ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

Предлагаемая работа посвящена анализу соглашения о приобретении недвижимого имущества. В рамках исследования освещены его характерные черты, объект, участники и структура. В статье уделяется внимание правовым актам, регулирующим эту разновидность договоров, и анализируются различные нюансы процедуры отчуждения прав на недвижимость.

ABSTRACT

This paper analyzes real estate acquisition agreements. The study highlights their characteristics, object, participants, and structure. The article focuses on the legal acts regulating this type of agreement and analyzes various nuances of the real estate alienation process.

Ключевые слова: контракт купли-продажи недвижимости, сектор недвижимости, операция, объект соглашения о приобретении недвижимости, участники соглашения о приобретении недвижимости, структура соглашения о приобретении недвижимости.

Keywords: real estate purchase and sale contract, real estate sector, transaction, object of the real estate acquisition agreement, parties to the real estate acquisition agreement, and structure of the real estate acquisition agreement.

Сфера недвижимости играет ключевую роль в российской экономике, характеризуясь значительным ежедневным оборотом финансовых средств. Объемы и цены сделок на этом рынке служат прямым индикатором финансовой устойчивости граждан и общего уровня благосостояния общества. Соглашение о купле-продаже недвижимости является неотъемлемым элементом многих операций на данном рынке, требующим глубокого понимания всех нюансов при его оформлении.

Даже при наличии достаточных знаний о данном договоре, в реальной практике возникает множество осложнений, приводящих к оспариванию заключенных сделок. Это подчеркивает необходимость более углубленного анализа специфики договора купли-продажи недвижимости.

В контексте гражданского права, договор купли-продажи представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона (продавец) берет на себя обязательство передать объект (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот объект и выплатить за него установленную денежную сумму (цену). В случае договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец обязуется передать покупателю право собственности на земельный участок, здание, постройку, квартиру или иное недвижимое имущество.

В качестве предмета купли продажи недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ [1] могут выступать земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Также недвижимостью считаются жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Зачастую на рынке недвижимости заключают договоры купли-продажи жилого помещения: квартиры или дома. Под жилым помещением согласно ч. 2. ст. 15 Жилищного Кодекса РФ [2] понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Разнообразие объектов, выступающих предметом соглашения о купле-продаже, обусловливает необходимость применения различных правовых норм и регламентов. Для грамотного оформления сделки с недвижимостью требуется изучение множества кодексов и законодательных актов.

При этом особое внимание следует уделять детальному описанию предмета договора. Описание должно быть настолько полным и развернутым, чтобы позволяло однозначно идентифицировать передаваемый продавцом объект недвижимости. Необходимым условием является также указание местонахождения объекта.

В случаях, когда договор купли-продажи недвижимости содержит недостаточно сведений и данных, идентифицирующих предмет сделки, такой договор признаётся недействительным. Неполнота информации о продаваемом имуществе влечёт за собой признание сделки незавершённой [3, с. 2].

В соглашении о купле-продаже недвижимости участвуют две стороны: продающая и покупающая, в роли которых могут выступать как отдельные граждане, так и организации. Ключевым условием для участия в договоре является подтвержденная правоспособность. В России полная дееспособность возникает с 18 лет, однако существуют ситуации, когда дееспособность ограничена из-за заболеваний или несовершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние вправе совершать сделки с недвижимостью только через своих законных представителей, таких как родители, опекуны или усыновители.

Продавец обязан быть владельцем недвижимости, являющейся предметом сделки, либо обладать определенными правами на неё. Особое внимание при продаже уделяется защите прав несовершеннолетних собственников. Для заключения договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетним или их законным представителям необходимо получить предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.

Форма договора купли-продажи недвижимости, имеющая первостепенное значение, подверглась изменениям в соответствии с новыми нормативными актами и поправками в законодательстве. В настоящее время государственная регистрация затрагивает не сам договор, а фиксацию перехода прав собственности, возникших в результате заключения данного договора.

Для того, чтобы договор купли-продажи недвижимости был действительным и имел юридическую силу, необходимо соблюсти следующие требования:

1. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, в виде одного документа или нескольких документов, подписанных обеими сторонами.
2. В договоре должны быть ясно указаны сведения о сторонах (наименование, ОГРН/ИНН, адрес), объекте сделки (адрес недвижимости, площадь, вид прав), цене и сроке оплаты, а также остальные условия сделки.
3. Для заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо иметь нотариальное заверение подписей сторон, причем обязательно должен присутствовать лично каждая из сторон или их доверенное лицо. В некоторых случаях законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора в электронной форме с использованием электронной подписи.
4. При заключении договора купли-продажи недвижимости обычно осуществляется передача права собственности на объект недвижимости, для чего необходимо оформлять соответствующие документы в Федеральной регистрационной службе.
5. В случае если сторонами договора являются нерезиденты (иностранные граждане или организации), то договор купли-продажи недвижимости оформляется в соответствии с правилами, установленными законодательством РФ для сделок с иностранными гражданами или организациями.

Нотариат, который отвечает за регулирование сделок с недвижимостью и

Важнейшим этапом при подготовке и заключении соглашения о передаче прав на недвижимое имущество является идентификация и регистрация налогоплательщиков. Поскольку суть любой сделки купли-продажи заключается в передаче прав собственности, нотариус обязан установить истинные намерения сторон, убедиться в полном понимании ими условий соглашения и зафиксировать все этапы процесса на видео. В спорных ситуациях, возникающих после заключения сделки, запись может служить важным доказательством.

Анализ предмета, сторон и формы договора позволяет увидеть многообразие определений, положений и уточнений, регламентирующих куплю-продажу недвижимости. Однако все операции с недвижимостью находятся под охраной закона. Основным регулятором является Гражданский кодекс РФ, а именно глава 30, параграф 7 (статьи 549-588), посвященный купле-продаже недвижимости. Помимо ГК РФ, важную роль играет Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", определяющий правила регистрации прав и сделок. Также применяются ФЗ «О рынке ценных бумаг» (в случаях продажи через биржу) и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующий ипотечные сделки. Процедура заключения договора контролируется Основами законодательства о нотариате. Дополнительные нормы содержатся в Земельном, Жилищном, Семейном и Налоговом кодексах РФ.

В сфере недвижимости совершается множество сделок, часть из которых признаются недействительными или расторгаются. Успешное заключение договора требует тщательной подготовки, внимания к деталям и обработки большого объема информации. Необходимо учитывать интересы продавца и покупателя, а также соблюдать требования многочисленных нормативных актов. Учитывая высокую стоимость сделок, целесообразно доверить составление договора квалифицированному юристу, который следит за изменениями в законодательстве. Минимизировать риски можно, обратившись к профессионалу, однако можно попробовать оформить сделку и самостоятельно, тщательно изучив все нюансы.

Список литературы:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022, с изм. от 25.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)
3. Гладких, Т. В. договор купли-продажи недвижимости / Т. В. Гладких, С. В. Старцева // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2022. — № 11–3(74). — С. 112–115. — DOI 10.24412/2500–1000–2022–11–3–112–115. — EDN TJWLNB.