерации на осуществление ГКУ, регистрационных действий, ведение Реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Реестре недвижимости, его территориальных органах в установленном ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» порядке (далее - апелляционная комиссия). При этом обжалование решения о приостановлении в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

Орган регистрации прав также может принять решение о возврате заявления о ГКУ или регистрационных действиях без рассмотрения в соответствии с правилами ст. 25 Закона. Наиболее распространенными причинами возврата заявления без рассмотрения являются: отсутствие оплаты государственной пошлины, представленные документы имеют подчистки или приписки, представленное заявление и документы не соответствую формату, установленному органом нормативно-правового регулирования, заявление не подписано и т.д.

Сроки и дата осуществления ГКУ и регистрации права установлены ст. 16 Закона. Срок осуществления ГКУ составляет: 7 рабочих дней - с даты подачи заявления в многофункциональном центре, 5 рабочих дней - с даты подачи заявления в органе регистрации прав. При осуществлении ГКУ и регистрации права срок составляет: 12 рабочих дней - с даты подачи заявления в многофункциональном центре, 10 рабочих дней - с даты подачи заявления в органе регистрации прав.

За регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (ст. 17 Закона), при этом государственная пошлина за ГКУ объекта недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Следует отметить, что ГКУ осуществляется без одновременной регистрации права в случае, если земельный участок образуется из земель, государственная собственность на которые не разграничена (п. 9 ч. 5 ст. 14 Закона). Однако, в этом случае в Реестр недвижимости органом регистрации прав вносится отметка о том, что данный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также указывается орган, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком.

Законодательством также предусмотрено, что технический учет или ГКУ объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о ГКН), признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества (далее - РУ ОН). Данное положение закреплено ч. 4 ст. 69 Закона.

При этом объекты недвижимости, ГКУ, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), также считаются РУ ОН.

Согласно установленного Законом порядка, на основании поступивших документов, государственный регистратор прав вносит в Реестр недвижимости сведения о РУ ОН.

Сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона о регистрации и не прекращены и ГКУ которых не осуществлен, вносятся в Реестр недвижимости по правилам, предусмотренным ст. 69 Закона для внесения в Реестр недвижимости сведений о РУ ОН.

В случае отсутствия в Реестре недвижимости сведений о РУ ОН, в том числе при поступлении предусмотренного ст. 62 Закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о РУ ОН, орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня получения ответа на указанный запрос или заявления обеспечивает включение сведений о РУ ОН в Реестр недвижимости. Основанием включения таких сведений о РУ ОН могут быть:

1) находящаяся в органе регистрации прав документация о РУ ОН;

2) представленные с заявлением заинтересованного лица при его обращении в орган регистрации прав документы, устанавливающие или подтверждающие право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»;

3) документы, подтверждающие регистрацию прав на земельный участок в Реестре недвижимости и присвоение ему органом регистрации прав условного номера в порядке, установленном Законом о регистрации, либо документы, подтверждающие ГКУ, осуществленный до дня вступления в силу Закона о ГКН, представленные органами и организациями по техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если указанные документы о РУ ОН отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о РУ ОН.

Таким образом, для внесения сведений о РУ ОН, в частности земельного участка, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в Реестр недвижимости. Орган регистрации прав также принимает решение об отказе во включении сведений о РУ ОН в Реестр недвижимости, если принятие такого решения допускается в соответствии с правилами, предусмотренными ч. 8 ст. 69 Закона.

Таким образом, на основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что ГКУ земельных участков проводится в обязательном порядке и является неотъемлемой частью правовой инфраструктуры. Вместе с тем, ГКУ поддерживает систему налогообложения актуальными сведениями об объектах налогообложения, рынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимости. Кроме того, осуществление ГКУ - подготовительный этап к государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

И всё же, на практике заинтересованные лица сталкиваются с рядом проблем в проведении регистрационных действий. Наличие единой правоприменительной практики при осуществлении ГКУ, знание нормативно-правовой базы не всегда является залогом успешного осуществления ГКУ и последующей регистрации права. Необходимо также учитывать индивидуальность самого объекта недвижимости, следовательно, применение к указанному объекту индивидуального подхода при осуществлении ГКУ или регистрационных действий. Решение оговоренных проблем ГКУ и регулирование деятельности по ее реализации служит цели становления цивилизованного рынка и правового государства.

В качестве заключения, следует добавить, что в случае возникновения спорных вопросов при ГКУ или регистрационных действиях, орган регистрации прав рекомендует обращаться в соответствующий федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы с соответствующим письменным или устным обращением о разъяснении отдельных положений законодательства о ГКУ и (или) регистрации права.

Также за оказанием информационных, справочных, аналитических и консультационных услуг на сегодняшний день можно обратиться по телефону горячей линии, указанному на официальном сайте Росреестра.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147;
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 01.07.2018) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29. Ст. 4344;
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. от 28.02.2018) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017;
4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 30.06.2016 № 420 «Об утверждении порядка ведения государственного реестра кадастровых инженеров» (в ред. от 30.10.2017) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, Дата обращения 07.07.2018;
5. Приказ Министерства экономического развития РФ от 26.11.2015 № 883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости» // Российская газета. № 21. 2016;
6. Приказ Министерства экономического развития РФ от 08.12.2015 № 920 «Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к формату таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ» (ред. от 27.10.2016) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, Дата обращения 09.07.2018;
7. Приказ Министерства экономического развития РФ от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (ред. от 23.11.2016) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, Дата обращения 01.07.2018.