РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

THE REAL ESTATE MARKET IN THE CONSTRUCTION OF THE ORENBURG REGION

Voropaeva Polina Vladimirovna

Student, Faculty of Architecture and Civil Engineering, Orenburg State University,

Russia, Orenburg

Insebaeva Alina Mukhambetkalievna

Student, Faculty of Architecture and Civil Engineering, Orenburg State University,

Russia, Orenburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается рынок недвижимости в сфере строительства Оренбургской области играет ключевую роль в экономике региона. Данная статья посвящена исследованию особенностей рынка жилья, его функционированию в условиях финансовой неустойчивости, а также анализу состояния рынка жилищного строительства за период с 2020 по 2024 год.

ABSTRACT

The article examines the real estate market in the construction sector of the Orenburg region, which plays a key role in the region's economy. This article is devoted to the study of the features of the housing market, its functioning in conditions of financial instability, as well as the analysis of the housing market for the period from 2020 to 2024.

Ключевые слова: рынок недвижимости, застройщик, эксплуатация, жилищное строительство, ипотека, кредит.

Keywords: real estate market, developer, operation, housing construction, mortgage, loan.

В современном мире изучение рынка недвижимости становится все более актуальным и важным, поскольку практически каждый человек на каком-то этапе своей жизни сталкивается с вопросами покупки, продажи или аренды недвижимости. Это может касаться как жилых объектов, таких как квартиры и дома, так и коммерческих помещений, включая офисы и магазины. Понимание особенностей данного рынка помогает не только в принятии обоснованных решений, но и в эффективном управлении собственными активами [1].

Рынок недвижимости города Оренбурга, как и любой другой региональный рынок, представляет собой сложную систему, функционирование которой определяется взаимодействием множества факторов. Его динамика напрямую зависит от баланса спроса и предложения, величина которого постоянно колеблется под влиянием макроэкономических и микроэкономических факторов. Высокий спрос, например, может быть обусловлен притоком населения в город (миграция, рост рождаемости), улучшением экономической ситуации (повышение доходов населения, снижение процентных ставок по ипотеке), или же строительством крупных промышленных предприятий, привлекающих рабочую силу. Обратная ситуация – снижение спроса – может быть вызвана экономическим кризисом, снижением уровня жизни, оттоком населения или избыточным предложением на рынке (перенасыщение новостройками). Уровень развития рынка недвижимости Оренбурга тесно связан с общим состоянием экономики города и региона [2].

Изучая рынок недвижимости Оренбургской области, можно заметить, что в период с 2021 по 2024 года число застройщиков заметно возросло. По результатам анализа статистики за последние 4 года оказалось, что число строящихся застройщиком домов заметно возросло

Таблица 1.

Таблица динамика строительства за последние 4 года

Таблица 2.

Таблица структуры строящегося жилья по объявленному в проектной декларации сроку ввода в эксплуатацию

До конца 2024 г. планировалось ввести в эксплуатацию 187 828 м² жилья.

Рисунок 1. Анализ переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию

Наибольший объем переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь жилых единиц приходится на переносы с 2023 на 2024 год (14 809 м²), что составляет 7,9% от общего объема планируемого ввода объектов в эксплуатацию в Оренбургской области в 2024 году.

Средняя этажность жилищного строительства застройщиков в Оренбургской области составляет:

1. 15,6 этажа — из расчета на строящийся дом;
2. 17,9 этажа — из расчета на строящуюся жилую единицу;
3. 17,6 этажа — из расчета на строящийся м².

Таблица 3.

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру строящихся застройщиками домов в разрезе их этажности

Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 18 - 24 этажа — 63,3% от всей площади строящегося жилья. Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Оренбургской области составляет 6,7%. В целом по Российской Федерации доля высотного строительства составляет 26,3% [3].

Таблица 4.

Таблица лидеров по большей этажности в Оренбургской области

При этом средняя этажность жилых единиц в строящихся домах Оренбургской области, разрешение на строительство которых выдано в 2024 году, составляет 14,7 этажа.

В Оренбургской области возводится 26 жилых комплексов. Ранжирование жилых комплексов, строящихся в Оренбургской области, по совокупной площади жилых единиц. Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Осенний лист» (город Оренбург). В этом жилом комплексе застройщик «ГК ЛИСТ» возводит 2 дома, включающих 1 296 жилых единиц, совокупной площадью 52 902 м²[3].

По состоянию на январь 2024 средняя цена квадратного метра на первичном рынке Оренбургской области, рассчитанная на основании фактических сделок, составила 72 751 рубль. За месяц цена выросла на 3,5%. За год цена увеличилась на 10,7%.

По данным Банка России, за 12 месяцев 2023 г. количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Оренбургской области, составило 31 880, что на 44,8% больше уровня 2022 г. (22 020 ИЖК), и на 4,0% больше уровня, достигнутого в 2021 г. (30 658 ИЖК).

Количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в Оренбургской области в декабре 2023 года увеличилось на 66,7% по сравнению с декабрем 2022 года (1 040 против 624 годом ранее).

Объем ипотечных кредитов, выданных для долевого строительства в Оренбургской области в декабре 2023 года, увеличился на 51,5% по сравнению с декабрем 2022 года (3,88 млрд ₽ против 2,56 млрд ₽ годом ранее). Рост объема ипотечных кредитов для долевого строительства на 51,5% в декабре 2023 года по сравнению с декабрем 2022 года сопровождался увеличением объема всех видов кредитов на 11,5% (28,57 млрд ₽ против 25,62 млрд ₽ годом ранее), а также всех видов ипотечных жилищных кредитов на 2,2% (8,90 млрд ₽ против 8,71 млрд ₽ годом ранее).

По данным Банка России, доля выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в общем объеме выданных в Оренбургской области кредитов всех видов за январь — декабрь составила 9,1%, а в объеме всех видов ипотечных жилищных кредитов — 31,5%.

Оренбургская область занимает 78‑е место среди 85 регионов Российской Федерации по величине ставки ИЖК (где первое место — у региона с минимальной ставкой). По ставке ИЖК под залог ДДУ Оренбургская область занимает 86‑е место, и 47‑е место по ставке ИЖК под залог готового жилья.

В декабре 2023 года в Оренбургской области введено 96,4 тыс. м² жилья. Это на 5,4%, или на 4,9 тыс. м² больше, чем за аналогичный период 2022 года. Опережение темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в Оренбургской области второй месяц подряд.

Среди 85‑ти регионов Российской Федерации Оренбургская область занимает 45‑е место по показателю ввода жилья за декабрь 2023 года. По динамике абсолютного прироста ввода жилья по отношению к аналогичному месяцу прошлого года регион занял 69‑е место, а по динамике относительного прироста регион оказался на 73‑м месте.

Таким образом рынок недвижимости Оренбургской области – это сложная и динамично развивающаяся система, отражающая как макроэкономические тенденции России, так и специфические особенности региона. Последние годы демонстрируют устойчивый рост спроса на жилую недвижимость, обусловленный несколькими факторами. Наблюдается прирост населения области, как за счет естественного прироста, так и миграции из соседних регионов, привлекаемых возможностями трудоустройства, особенно в нефтегазовой и сельскохозяйственной сферах. Во-вторых, улучшение социально-экономической ситуации, пусть и неравномерное по районам, способствует повышению покупательской способности населения. Рост зарплат, хоть и не всегда опережающий инфляцию, всё же позволяет большему числу людей рассматривать приобретение собственного жилья как реальную цель. Это, в свою очередь, стимулирует активное строительство новых жилых комплексов, как в самом Оренбурге, так и в крупных городах области – Орске, Бузулуке, Новотроицке. Развиваются не только многоквартирные дома, но и коттеджные поселки, ориентированные на различные сегменты рынка, от эконом-класса до элитной застройки. Колебания цен на строительные материалы, напрямую связанные с геополитической ситуацией и колебаниями курса рубля, приводят к нестабильности стоимости жилья. Нехватка квалифицированных рабочих кадров в строительной сфере замедляет темпы строительства и удорожает объекты. Кроме того, существует дефицит качественного жилья, соответствующего современным стандартам энергоэффективности и комфорта. Многие существующие здания нуждаются в капитальном ремонте и модернизации инженерных сетей, что требует значительных инвестиций. Проблема нехватки парковочных мест в новых микрорайонах также является актуальной и сдерживает развитие некоторых проектов. Важным фактором, влияющим на развитие рынка, является ипотечное кредитование. Доступность ипотечных программ, процентные ставки и условия кредитования напрямую влияют на покупательскую способность населения и объемы продаж на рынке. Развитие конкуренции среди банков, предлагающих ипотечные продукты, также способствует более выгодным условиям для заемщиков.

Список литературы:

1. Арашукова, С. М. Особенности анализа рынка приносящей доход недвижимости для целей ее оценки / С. М. Арашукова // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. – 2012. – № 13-1. – С. 154-162. – EDN ROYXKL.
2. Красовская, Е. А. Оценка перспектив развития рынка качественной торговой недвижимости в Оренбургской области / Е. А. Красовская // Инновационное развитие общества: условия, противоречия, приоритеты : материалы Х международной научной конференции: в 3-х частях, Москва, 27 марта 2014 года. Том Часть 2. – Москва: Московский университет им. С.Ю. Витте, 2014. – С. 65-70. – EDN WOIZNR.
3. Блеч, А. В. рынок жилой недвижимости Оренбургской области / А. В. Блеч // Промышленность: новые экономические реалии и перспективы развития : Сборник статей II Всероссийской научно-практической конференции (с международным участием), Оренбург, 24 мая 2019 года. Том Часть 1. – Оренбург: Типография "Экспресс-печать", 2019. – С. 28-31. – EDN NXMAWP.