ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ НА ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

IMPACT OF CHANGES IN LEGISLATION ON THE EFFECTIVENESS OF REALIZATION OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROJECTS

Morgunov Nikolay Pavlovich

master's student, Department of Management in Construction, Saint-Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering,

Russia, Saint-Petersburg

АННОТАЦИЯ

Рассмотрены изменения в законодательстве, которые в разной степени влияют на реализацию инвестиционно-строительных проектов. Выявлены достоинства и недостатки влияния каждого нормативно-правового документа в условиях строительства жилищного объекта и описано их воздействие на экономическую составляющую проекта.

ABSTRACT

The article examines changes in legislation that have a varying degree of impact on the implementation of investment and construction projects. It identifies the advantages and disadvantages of each regulatory document's influence on the construction of a residential facility and describes their impact on the economic aspect of the project.

Ключевые слова: строительство; социальная инфраструктура; закон; социальные объекты; дольщики; проектное финансирование; энергетическая эффективность; зеленое строительство.

Keywords: construction; social infrastructure; law; social facilities; shareholders; project financing; energy efficiency; green construction.

В условиях динамичного правового регулирования реализация инвестиционно-строительных проектов становится более сложным процессом. Новые изменения в законодательстве заставляют застройщиков активно вносить коррективы в процесс реализации инвестиционно-строительных проектов, которые в разной степени влияют на эффективность их реализации.

До недавнего времени строительные организации реализовывали свои проекты жилищного строительства на финансовые средства покупателей, но зачастую застройщики из-за высокой финансовой нагрузки не справлялись со своими обязанностями по строительству объектов, что приводило к пополнению количества обманутых дольщиков.

Для регулирования данного процесса и защиты денежных средств дольщиков государство 1 июля 2019 года внесло изменения в законодательство о долевом строительстве. За счет чего покупатели жилой площади теперь вносят деньги

на специальный счет в банке, а не на счет застройщика, где они замораживаются до исполнения застройщиком своих обязательств по строительству и регистрации объекта [1].

Такой шаг со стороны государства положительно повлиял на защиту прав покупателей, но в свою очередь создал дополнительный барьер застройщикам для реализации инвестиционно-строительных проектов. Это связано с тем что для реализации проекта застройщикам необходимо иметь свои или заемные средства. Для решения данной проблемы в рамках указанных изменений для застройщиков стало доступным проектное финансирование.

Проектное финансирование объектов жилищного строительства является целевым кредитом, соответственно за его пользование компаниям необходимо выплачивать процент банку.

Помимо защиты прав граждан на этапе покупки жилой площади органы государственной власти обеспокоены не менее важным вопросом – обеспечением населения всей необходимой социальной инфраструктурой, которая в свою очередь обеспечивает и предоставляет услуги населению по оказанию медицинской помощи и образовательных услуг [4].

В условиях современного развития территорий в таком мегаполисе как Санкт-Петербург правительство города всерьез обеспокоено обеспечением жилых кварталов социальной инфраструктурой.

До недавнего времени государство обеспечивало население объектами социальной инфраструктуры за счет бюджетных средств. С учетом современных тенденций развития экономики и скорости роста новых жилых кварталов органы государственной власти Санкт-Петербурга предприняли шаг по вовлечению строительных компаний в процесс создания социальных объектов.

В целях регулирования данного процесса в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24 мая 2021 года № 314 «О создании Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга», действующей под председательством Губернатора Санкт-Петербурга, органы государственной власти, в состав которых входят председатели всех профильных комитетов, занимающихся развитием объектов социальной инфраструктурой, коллегиально принимают решения о создании необходимых социальных объектов как за счет застройщиков, так и за счет бюджетных средств [3].

Не менее заслуживающим внимание строительных компаний является постановление Правительства Российской федерации от 9 сентября от 2023 года «Об утверждении комплексной государственной программы Российской Федерации «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности».

Данный документ создан для мотивации застройщиков к строительству объектов с более высоким классом энергетической эффективности и применением технологий «зеленого» строительства.

Класс энергической эффективности присваивается зданиям и сооружениям по итогам оценки его конструктивных особенностей, инженерных систем, теплоизоляции и т.д. На основании результатов анализа здания получают соответствующий класс энергетической эффективности [5].

В основе технологии «зеленого» строительства заложена идея о сокращении негативного воздействия на окружающую среду как во время строительства, так и во время эксплуатации здания, а также снижение влияния на здоровье человека, за счет использования возобновляемых природных ресурсов, вторичных материалов [2].

Принятые изменения в нормативно-правовой базе несомненно имеют как достоинства, так и недостатки.

В качестве положительных моментов от принятых изменений для застройщиков следует выделить следующие факторы:

1. В рамках принятых изменений о долевом строительстве и проектном финансировании строительный рынок покидают небольшие и недобросовестные компании, дорожные карты реализации проектов становятся более стабильными, исключаются риски спорных ситуаций с дольщиками.
2. При создании Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга снизилась конкуренция между строительными компаниями, застройщики получают больше содействия от органов государственной власти при непосредственном строительстве объектов.
3. При достижении энергетической эффективности зданий и применении технологий «зеленого» строительства застройщики развивают новые технологии строительства, находят новые материалы и поставщиков, сокращают плату за негативное воздействие на окружающую среду.

Однако в большей степени для строительных компаний принятые изменения не создают положительной обстановки, в связи с чем следует выделить следующие недостатки:

1. В рамках принятых изменений о долевом строительстве застройщикам необходимо выплачивать проценты за кредит, искать инвестора, получают дополнительный контроль от банка. Кроме того, выдают кредит ограниченное количество банков.
2. При прохождении Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга застройщики тратят дополнительную часть бюджета на строительство социальных объектов.
3. При достижении энергетической эффективности зданий и применении технологий «зеленого» строительства застройщики тратят дополнительное время на согласование проектной документации.

По итогам выделенных достоинств и недостатков можно сделать вывод, что любые изменения в законодательной базе создают дополнительные барьеры для реализации инвестиционно-строительных проектов.

Все дополнительные условия влияют не только на стоимость реализации застройщиком проекта, но и в той же степени влияют на конечную стоимость квадратного метра готовой жилой площади, что отражается на покупательской способности населения.

Список литературы:

1. Алешкин, И. Д. Объекты социальной инфраструктуры как элемент территориального планирования (на примере Иркутского административного района) / Вестник Иркутского университета: Сборник статей. – Иркутск: Иркутский государственный университет, 2024. – С. 202-203.
2. Катрецкая, В. А. Возможности и опыт реализации технологии зеленого строительства / Международная конференция по физике материалов, строительным конструкциям и технологиям в строительстве, промышленной и производственной инженерии (MPCPE-2024): СБОРНИК ТРУДОВ V МЕЖДУНАРОДНОЙ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ КОНФЕРЕНЦИИ, Владимир, 23–25 апреля 2024 года. – Владимир: АРКАИМ, 2024. – С. 67-74
3. О создании Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга: постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.05.2021 N 314.
4. Шевцов, И. В. Правовое регулирование участия долевого строительства (правовые риски участия долевого строительства) / Инновации. Наука. Образование. – 2022. – № 60. – С. 102-104.
5. Яшкевич, Е. М. Энергосбережение и повышение энергоэффективности при строительстве зданий, строений и сооружений в РФ и зарубежных странах / Актуальные вопросы современной науки и практики: Сборник научных статей по материалам IV Международной научно-практической конференции: в 2 частях, Уфа, 18 декабря 2020 года. Том Часть 2. – Уфа: Общество с ограниченной ответственностью "Научно-издательский центр "Вестник науки", 2020. – С. 264-267.